Старая крепость: как девелоперы и банки оживляют рынок вторички Казани

Новые стройки

Замминистра строительства, архитектуры и ЖКХ РТ Ильшат Гимаев сообщил, что в регионе введено в эксплуатацию порядка 1,5 млн кв. м жилья или 54,4% от плана на год, который составляет 2,8 млн квадратов. Результаты аналогичного периода прошлого года превышены на 29%. Многоквартирного жилья сдано 563 тыс. кв. м, остальное – ИЖС.

«Мы идем даже лучше, чем в прошлом году, благодаря созданным в прежние годы заделам, которых нам хватило бы при отсутствии новых проектов года на два», — сказал Гимаев.

По его словам, сейчас 105 застройщиков ведут строительство 215 многоквартирных домов, общей площадью почти 2 млн кв. м.

«У застройщиков есть опасения, как будет складываться ситуация. Однако те проекты, которые были поставлены на «стоп», начинают запускаться – первые ласточки уже пошли», — сказал замминистра.

На 1 апреля, сообщил Гимаев, в регионе выдали свыше 15 тыс. ипотечных кредитов на 45,9 млрд руб. Средний срок кредитования составляет 22,1 года, ставка – 7,86%, сумма – 3 млн руб. На первичном рынке было оформлено 5,4 тыс. кредитов на 18,5 млрд руб. Средневзвешенная ставка по ним составляет 5,2%, средний срок – 22,8 лет, сумма – 3,4 млн.

«Краеугольным камнем у нас является льготная ипотека, ставка по которой составляет 9%, максимальный размер кредита для Татарстана – 6 млн руб., первоначальный взнос – 15% от стоимости жилья. По этой программе у нас на 25 апреля выдано 2,4 тыс. кредитов на 5,8 млрд руб. Думаю, что количество кредитов, если будет снижена ставка по этой программе, увеличится. Пока такого решения нет – будем ждать», — сказал Гимаев.

Замминистра считает, что в июне продажи жилья начнут восстанавливаться после апрельского падения. Сейчас темпы, особенно, на вторичном рынке еще не вернулись к той динамике, что была до повышения ключевой ставки 28 февраля до 20%. «На днях ЦБ понизил ключевую ставку на 3%. Сейчас все ждут понижения ставок по льготной ипотеке, и многие договоры могут быть поставлены на паузу. Люди будут ждать сигнала от государства», — сказал Гимаев.

Жилищный трейд-ин

Представителей девелоперских компаний анонсировали запуск продаж жилья в домах, строительство которых начнется в скором времени. Однако, чтобы стимулировать спрос на 2-3-комнатные квартиры, по мнению застройщиков, необходимо поддержать рынок вторички.

«На сегодня застройщики и банки работают очень слаженно: для любой жизненной ситуации есть ипотечные программы. Можно и субсидировать и первоначальный взнос, и платежи по ипотеке. Многие застройщики выпустили программы по выкупу вторичного жилья, понимая, что одним из основных сдерживающих факторов является замораживание активов на вторичном рынке», — отметила заместитель генерального директора по маркетингу и продажам «#Суварстроит» Эльвира Галяутдинова.

Она сообщила, что компания запустила программу по выкупу вторичного жилья: вырученную сумму можно направить на первоначальный взнос за новое жилье. По ее оценке, при покупке жилья в бизнес-сегменте проходят с использованием механизма трейд-ин порядка 70% сделок, в массовом – несколько ниже.

«В результате, уменьшаются и становятся комфортными платежи по ипотеке, и решается вопрос с невозможностью продажи квартиры на вторичном рынке», — сказала Галяутдинова. Топ-менеджер отметила, что такие программы могут поддержать граждан, которые хотят приобрести 2-3-комнатные квартиры.

По ее словам, в 2022 году компания планирует сдать порядка 200 кв. м жилья. Через 1-2 месяца планируется открыть продажи квартир в новых очередях ЖК «Южный парк», «Станция спортивная». По ее словам, сейчас у покупателей пользуются спросом объекты бюджетного сегмента, так как выросли и стоимость кв. метра, и ставки.

