Новые дома: сколько жилья хотят построить и продать в Казани в 2023 году

Как сообщил замминистра строительства, архитектуры и ЖКХ РТ Ильшат Гимаев, в республике в 2023 году планируется ввести в эксплуатацию 3,1 млн кв. метров жилья. План согласован с федеральным минстроем.

С начала года в республике сдали 30,2% от годового плана или 935 тыс. кв. м жилья. Это 386 тыс. кв. м по линии индивидуального домостроения и 549 тыс. кв. м многоквартирного жилья. «Пока в этом году доминирующую роль играет МКД. Это следствие того, что у нас остались хорошие заделы в IV квартале 2022 года», — сказал Гимаев.

В прошлом году в регионе сдали 3 млн 93 кв. м жилья. По данному показателю республика заняла 6 место по России и первое в Приволжском федеральном округе.

«У нас есть четкое понимание, как мы будем вводить 3 млн 100 тыс. квадратных метров жилья в течение года. Уверенность есть, несмотря всевозможные перипетии в экономике, мировом пространстве. Сейчас мы думаем, как мы будем жить далее – в 2024-2025 годы, а в рамках национальных целей и задач, поставленных президентом РФ, горизонт планирования у нас до 2030 года. В этом плане решающее значение имеют новые проекты комплексного развития территорий – «Большой Зеленодольск» и Лаишевский узел в окрестностях Казани, агломерационные районы вокруг Набережных Челнов», — отметил Гимаев.

Стройки-2023

По словам директора по сопровождению бизнеса «Ак Барс Дом» Ильи Голованова, компания планирует по итогам 2023 года увеличить объем строительства на 42%. Запланировано строительство 31 многоквартирного дома. В прошлом году было введено в эксплуатацию 9 многоквартирных более чем на 2 тыс. квартир.

«Мы пробуем для себя новое. И в ближайшее время анонсируем выход в продажи двух домов в премиум-сегменте в историческом центре Казани – на ул. Г. Исхаки и Айвазовского. Это будет два больших, значимых для нас и для города проекта. Продолжается развитие Лаишевского узла – мы выходим на комплексное развитие достаточно большого земельного участка. Ведется строительство ЖК «Мой Ритм», «Светлая долина», который постепенно подходит к своему логическому завершению – остались последние пусковые комплексы», — рассказал Голованов.

Заместитель директора по маркетингу и продажам «#Суварстроит» Эльвира Галяутдинова сообщила, что в 2022 году компания ввела более 170 тыс. кв. м жилья и коммерческих помещений. Собственникам было передано свыше 3 тыс. квартир.

«Мы вывели на рынок более 150 тыс. кв. метров нового жилья, в том числе во флагманском проекте «Лаишевский узел», где, в общей сложности, будет построено более 4 млн кв. метров жилья, и основная доля приходится на «#Суварстроит» – это порядка 1 млн кв. м жилья», — рассказала она.

Галяутдинова напомнила, что «#Суварстроит» совместно с РЖД и минтрансом региона построили платформу рядом с жилым комплексом «Южный парк», чтобы у жителей была возможность добраться до центра Казани дешевле, чем на общественном транспорте. В дальнейшем планируется продолжить развивать транспортную сеть.

«Мы понимаем, что микрорайон большой, его развитие рассчитано не на один год, нужно создавать удобство для жителей. Тем более, локация становится интересной для других застройщиков, мы совместными усилиями строим город будущего, который должен быть современным и комфортным не только для жителей Казани, но и гостей – тех, кто переезжает или присматривает жилье для покупки», — отметила Галяутдинова. Она добавила, что в рамках реализации социальных проектов в этом году планируется завершить строительство школ в ЖК «Столичный» и «Волжские просторы».

Заместитель коммерческого директора ГК «Садовое кольцо» Сергей Кропанев сообщил, что компания в 2022 году получила разрешения на строительство 4 новых объектов в трех регионах РФ. При этом, спрос на жилье продемонстрировал падение во всех регионах присутствия группы – в Казани, Уфе и Московской области.

Кредитные истории

Ильшат Гимаев сообщил, что в течение прошлого года в республике было выдано 46,5 тыс. ипотечных кредитов на 156,4 млрд руб. По сравнению с предыдущим годом, количество ипотек сократилось на 32%, объем снизился на 11,3%. На первичном рынке отрицательная динамика числа ипотек составила 6,8%: было оформлено 13,5 тыс. ипотек на 59,5 млрд руб.

Поскольку кредиты стали дороже, отметил Гимаев, сумма выросла на 18,7%. Средневзвешенная ставка снизилась на 1,8 процентных пункта.
«Надеемся, что мы в этом году перекроем падение 2022 года. При этом довлеющими факторами являются спрос и платежеспособность населения, которая, к сожалению, выросла не такими темпами, чтобы можно было с уверенностью говорить, что граждане ринутся покупать квартиры. Но, тем не менее, ни один из застройщиков не снизил стоимость квадратного метра и активно используют внутреннее субсидирование, чтобы стимулировать клиентов», — сказал Гимаев.

