Смена долей: в декабре ипотека на новостройки в РТ обогнала вторичку

Вторичный рынок

Руководитель направления организации продаж ипотечных кредитов Ак Барс Банка Ольга Васянина рассказала РБК Татарстан, что повышение ключевой ставки, которая на данный момент составляет 16%, привело к повышению ставок на вторичном рынке. Сейчас в банке ставки на покупку готового жилья стартуют от 16,8% годовых. В результате, в IV квартале прошлого года доля новостроек превысила объемы ипотечных выдач на вторичном рынке. К декабрю доля первичного жилья и госпрограмм составила порядка 60%.

Однако по итогам всего года доля вторичного рынка, как и ранее, будет превалирующей.

«Процентные ставки достаточно высокие, чтобы вторичный рынок существенно развивался. Как правило, это цепочки, в которых клиенты решают свои вопросы для дальнейшего приобретения жилья на первичном рынке», — сказала Васянина.

По ее прогнозу, в I квартале 2024 года ипотека будет развиваться за счет первичного рынка. «Безусловно, вторичка нам нужна, поскольку это весь первоначальный взнос, который есть у людей, чтобы купить квартиру в том числе на первичном рынке. Поэтому нужно идти в сторону программ, позволяющих реализовывать готовое жилье, а также нужно искать альтернативы тому, что у нас было с точки зрения госпрограмм. Семейная ипотека продолжит действовать, однако ее условия более ограничены, по сравнению с льготной ипотекой-2020, поэтому нужны альтернативные инструменты. Мы, со своей стороны, смотрим в этом направлении», — сказала Васянина.

Управляющий директор по ипотеке банка ВТБ в Татарстане Гузель Мосеева рассказала, что доля первичного жилья начала расти с августа, тогда как в начале года превалировала ипотека для покупки готового жилья. До августа доля готового жилья составляла порядка 55%, а в последние 2 недели года выдачи ипотечных кредитов на новостройки превышает 65%.
Мосеева добавила, что спрос на программы субсидирования растeт.

«Мы для себя отметили тенденцию, что программы субсидирования запускались в 2020-2021 году. Объем выдач кредитов по программам с господдержкой в текущем году в 7 раз превышает результаты 2021 года», — отметила Мосеева.

Рынок вторичного жилья при текущей ключевой ставке стагнирует. Управляющий директор по ипотеке банка ВТБ в Татарстане выразила надежду, что регулятор в будущем году смягчит условия, чтобы поддержать рынок готового жилья, от которого зависит ситуация и в сегменте новостроек. При текущем положении дел, добавила Мосеева, становится невыгодным, например, такой инструмент поддержания спроса, как трейд-ин, поскольку застройщикам невыгодно копить на балансе неликвид и ждать, когда ставка понизится и жилье можно будет реализовать.

Начальник управления по работе с партнерами и ипотечного кредитования отделения «Банк Татарстан «ПАО Сбербанк» Леонид Захаров сообщил, что доля готового жилья в структуре выдач на данный момент составляет 35-45%. «Думаю, это объясняется тем, что отлагательный срок у нас составляет 90 дней, условия сохраняются», — сказал он, подчеркнув, что ситуация меняется от недели к неделе, и есть тенденция к росту доли новостроек.

Ранее на долю готового жилья в Сбербанке приходилось порядка 75% в общем объеме выдач. «Вторичный рынок, действительно, стагнирует. Однако у нас есть инструменты для его поддержки – в этом году мы сформировали программу переуступки долга, когда человек, имея остаток по кредиту под очень привлекательные сейчас 8-9% может переуступить его покупателю квартиры. Но это не массовая, а точечная история. Основной драйвер будущего года – это семейная ипотека», — сказал Захаров, отметив, что данная программа стала адресной.

Программы с господдержкой

Заместитель генерального директора по коммерческим вопросам и связям с общественностью ГК «Садовое кольцо» Илья Колунов отметил, что повышение ключевой ставки привело к почти полному исчезновению классической ипотеки. Но спрос сохранился. В проектах компании 80-90% общего объема занимают программы льготной ипотеки. «Для нас именно этот инструмент является важнейшим в плане стимулирования спроса», —

Однако, по словам Колунова, игроки рынка понимают, что параметры льготной ипотеки изменятся в любом случае, как минимум, вырастет величина первоначального взноса. Это может серьезно снизить спрос.

Несмотря на то, что покупательская способность у состоятельных клиентов выше, и они менее подвержены экономической турбулентности, изменения в льготной ипотеке могут отразиться и на них, так как они охотно брали льготную ипотеку и рассрочку. Даже им проще оплатить большую сумму частями, чем отдать сразу.

«Как мы видим, рынок уже ищет выходы из ситуации. Ряд региональных, а уже и московских застройщиков в виду увеличения первоначального взноса с стороны банков уже стали предлагать ипотеку и вообще покупку квартиры без первоначального взноса. Там используется сложный финансовый механизм — некий аналог залога со стороны застройщика клиенту. Но это несет опасность для рынка — может серьезно ухудшить ипотечный портфель банков», — сказал топ-менеджер.