«Если говорить о проблемных моментах, то они на сегодняшний день очевидны. Во-первых, платежи по ипотеке достаточно высоки. Кроме того, у участников рынка есть определенные ожидания, что будут снижаться ипотечные ставки, стоимость недвижимости, хотя предпосылок для этого нет. Это, в определенной степени сдерживает продажи. Но я думаю, что ситуация стабилизируется», — сказала Галяутдинова.

Исполнительный директор компании «Ак Барс Дом» Айгуль Латыпова рассказала, что одной из программ, возобновленных застройщиками для стимулирования спроса, стал трейд-ин. И у покупателей квартир Ак Барс Дом есть возможность воспользоваться программой с гарантией выкупа. По ее словам, на сегодняшний день с использованием механизма трейд-ин проходит порядка 10% сделок, и их доля растет.

«При продаже 2-3-комнатных квартир застройщик остается в частичной зависимости от вторичного рынка. Пока вторичка стоит, для большинства клиентов дальнейшее расширение и улучшение жилищных условий становится затруднительным. Для стабильности спроса рынку нужна поддержка вторичного рынка. Последнее снижение ключевой ставки дает большие надежды к возврату интереса на вторичном рынке уже в июне, что, как следствие, приведет к росту сделок на первичном рынке», — сказала Латыпова.

По словам топ-менеджера, в феврале и марте в компании фиксировали повышенный спрос на жилье. Часть клиентов стремилась вложить средства в недвижимость, чтобы сохранить капитал, однако большая часть имела на руках решения о выдаче кредитов и спешила оформить сделку по старым условиям.

«Доля ипотеки в нашем портфеле всегда была стабильно высокой. Но сейчас мы видим изменения в ее структуре. Если ранее, в 2021 году, большую часть ипотечного продукта состояла из программы с господдержкой, то сейчас более 70% приходится на долю семейной ипотеки», — сказала Латыпова.

Она сообщила, что «Ак Барс Дом» возводит свыше 240 тыс. кв. м жилья, в этом году к сдаче планируется большое количество объектов в том числе и раньше заявленных сроков. Латыпова анонсировала запуск продаж квартир в новых домах – ЖК «Мой ритм», «Светлая долина» и других.

Необходимая вторичка

Руководитель направления организации продаж ипотечных кредитов Ак Барс Банка Ольга Васянина рассказала, что весной 2022 года был зафиксирован всплеск по выдачам кредитов как на первичном, так и на вторичном рынке. Однако в марте первичный рынок превалировал, динамика продолжилась и в апреле, в мае фиксировался спад. «Поскольку ключевая ставка снижается, мы ожидаем возобновления роста», — сказала она.

Доля программ с господдержкой в структуре ипотечного кредитования, по словам Васяниной, составляет до 50%.

Управляющий директор по ипотеке банка ВТБ в Татарстане Гузель Мосеева рассказала, что в мае на фоне снижения ключевой ставки и последовавшим за ней улучшением условий по кредитным продуктам банк фиксировал рост спроса в сегменте вторичного жилья.

«В апреле ставки по кредитам в рамках базовых программ стали «заградительными». Поэтому выдачи займов на «вторичку» были практически единичными, когда для клиента было крайне важно закрыть сделку, и он не мог ждать. После корректировки ключевой ставки ситуация в этом сегменте изменилась. С 30 мая для клиентов ВТБ минимальная ставка по вторичному жилью составляет 10,9%. И в ближайшее время мы ожидаем здесь оживление спроса», — сказала Мосеева.

Основная доля ипотечных сделок ВТБ в Татарстане в апреле пришлась на рынок новостроек, на приобретение жилья в строящихся домах банк выдал жителям республики таких кредитов на сумму 1,3 млрд руб. Первый квартал 2022 года она охарактеризовала как рекордный: объем всех ипотечных выдач ВТБ в республике превысил 12 млрд руб, что почти вдвое превышает показатель аналогичного периода прошлого года.

«Есть определенный пул клиентов, которые хотят купить жилье на первичном рынке, но не могут сделать этого, потому что не продана «вторичка». И снижение ставки будет способствовать закрытию этих сделок», — сказала Мосеева.

