Шансы дольщиков Татарстана получить жилье в 2017 году не велики

Татарстан не раз занимал первое место в ПФО по вводу жилья и становился одним из российских регионов, активно борющихся с проблемными стройками. Несмотря на это, за последние два года концентрация долгостроев в республике достигла критического уровня. По прогнозам экспертов, за год ситуацию изменить будет довольно сложно. На заметное сокращение долгостроев в Татарстане можно рассчитывать, как минимум, через два года.

«Вопрос проблемных строек носит больше экономический характер, нежели градостроительный. Но, могу сказать, что Правительство республики начало реагировать на сложившуюся проблему. Создаются специальные программы поддержки. Банки также стали подстраиваться под обстоятельства и предлагают выгодные программы финансирования. К следующему году вряд ли что-то принципиально изменится, а вот года через два можно будет увидеть заметное сокращение долгостроев», - отметил Заведующий кафедрой градостроительства и планировки сельских населенных мест КГАСУ, кандидат архитектуры Александр Дембич.

Руководитель отдела маркетинга ГК «КамаСтройИнвест» Антонина Дарчинова назвала основные причины высокой концентрации долгостроев и недовольных дольщиков в Татарстане в последние годы. В первую очередь, это произошло по вине недобросовестных застройщиков, которые почему-то перестают задумываться о качестве своих объектов и о потенциальных жильцах. Кроме того, в комментарии РБК-Татарстан, она также указала на повышение стоимости строительства в следующем году.

«Нам, например, хочется построить объект, которым будешь гордиться, который принесет радость нашим клиентам. К сожалению, не у всех застройщиков такое же отношение к своей работе, что и вылилось в образование целой серии долгостроев в городе. Рынок первичного жилья не радует в принципе: застройщики предпочитают крупные жилые комплексы на удалении от города, не думая об инфраструктуре, транспортной загруженности, а в черте города предпочитают максимальную этажность и одинаковые «свечки» с видом в окна соседней. На рынке представлено все больше студий по 20 кв.м., что позволяет сделать привлекательные цены на квартиры даже при завышенной стоимости за квадратный метр. Именно такой подход: расчет на ненасыщенность рынка, не избирательность потребителей и ипотечные программы может снова привести к проблемам при снижении финансовой стабильности. Цены на стройку растут ежегодно, но основную роль играет инфляция: растёт как стоимость застройки, так и стоимость за квадрат», - заявила А. Дарчинова.

Строительство «Салават Купере»

Руководитель агентства недвижимости «Новостройки Казани» Олег Захаров связал затяжное строительство объектов исключительно с экономическим кризисом. В какой-то момент цены на стройматериал подскочили вдвое, что поставило застройщиков в «тупиковое» положение. По его словам, стоимость застройки в следующем году будет расти, но крайне незначительно. Это связано с низким спросом на жилье. Единственное, что может вызвать резкий скачок цен на строительство Чемпионат мира по футболу в 2018 году. «В следующем году не предвидится большого ажиотажа на покупку квартир. В связи с этим и цены на строительство вряд ли изменятся значительно. Сейчас, конечно, сложно прогнозировать, все будет зависеть от спроса, а толчком для роста застроек может стать чемпионат мира по футболу. Вырастет цена на стройматериалы, на бетон, к примеру. Опять же все зависит от объекта строительства», - отметил О.Захаров.

РБК-Татарстан составил ТОП проблемных строек республики за последние 2 года.

1. Анатолий Ливада, ГК «ФОН»

Один из самых громких скандалов разразился вокруг группы компаний «ФОН» Анатолия Ливады и Дианы Ахметзяновой. По данным минстроя Татарстана, у «ФОНа» имеется порядка 4,5 тыс. обманутых дольщиков, которые так и не получили свои квартиры. ГК регулярно срывает сроки сдачи объектов в Казани и Набережных Челнах. Общая численность строящихся объектов составила 24 жилых дома на 6,5 тыс. квартир. Основатели погрязли в долгах перед банками, а имущество выставляется на торги.

Первая очередь с большей частью проектов домов должна была быть введена в 2015 году, а вторая к 2016-2017 гг. Однако ни того, ни другого не произошло.

Первым «звоночком» для «ФОНа» стал иск Сбербанка России о взыскании с группы компаний почти 4 миллиарда рублей долга, который не обслуживается заемщиком с конца 2014 года. Помимо этого, кредитор инициировал процедуру банкротства ЗАО «ФОН» и ООО «ФОН», которые стали основными должниками банка.

Затем иск в 93 млн рублей против компании «ФОН – Ривьера», строящей ЖК «Симфония», подал «Тимер Банк» (также с последующим инициированием банкротства). Из них сумма основного долга составляет 68 млн рублей, остальное — неустойка и проценты.

