Эксперты РБК: «Сейчас самое время брать ипотеку»

«Все достаточно просто - с учетом дисконтирования деньги имеют большую платежеспособность сейчас, а не в будущем», - комментирует Леонид Захаров, начальник управления по работе с партнерами и ипотечному кредитованию отделения «Банк Татарстан №8610». По его словам цена 1 кв. м. жилья сегодня-завтра может оказаться гораздо выше. И не факт, что доходы населения за этот период времени будут расти быстрее.

В первом полугодии 2016 года в ПФО было выдано 98,7 тыс. ипотечных кредитов на сумму 133,4 млрд рублей. Лидером в Поволжье стал Татарстан. Ипотеку в республике получили 12 тыс. человек на сумму 14,7 млрд рублей. Самая низкая в ПФО средневзвешенная ставка по ипотечным кредитам - 12,49% годовых - зафиксирована в Марий Эл; самая высокая - 12,99% - в Башкортостане.

Так, например, минимальная ставка по ипотеке в «Сбербанке» на сегодня ниже 12%, представитель этой кредитной организации Леонид Захаров связывает возможность выдавать кредиты по ставке ниже рыночной по стране с благоприятными макроэкономическими показателями.

Согласен с этим и Олег Митюнин, заместитель директора «АК БАРС Недвижимость». Он также подтвердил хорошую на данный момент конъюнктуру для покупки жилья.

«Несомненно, есть все предпосылки для снижения ипотечной ставки в 2017 году. И как мы могли наглядно наблюдать, снижение ипотечных ставок увеличивает спрос на жилье, как основу для построения жизни любого человека. Но дальше по цепочке спрос будет подтягивать цену предложения. Мы совершенно уверены, что на сегодняшний день созданы наиболее благоприятные условия, когда воедино слились два условия: низкие ипотечные ставки с доступными ценами на жилье», - добавил Митюнин.

Стоимость зависит от комнатности, стадии готовности и месторасположения жилья. По данным «АК БАРС Недвижимость» средневзвешенная цена 1 кв.м на остаток квартир в следующих ЖК составляет:

• ЖК «Казань 21 век» - 56,8 тыс. руб.
• ЖК «Солнечный город» - 53,5 тыс. руб.
• ЖК «Берег» - 85,2 тыс. руб.
• ЖК «Светлая Долина» - 56,3 тыс. руб.
• ЖК «Чистое небо» - 80 тыс. руб.

От начала строительства до продажи последней квартиры стоимость жилья повышается в среднем на 10-20%. Но тут нужно понимать квартиру, к примеру, в ЖК «Современник» стоимостью 85 000 за «квадрат» или ЖК «Гармония» по цене 70 000, клиент приобретает не только помещение, но жилье, оборудованное качественными материалами и технологиями.

«Это и энергоэффективные окна, индивидуальные тепловые пункты в домах, бесшумные лифты, а так же качественная предчистовая отделка квартир. Кроме того, в ЖК «Современник» сейчас внедряется система безопасности на всей территории комплекса», - говорит представитель строительного концерна «ЮИТ».

«А, мы давно отошли от парадигмы квадрата, мы продаем квартиры, а не метры»,- рассказывает еще один участник рынка директор по продажам ООО «Унистрой» Искандер Юсупов. По его словам, компания предлагает клиенту «качественный продукт с продуманной средой обитания».

«Наши предложения начинаются от 999 тысяч рублей. Сейчас популярны однокомнатные квартиры для начала проживания. Это молодые семьи, студенты. Но в последний год мы отметили усилившийся рост интереса к трехкомнатным квартирам. Мы даже столкнулись с дефицитом подобного формата, что заставило нас в какой-то момент поднять цены на трехкомнатные квартиры» - добавил он.

Основным фактором при выборе квартиры остается ее доступность, что в первую очередь, возможно благодаря уменьшению ее площади. Безусловно, на первый план в таких квартирах, выходит эргономичность, то есть «правильные планировки», поскольку спросом пользуются квартиры с оптимальным соотношением жилых и нежилых зон.

«Последние два года мы наблюдаем переориентацию покупательского спроса на малогабаритные квартиры, что говорит как об изменении их менталитета, так и о снижении платежеспособности покупателей. Мы, как застройщик, предлагаем то, что нужно рынку. Например, в новых домах в нашем молодежном ЖК «Светлая долина» представлены квартиры востребованных площадей: «однушки» от 31 до 41 кв.м, «двушки» 47-50, «трешки» 73-83 кв.м», - рассказывает Олег Митюнин.

Компания пошла по пути эргономичности и оптимизации, уменьшая квартиры по площади, но, не затрагивая при этом функционал комнат: возможно, где-то не так уж нужен второй санузел, а где-то можно сделать более компактную кладовую.