Директор центра ипотечного кредитования ОО «Казанский» банка «Открытие» Артур Ибятов рассказал, что в апреле клиенты, в том числе продавцы вторичного жилья, заняли выжидательную позицию. В этот период минимальная ставка в банке составляла 13,9% (сегодня минимальная ставка начинается от 10,9%). Драйверами рынка, как в апреле, так и в мае остаются программы с господдержкой – льготная, семейная ипотека и ипотека для ИТ-специалистов.

«В апреле у нас было время пересмотреть свои программы, добавить новые инструменты в виде субсидирования процентных ставок, договориться с партнерами о старте данных программ, проработать инструменты реализации сделок в виде электронной регистрации и так далее», — отметил Ибятов.

По сравнению с апрелем, в мае в банке зафиксировали рост числа заявок на получение ипотечных кредитов на 30%, в том числе растет спрос на льготную ипотеку. «Снижение ключевой ставки стимулирует повышение спроса на ипотеку. После последнего внеочередного снижения ключевой ставки люди будут ждать ближайшего планового заседания ЦБ, которое должно состояться 10 июня, и дальнейшего снижения ставок», — прогнозировал Ибятов.

Свободные деньги

Руководитель управления по работе с партнерами и ипотечного кредитования отделения «Банк Татарстан «ПАО Сбербанк» Леонид Захаров высказал мнение, что в первой половине июне у людей могут высвободиться средства, которые они хранили на краткосрочных депозитах. Эти средства они могут направить на покупку недвижимости. «За последнюю неделю количество заявок у нас увеличилось втрое», — отметил Захаров.

Руководитель Абсолют Банка в Казани Ильгиз Сабиткарамов считает, что условия кредитования на вторичном рынке улучшатся. Данный фактор, а также стабилизация социально-экономической ситуации, снижение ставок и рост лимитов по госпрограммам будут способствовать росту спроса на ипотеку в мае, по сравнению с мартом-апрелем. В апреле, отметил он, был зафиксирован прирост по выдачам ипотеки на 40%. Как и представитель Сбербанка, он прогнозировал высвобождение средств со вкладов.

«Кроме того, в июне заканчивается срок действия большого пула вкладов, открытых в марте по максимальным ставкам. Большая часть этих вкладов, скорее всего, будет пролонгирована на новый срок. Остальная часть может быть направлена на ипотеку в качестве части или полной суммы первоначального взноса», — отметил Сабиткарамов.

Руководитель Абсолют Банка в Казани прогнозировал, что тренд на снижение ключевой ставки Центробанком сохранится. И до конца года по стандартным программам могут вернутся на уровень февраля 2022 года, то есть до 11-11,5% годовых. «Не исключено, что среднерыночные ипотечные ставки даже опустятся ниже психологической планки в 10% годовых», — отметил он.

По его словам, доля «Семейной ипотеки» в марте-апреле выросла до 95%, в мае сократилась до 90%, так как часть заемщиков переориентировались на льготную ипотеку. Он добавил, что в рамках «Семейной ипотеки» для 60-80% сделок в качестве первоначального взноса используется маткапитал, при покупке квартиры на вторичном рынке – в 50% сделок. Средняя сумма кредита по «Семейной ипотеке» в апреле-мае 2022 года достигла 4,6 млн рублей. По сравнению с прошлым годом, она увеличилась на 18% или на 700 тысяч рублей. Как правило, жители республики берут ипотеку на срок более 15 лет.

Доля сделок по льготной ипотеке составляет порядка 10% в общем объеме выдач. Однако, по словам Сабиткарамова, в банке ожидают, что июне-июле доля выдач по ней вырастет в 2 раза и будет составлять 20%. Лимит по программе с господдержкой для Абсолют банка составляет 6,8 млрд руб. При этом во второй половине прошлого года 85% сделок проходили по стандартным программам кредитования.

«Существенное преобладание «Семейной ипотеки» в выдачах связано с тем, что большая часть покупателей – семьи с детьми. Ставка по «Семейной ипотеке» находится на уровне ниже инфляции, что дополнительно стимулирует семьи, соответствующие условиям программы, приобретать недвижимость. Мы ожидаем, что любом случае именно «Семейная ипотека» останется драйвером ипотечного рынка в ближайшие месяцы, особенно, на первичном рынке», — сказал Сабиткарамов.

Подпишись на Telegram РБК Татарстан