Плюс ко всему, прокуратура Приволжского района усмотрела в действиях руководителя ООО «ФОН – Ривьера» Дианы Ахметзяновой признаки мошенничества в особо крупном размере. После анализа ЖК «Симфония», прокуроры выявили факт занижения площадей в квартирах и неисполнение договорных обязательств перед дольщиками по финишной шпаклевке. Проверяющие инициировали возбуждение уголовного дела, т.к. возврата 23, 4 млн рублей дольщики так и не дождались.

Банкротства основного участника ГК «ФОН» - ЗАО «ФОН» - также пытались добиться уже 6 компаний – кредиторов. Среди них оказались банки «Сбербанк» и «Открытие», налоговая инспекция, «СтройКапитал», Генерирующая компания, «Комфортное жилье» и ТИГП. Но ГК сумела отбить атаки кредиторов.

Одной из наиболее проблемных строек «ФОНа» в последние годы стал микрорайон «Яшьлек» в Набережных Челнах. Сроки сдачи домов переносились уже много раз. По этой причине в прошлом году Госжилфонд при президенте РТ начал выкупать квартиры, чтобы на вырученные деньги застройщик смог закончить строительство канализационного коллектора, без которого не могут быть сданы два достроенных дома.

Микрорайон в Набережных Челнах стал не единственным, который нуждался в инвестиционной помощи. ГЖФ также начал покупать квартиры в ЖК «МЧС» по улице Губкина, в который дольщики не имели возможности заселиться порядка 4 лет.

Нового подрядчика нашли и для домов № 5, 6, 7 ЖК «Симфония». Им стала строительная фирма «Бриз», однако нареканий от несостоявшихся жильцов меньше не становится.

6 ноября обманутые дольщики ЗАО "ФОН" вышли на очередной митинг. У памятника Муллануру Вахитову собрались несостоявшиеся жильцы ЖК "МЧС", "Молодежный", долгостроя по улице Достоевского.

По завершению строительству остальных домов «ФОНа» еще идут разбирательства, производится поиск новых застройщиков. Завершения этой истории как не было, так и нет.

2. Строительная фирма «Свей», ЖК «Золотая середина»

Громким разбирательством стало дело о самовольной перепланировке ЖК «Золотая середина». В 2008 году «Свей» получил разрешение от исполкома на строительство 9-ти этажного, 5-ти подъездного дома. Но ситуация вышла из-под контроля и фирма-застройщик возвела вместо девяти запланированных этажей восемнадцать, а узаконила эту процедуру лишь в 2014 году, когда каркас дома был уже готов. Исполкомом Татарстана было принято решение о необходимости переоформления ранее выданных документов. «Свей» должен был получить новое разрешение на строительство, ведь нагрузка на фундамент увеличилась вдвое, а расчетов сделано не было.

К проведению экспертизы привлекли группу сотрудников КГАСУ, результаты которой были оглашены в апреле 2016 года. Как и ожидалось, состояние плитносвайного фундамента было оценено как аварийное и представляющее угрозу жизни и здоровью граждан, а все возможные варианты его усиления эксперты назвали «практически нереализуемыми». Таким образом, безопасная эксплуатация фундамента была возможно только при условии сноса лишних 9 этажей.

Итогом стало решение президиума Верховного суда РТ о признании ЖК «Золотая середина» самовольной постройкой. За полгода имеющиеся 18 этажей нужно было сократить до 9 и разобрать «дополнительный» шестой подъезд. Кроме того, строительная фирма должна была оплатить экспертизу КГАСУ в размере 2,8 млн рублей.

3. Строительная компания «Маг-Строй», ЖК «Миллениум»

Строительство ЖК «Миллениум сити» началось в 2007 году, срок сдачи жилых помещений истек в 2014-м. По проекту комплекс состоит из двух частей: две башни в 18 и 24 этажа. Одна находится на перекрестке со стороны 68-го квартала, другие две - со стороны 66-го квартала. Первая часть введена в эксплуатацию, а со второй по адресу Чистопольская, 65 возникли проблемы – здания до сих пор не сданы в эксплуатацию.

По декларации, в доме находится 320 квартир и еще 3,7 тыс. кв. м нежилых площадей, отведенных под офисы и магазины. Под коммерческую недвижимость – два нижних этажа, а первый этаж подразумевал размещение крупных ритейлеров.

Процесс затягивался из-за заявлений строительной компании о нехватке денежных средств на продолжение работ. Шоком для дольщиков ЖК стало сообщение о признании фирмы-застройщика банкротом Арбитражным судом РТ в сентябре этого года.

В связи с этим событием в группе риска оказались более 30 предпринимателей, вложившихся в долевое строительство. По словам дольщиков ЖК «Миллениум», среди них оказался бывший главный тренер «Рубина» Курбан Бердыев.