Эльвира Галяутдинова сообщила, что в декабре порядка 80% сделок оформлялось по программе льготной ипотеки, на втором месте по популярности была «Семейная ипотека».

«После того, как «Семейная ипотека» стала доступна большему числу желающих в связи с изменением условий ипотечного кредитования, выдачи по ней выросли в два раза. Мы зафиксировали рост сделок с ее участием в течение февраля. Могу сказать, что данная мера поддержки оказалась эффективной», — сказала она.

Среди других инструментов, запущенных с банками, по словам Галяутдиновой, основная доля сделок пришлась на траншевую ипотеку (в этом случае банк выдает заемщику кредит частями). «Данный инструмент, безусловно, интересен в текущих условиях, поскольку по спросу есть вопросы. А траншевая ипотека может быть полезна тем, у кого есть материнский капитал. Плюсом является то, что в Лаишевском узле жилье в доступном сегменте по цене от 3,7 млн руб. При наличии материнского капитала траншевая ипотека является оптимальным решением для любой инвестиции», — сказала топ-менеджер.

Также Галяутдинова выделила ипотечную программу с субсидированием первоначального взноса от застройщика, объяснив, что не всегда маткапитала достаточно для первоначального взноса, а данная программа позволяет гражданам приобрести жилье.

Заместитель директора по маркетингу и продажам «#Суварстроит» высказала пожелание, чтобы в 2023 году ставка по ипотеке была ниже, поскольку сейчас она «давит» на рынок. Кроме того, необходимо увеличить лимит кредитования по льготной ипотеке, поскольку 6 млн руб. для Казани недостаточен. И граждане не могут позволить себе покупку двух-, трехкомнатных квартир. В целом же, считает Эльвира Галяутдинова, ситуация на рынке жилья республики будет схожей с той, что была в прошлом году.

Сергей Кропанев из ГК «Садовое кольцо» отметил, что в компании рассчитывают на повышение спроса, поскольку граждане пережили период адаптации к сложившейся в прошлом году ситуации. В конце января – феврале был зафиксирован рост числа запросов, визитов в офисы продаж, бронирований квартир и сделок во всех 3 регионах присутствия. Это при том, что в каждом из них девелопер предлагает жилье в разных ценовых сегментах. В Казани это более дорогой бизнес-класс, в Московской области – комфорт, в Уфе – комфорт и комфорт-плюс.

«Сильнее всего, по моим данным, отреагировал спрос в высоком ценовом сегменте. При этом рынок живой, сделки и обращения есть. Надеюсь, что больше никаких потрясений не будет. У граждан повысится уверенность в завтрашнем дне, и вместе с ней спрос», — сказал Кропанев.

Заместитель коммерческого директора ГК «Садовое кольцо» поддержал топ-менеджера «#Суварстроит», что в Казани необходимо повысить лимит по программам с господдержкой, который для большинства регионов, включая Татарстан, составляет на текущий момент 6 млн руб. По его словам, ощутить эффект большего лимита позволяет программа ИТ-ипотеки, где предельная сумма кредита для республики – 18 млн.

«Казань – третья столица России, и нужно ее привести к столичным показателям по предельной сумме кредита. Мы очень сильно ощущаем эту необходимость на проекте в Казани, который находится в высоком ценовом сегменте (в Казани ГК «Садовое кольцо» построила ЖК Savin House, на стадии реализации находятся проекты Savin Family и Savin Premier – РБК Татарстан). В нашем сегменте в лимит 6 млн руб. не укладывается абсолютно все, а в массовом сегменте, думаю, все, что больше 50 кв. метров. Хотя программа «Семейной ипотеки» как раз и была запущена для поддержки больших семей с детьми, которым нужно улучшать жилищные условия, и которым подойдут квартиры с 2-3 спальнями. А они даже в массовом сегменте находятся в Казани далеко за пределами цен в 6-7 млн рублей», — сказал Кропанев.

Замминистра строительства РТ Ильшат Гимаев сообщил, что в начале марта планируется заседание рабочей группы Государственного совета РФ, которая занимается вопросами жилищного строительства и комфортной городской среды под председательством главы (раиса) Татарстана. «Сформулируйте ваше пожелание, будем просить. Мы об этом уже не раз просили, но будем еще: вода камень точит», — сказал он.

Заместитель министра добавил, что потенциальными покупателями жилья являются участники СВО, которые получают выплаты от государства, и, вернувшись в республику, могут вложить эти средства в недвижимость.

Новое и готовое жилье

Илья Голованов тоже отметил, что компания не ждет падения продаж в текущем году. В прошлом году они продемонстрировали положительную динамику. Однако в отличие от прошлых лет, считает представитель девелоперской компании, спрос не будет иметь сезонных всплесков. «Мне кажется, что этот год будет не так подвержен сезонному изменению спроса. События будут развиваться по несколько иным сценариям, и на рынок, в большей степени будут влиять события извне, нежели сам рынок будет стимулировать спрос», — сказал директор по сопровождению бизнеса «Ак Барс Дом».

Как рассказал руководитель ипотечного центра офиса «Казанский» Промсвязьбанка Олег Исламов, в выдачах ипотечных кредитов в ПСБ по Республике Татарстан в 2022 году наибольший объем приходился на сегмент новостроек, доля которых составила более 70%. Но уже по итогам января 2023 года наибольшую долю в ипотечных договорах стали
занимать сделки на вторичном рынке – более 60%.