«В итоге наши квартиры мало похожи на традиционные квартиры эконом-сегмента в их общепринятом понимании. Здесь все оптимально продумано. Покупателям не нужно переносить стены, все комнаты с прямыми углами, имеются однокомнатные квартиры с окнами на две стороны дома. Ведь, в основном, сейчас молодые семейные пары предпочитают однокомнатные квартиры», - поясняет представитель компании «АК БАРС Недвижимость».

Чаще других сегодня выделяют три основные группы потенциальных клиентов. Первая - жители в возрасте от 30 до 40 лет. По данным исследований «Сбербанка» они занимают активную жизненную позицию, имеют постоянный доход, стремятся к карьерному росту. В качестве первоначального взноса такие покупатели способны внести до 50% от стоимости квартиры. Еще одна группа – это молодые люди, которые первоначальный взнос осуществляют за счет накоплений старшего поколения + материнский капитал (размер большого платежа составляет порядка 30-40%). И третья группа - клиенты, которым сложно накопить первоначальный взнос, они не имеют дополнительных денежных каналов, а также арендаторы (в этом случае размер первоначального взноса может составлять 15-20%).

Для последней группы привлекательным вариантом выглядит ипотечная программа от «Промсвязьбанка» - «Новостройка». При первоначальном взносе от 20% и сроке кредита от 3 до 25 лет можно получить сумму до 3-х миллионов рублей на приобретение квартиры в Казани, при государственной поддержке.

«В России именно в качестве альтернативы коммерческим ипотечным кредитам существует социальная ипотека, под более низкий процент, чем по коммерческим кредитам. Если и социальная ипотека не по карману, то надо копить и ждать снижения ставок (как минимум до следующего года), а пока снимать квартиру или жить у родителей или родственников», - советует замдиректора аналитического департамента «Альпари» Наталья Мильчакова.

Эксперты, опрошенные «РБК-Татарстан» отмечают, что рынок ипотечных кредитов оживился одним из первых после кризиса. Этому способствовали одновременно несколько факторов, одним их которых являлась государственная программа поддержки банков и ипотечных заемщиков.

«Банки, участвовавшие в программе, могли закладывать пул ипотечных кредитов в Агентстве по ипотечному кредитованию, получая взамен так нужное банкам рефинансирование для финансовой стабилизации и расширения деятельности, а заемщики, в свою очередь, могли надеяться на ставку по кредиту, частично субсидированную государством. Федеральные банки, операторы программы господдержки, активно представлены в Татарстане, что повлияло на рост выдачи кредитов. Кроме того, наличие собственных строительных жилищных проектов и участие в федеральных жилищных программах, также способствовали росту спроса на банковские ипотечные продукты в республике», - отметил финансист Руслан Жуков.

По программам с господдержкой в жилых комплексах застройщика «АК БАРС Недвижимость», ЖК «Светлая Долина» и «Казань-ХХI век» самая низкая ипотечная ставка составляет 9,8%, на объекты, аккредитованные с «ВТБ-24» и «Газпромбанк», 9,9% - «АК БАРС» Банк. Процентная ставка по ипотеке без господдержки по-прежнему остаётся высокой: 13,5-14,5%.

Что выбрать: строящееся жилье или квартиру на вторичном рынке? Этот вопрос стоит перед каждым, кто собирается покупать квартиру. Главный плюс «вторички» - там все давно построено и даже в некоторых случаях сделан неплохой ремонт. Самый востребованный продукт на вторичном рынке в «Татсоцбанке» - программа кредитования на приобретение квартиры «КЛЮЧевой процент» под 12% годовых.

«Это минимальный процент на ипотеку для бывших в употреблении квартир без госсубсидий не только в нашей линейке, но и в целом на рынке. Программа чрезвычайно проста и понятна: первоначальный взнос составляет от 20%, срок кредитования до 10 лет. При этом ставка фиксирована и устанавливается на весь срок кредита», - отмечает начальник отдела ипотечного кредитования и рефинансирования «ТАТСОЦБАНК» Эльвира Хабибуллина.

Еще одно интересное предложение выпустил «Промсвязьбанк», где заемщиками по программе «Бизнес-ипотеки» на сумму от 1 до 5 млн рублей смогут стать физические лица - владельцы бизнеса и индивидуальные предприниматели. Кредит предоставляется на срок до 15 лет, процентная ставка для всех категорий клиентов составляет 17,5% годовых, вне зависимости от срока и суммы займа.