Теперь все имущество «Маг-строя» должно быть включено в конкурсную массу и распродано для погашения долгов. Проблема в том, что закон о банкротстве особо защищает лишь тех дольщиков, которые купили жилые помещения. Вне зависимости от судьбы застройщика-банкрота, право на квартиры у них никто не отнимет. Кроме того, согласно статье 201.9, они ставятся на ступень выше прочих кредиторов в очередности удовлетворения их требований.

Те же, кто приобрел в строящемся доме нежилые помещения, вышеперечисленных прав не имеют. Все, на что могу рассчитывать предприниматели, это денежная компенсация от застройщика-банкрота в составе общей очереди. Шансы на подобную «милость» равны нулю, считают сами бизнесмены.

Кроме того, по этому вопросу должна была пройти встреча предпринимателей с представителями «ТимерБанка», но она так и не состоялась. Все, чего пока удалось добиться дольщикам коммерческой недвижимости, это внимание татарстанского омбудсмена по правам предпринимателей Тимура Нагуманова, который взял эту проблему в разработку.

4. Госжилфонд при Президенте РТ, ЖК «Салават Купере»

Проект «Салават Купере», анонсированный еще в 2011 году, стартовал в 2014. Тогда новый жилой комплекс претендовал на звание особенного, беспрецедентного района столицы Татарстана. Основным посылом, который был запущен в массы для привлечения долевых вложений, стало сочетание доступной среды с доступной ценой. Однако слова так и остались лишь обещаниями.

Первые 11 домов в «Салават Купере» должны были быть сданы в эксплуатацию еще в четвертом квартале 2015 года. На сегодняшний день из 22 домов сдано лишь 4: в микрорайоне № 13 дома 3 и 5 от застройщика «Ак Таш», в микрорайоне № 10 дома 4 и 6 от застройщика «ГрэйтСтрой».

Разногласия между жилищным фондом и подрядчиком стали основной причиной «торможения». В кризис, когда значительно подорожали стройматериалы, работа по старым сметным расчетам стала убыточной для строителей. В результате внутренних разбирательств стала снижаться численность рабочих на стройках, а сроки окончания строительства по-прежнему не были определены. Люди оказались в подвешенном состоянии. Невнятная ситуация, которая не сдвигалась с мертвой точки, напугала дольщиков. Итогом стал «штурм» офиса главы ГФЖ соципотечниками летом 2016 года, после которой Талгат Абдулли сообщил о новой схеме работы, при которой деньги будут перечисляться не подрядчикам, а напрямую их поставщикам и работникам.

Такая система расчетов стала возможной после запуска с 1 июня биржевой площадки. Но сроки вновь затянулись из-за задержки запуска самой площадки.

Пока ГЖФ и подрядчики выясняли отношения друг с другом, «накормленные завтраками» дольщики ждали. Первый раз соципотечники замитинговали 8 октября, выставив ряд требований. Основным из которых было отмена биржи, которая и стопорила весь процесс из-за своих несовершенств.

Однако ни это массовое выступление потенциальных жильцов, ни последующая критика со стороны Рустама Минниханова в адрес Абдуллина не изменили ситуацию.

4 ноября несостоявшиеся жильцы «Салават Купере» вышли на повторный митинг. Около 100 вложившихся в стройку потребовали от главы ГЖФ ускорить строительные работы и определить, наконец, сроки сдачи домов в эксплуатацию.

Тогда же дольщики ЖК заявили, что их следующим шагом станет встреча с куратором ЛДПР по Татарстану, который должен передать все их жалобы и просьбы непосредственно Владимиру Жириновскому.

На этот раз протестные настроение соципотечниов дали свои плоды. Как стало известно после традиционного субботнего совещания в Доме правительства, Рустам Минниханов решил остановить работу товарной биржи. Но это решение коснется лишь начатых домов в «Салават Купере» и М-14. Новые условия гарантировали застройщикам: цена будет повышена до 32 тыс. рублей за кв.м. при условии срочного выполнения работ. Что касается точных сроков сдачи объектов, их по-прежнему нет.

Справка, на 28 октября 2016 года в республике введено 1 млн. 857,6 тыс. кв. м жилья. По программе социальной ипотеки введено 89 домов общей площадью 216,4 тыс. кв. м на 3 тыс. 754 квартиры. Из 104 строящихся объектов программы в высокой степени готовности находятся 95 объектов, в средней степени готовности - 9 объектов. По программе многоквартирного инвестиционного жилья из 34 объектов в высокой степени готовности 27 находится домов; в средней степени готовности 7 домов. В части малоэтажного строительства, включая индивидуальное жилищное строительство, по республике из 9 тыс. домов введены в эксплуатацию 7 737 объектов.