«Сейчас мы, в большей степени, фокусируемся на вторичном рынке, так как здесь больше  потенциал за счет того, что емкость рынка готового жилья на порядок выше рынка новостроек. Средняя сумма кредита в этом сегменте составляет 3,4 млн рублей», — рассказал Исламов.

Ставка в ПСБ по программе для приобретения вторичного жилья составляет 10,5% годовых при условии, что первоначальный взнос – 30% от стоимости
квартиры. С первоначальным взносом в 15%, по его словам, ставка может составить 10,7%. 

«По данным ЦБ, доля сделок на первичном рынке в ипотечных выдачах всех банков на территории республики составляла 28-30%, оставаясь практически неизменной на протяжении последних трех лет. Но по итогам марта 2022 года доля новостроек выросла до 40%. Однако в последующие месяцы ситуация стабилизировалась, и в декабре доля нового жилья в ипотечных выдачах была даже несколько меньше, чем за аналогичный
период предыдущего года. Мы считаем, что этот показатель будет стабильным, и, вероятно, доля вторичного рынка может продолжить расти», — пояснил Исламов.

В ПСБ прогнозируют дальнейший рост объемов ипотечных кредитов в сегменте готового жилья.

Руководитель Абсолют Банка в Казани Ильгиз Сабиткарамов рассказал, что в первые месяцы 2023 года доля сделок по программам с господдержкой увеличилась до 88% от общего количества. «Это рекорд среди всех регионов нашего присутствия», — отметил он. В прошлом году на них пришлось 64% в общем объеме выдач.

Доля льготной ипотеки среди госпрограмм в текущем году составляет 50%. По словам Сабиткарамова, несмотря на повышение ставки на 1%, программа по-прежнему интересна казанским заемщикам. Доля «Семейной ипотеки» снизилась с 76% в прошлом году до 38% в первые месяцы текущего года.

«Но важно помнить, что по всем без исключения перечисленным госпрограммам можно покупать только жилье на первичном рынке, то есть в строящихся домах, или сданных, но с условием, что квартира покупается напрямую у застройщика. Одно из интересных для заемщиков улучшений этого года по госпрограмме 2020-2024 и семейной ипотеке – теперь у нас можно оформить кредит не только на приобретение квартиры в новостройке, но и на покупку дома с земельным участком и таунхауса на любом уровне готовности. Это очень популярный формат недвижимости в республике. Мы ожидаем, что в 2023 году у нас в Казани около 30% сделок будут проводиться именно с такими объектами в рамках госпрограмм», — считает Сабиткарамов.

На долю собственных программ банка приходится 18%. Среднерыночная ставка по собственным программам составляет 12-13,5% годовых. Можно найти предложения и от 11,04% годовых. По собственным программам казанские заемщики чаще всего приобретают вторичку, сообщил руководитель Абсолют Банка в Казани.

«Примечательно, что Казань – один из немногих городов в стране, где за год вторичное жилье подешевело. Так, средняя стоимость квадратного метра в готовых квартирах снизилась со 135 тысяч рублей до 133 тысяч рублей. Квадратный метр в строящихся домах при этом подорожал – со 134 тысяч рублей до 165 тысяч рублей. Почему, несмотря на такую разницу в цене, жители республики выбирают именно новостройки? Потому что такое жилье считается более престижным. Кроме того, новостройки у нас часто покупают с инвестиционными целями. В 2022 году каждая третья ипотечная сделка у нас была инвестиционной. И почти 100% этих сделок проходили с квартирами на первичном рынке. Также при выборе формата недвижимости не в последнюю очередь играют роль более низкие ставки по госпрограммам», — рассказал Сабиткарамов.

Средний чек по ипотеке на готовые квартиры в Абсолют Банке вырос с 3,3 млн рублей в прошлом году до 5 млн в январе-феврале 2023 года. Средний чек по госпрограммам остался неизменным – 5,5 млн рублей. «Мы прогнозируем, что в первой половине 2023 года он сохранится на этом уровне», — сказал он.

Средний срок ипотечного кредита у наших заемщиков в Казани превысил 28 лет. Все большее количество клиентов оформляют ипотеку на максимально возможные сроки – до 30 лет. При этом почти все планируют погасить ее досрочно.

Руководитель направления организации продаж ипотечных кредитов Ак Барс Банка Ольга Васянина отметила, что рынок готового жилья находится сейчас в небольшом затишье. И именно с этим, по ее мнению, связан общий спад рынка. На в банке фиксируют повышенный спрос по программам на приобретение домов с земельными участками и на стройку по программе ИЖС.

«Ставки по стандартным и льготным ипотечным программам – на уровне прошлого года, есть перевес в сторону госпрограммы-2020. Я считаю, что в связи с более низкой процентной ставкой по семейной ипотеке, и измененным условиям по ней, в 2023 году ее объем займет достойное место в выдачах по госпрограммам», — сказала Васянина.

Подпишись на Telegram РБК Татарстан