В новом ЖК «Красное Яблоко» от КамаСтройИнвест в Авиастроительном районе текущий уровень цен сопоставим с новостройками за чертой города, где новые жилые комплексы только строятся, а инфраструктура и транспортная доступность еще не налажены. Авиастроительный – наоборот, давно сложившийся район. Здесь расположена станция метро, высокорейтинговые школы с наработанной методикой и сложившимся коллективом преподавателей, спортивные объекты, обновленный городской парк «Крылья Советов». Но цены на квартиры в Красном Яблоке не останутся на текущем уровне до конца строительства. На сегодня в доме уже забронировано 52% квартир, что свидетельствует о высокой рыночной привлекательности объекта даже на этапе строительства. Такой спрос не удивителен, принимая во внимание соотношение качества строительства по стандартам КамаСтройИнвест, низкую стоимость квартир, прогнозы роста цен на рынке недвижимости Казани.

При выборе квартиры важно обратить внимание на экологичность и энергоэффективность строительства, эти показатели скажутся на здоровье и кошельке будущих жильцов. «Зеленые стандарты» строительства внедряет компания «КамаСтройИнвест». На ее объектах установлены датчики движения и света, используются энергоэффективные лампочки для освещения, организован раздельный сбор мусора и прием батареек. На крыше дома «Красное яблоко» установят солнечные панели. Выработанная энергия направляется в электросеть дома для освещения общественных пространств (подъезды, лестничные клетки). Затраты на освещение подъездов по закону делятся между жильцами дома. В «Красном яблоке» использование возобновляемого источника энергии позволит собственникам квартир экономить на данной статье расходов.

Выбрали район, дом, квартиру самое время изучить управляющую компанию, которая будет отвечать за жизнеобеспечение объекта.

«Аффилированные с застройщиком компании имеют неоспоримое преимущество: клиенты получают комфортное отношение и сервис и после ввода дома в эксплуатацию. У данных УК наработан большой опыт в управлении жильем, тогда как ТСЖ нередко выбирают неквалифицированных подрядчиков, ориентируясь лишь на низкие цены»,- дополнил заместитель директора «АК БАРС Недвижимость».

Еще один пример успешного управления жилыми и коммерческими объектами - УК «КамаСтройИнвест», которая была специально создана для обслуживания объектов бизнес-класса. Она тесно взаимодействует с подразделениями застройщика, ответственными за строительство, принимает дом при сдаче и оперативно реагирует на заявки жильцов. В ЖК «Красное яблоко» УК также будет отвечать за охрану и уборку парковки, на которой выделены бесплатные индивидуальные места для всех жильцов с личным транспортом.

При выборе застройщика эксперты советуют знать: только компания полного цикла, дает возможность контролировать качество товара на каждом этапе – от производства строительных материалов до пост-продажного обслуживания покупателей квартир, включая управление построенным жилым фондом.

А выбирая ипотеку и банк, чтобы не переплачивать, задайте вопросы. Каковы требования к залогу? Как гасится кредит досрочно, и при каких условиях может меняться ставка - в проверенном банке она не повышается в одностороннем порядке на протяжении всего срока кредита. Помимо стоимости услуг риелтора, оценщика, страховых компаний, нотариусов и компаний, помогающих зарегистрировать сделку, уточните, насколько велики дополнительные траты, которые могут возникнуть в силу жизненных и семейных обстоятельств (например, развода). Хорошо когда банк предлагает бесплатную юридическую поддержку, а также берет на себя часть сопутствующих ипотеке расходов.

В жизни бывает всякое и доходы в семье у потенциального покупателя могут сократиться в один момент, поэтому эксперты «РБК-Татарстан» советуют при выборе банка ориентироваться не только на ставку, но и насколько банк надежен, входит ли в топ-10 и давно ли присутствует на рынке.

Сбербанк предлагает программу реструктуризации ипотечного займа, людям, кто попал в сложную жизненную ситуацию. Программа действует для отдельных категорий граждан. При этом «Агентство по ипотечному кредитованию» возмещает 10% остатка суммы займа. Но не более 600 тысяч рублей.

Эксперты «РБК-Татарстан» также едины во мнении, что цены на жилье достаточно адекватно отражают уровень дохода населения. Качество жизни, создаваемое для жителей республики, воздействует на повышение цен на недвижимость. В то же время не снижающиеся темпы строительства уравновешивают цены за счет увеличения предложения.

«Рыночная конъюнктура сегодня способствует росту числа ипотечных сделок: цены на жилье достигли своего минимума, ставки по ипотеке в банках также на порядок снизились. Проще говоря, сейчас самое время приобретать недвижимость. Также росту выдачи способствуют и пессимистические ожидания населения по обесцениванию национальной валюты, то есть чем хранить деньги, например, на вкладах, люди предпочитают вложить их в квартиру, взяв недостающую сумму в ипотеку», - говорит начальник отдела ипотечного кредитования и рефинансирования АО «ТАТСОЦБАНК».

Эксперты «РБК-Татарстан» добавляют, что главное, что влияет на спрос на ипотеку, это стабильные номинальные и реальные доходы. Если рубль укрепится выше 60 руб. за доллар и не будет падать, то доходы будут расти, а вместе с ними и спрос на кредиты, в том числе ипотечные.