Колунов предположил, что программы льготного ипотечного кредитования станут в дальнейшем адресными и будут действовать преимущественно в регионах, которые больше других нуждаются в стимулировании спроса на недвижимость.

Первичный рынок

Сооснователь компании «Авторы» Владимир Михайлов сообщил, что их ситуация подтверждает высокие продажи первички. «Жилье высокого класса не теряет покупателя, но имеет место быть определенная притирка запросов данного клиента и возможностей девелоперов. Клиенты все чаще приходят с запросами на фантастические условия по рассрочке или по более доступной ипотечной ставке. Мы наблюдаем за рынком и постоянно работаем над новыми финансовыми инструментами, которые могли бы увеличить доступность жилья для клиентов», — сказал он.

Директор группы компаний «Новастрой» Денис Самарин сообщил, что с начала 2023 года цены на первичном рынке в Татарстане выросли на 14%: средняя стоимость квадратного метра выросла со 137 тыс. в марте до 162 тыс. в ноябре. При этом рост цен на вторичном рынке составил 0-2%.

Средневзвешенная ставка по базовым программам на первичном рынке среди ведущих банков составляет 16,2% и варьируется от 15,5 до 17-19%. В начале года средневзвешенная ставка по базовым программам составляла порядка 10-11%, что было достаточно комфортно для потребителей и привело к росту спроса на квартиры. Рост ставки вызывает беспокойство, как и увеличение первоначального взноса, который в разных банках может достигать 40-50%, отметил директор ГК «Новастрой».

«Хочется отметить, что увеличение первоначального взноса делает покупку недвижимости почти недоступной для граждан. Это особенно влияет на жилые комплексы класса «высокий комфорт» или «бизнес», где средняя стоимость квартиры начинается от 10 млн руб. Здесь застройщики вынуждены переходить на рассрочку, то есть, грубо говоря, самостоятельно предоставлять финансовые услуги гражданам, не имея для этого достаточно квалификаций, что может привести к увеличению расторжений договоров долевого участия, связанных с неуплатой полной стоимости квартиры», — сказал Самарин.

В сегменте массового жилья еще действуют условия льготной ипотеки, однако и они ужесточаются в части роста первоначального взноса, что ведет к снижению реального спроса на жилье. «В «Новастрой» мы как раз специализируемся на строительства доступного жилья. Например, сейчас, квартиру в «Новастрой» можно приобрести от 2,5 млн. В связи с этим, мы продолжаем одобрять большой объем клиентов. В 2023 году в нашей структуре сделок ипотека составила 85%, что ниже, чем показатель прошлого года и связано с выводом нашей компанией на рынок большего объема жилья высокого класса», — сказал Самарин.

Исполнительный директор компании «Ак Барс Дом» Айгуль Латыпова отметила, что 90% недвижимости в многоквартирном сегменте приобретается по ипотеке. Большая часть сделок проходит по льготному кредитованию, где постепенно завоевывает основную долю семейная ипотека.

Новые стройки

Топ-менеджер добавила, что современный покупатель недвижимости очень избирателен – его интересует не только стоимость и расположение жилого комплекса. Отдельный фокус внимания – социальная инфраструктура и благоустройство общественных мест. И девелоперам нужно уделять им внимание. Еще одним трендом Латыпова назвала «умные» квартиры, а также квартиры с ремонтом и мебелью.

«В своих новых домах «Ак Барс Дом» развивает тренд на квартиры с готовым ремонтом и кухонной мебелью. У каждого из застройщиков есть свои уникальные характеристики продукта. К примеру, один из московских девелоперов предлагает студии по 20 «квадратов». А мы убеждены, что в нашем регионе нужны более комфортные условия для жизни. Складывающийся тренд на готовые квартиры мы подхватили еще в 2022 году, но пошли дальше и стали предлагать жилье с кухней и бытовой техникой. Спрос на такую недвижимость растет быстро, ведь все эти обязательные траты можно «зашить» в ипотечные платежи. Уже сегодня интерес к новому продукту составил почти 40%», — сказала исполнительный директор «Ак Барс Дом».

Замминистра строительства архитекторы и ЖКХ РТ Ильшат Гимаев сообщил, что на 25 декабря в регионе было введено в эксплуатацию свыше 3,4 млн кв. м жилья: по 1,7 млн кв. м многоквартирного коммерческого и индивидуального.

«В Татарстане впервые в истории введен такой объем жилья. Мы уже практически достигли показателя, который был заложен в нацпроект «Жилье и городская среда» к 2030 году», — сказал он.

По словам Гимаева, сейчас в Татарстане в портфель заказов на новое строительство, согласно данным Госстройнадзора, входят 2,6 млн кв. м жилья. Этого объема хватит не более чем, на полтора года, необходимо и дальше вести активную работу по запуску новых проектов.

«Этого недостаточно для будущих периодов. Основной акцент у нас делается на развитие проектов комплексного освоения территорий. Поэтому к 2025 году нужно делать заделы хотя бы на трехлетний период. Нужно строить, несмотря на то, что у застройщиков есть нераспроданные квартиры. Останавливаться нельзя, потому что стройка – консервативная отрасль, если ее остановить, что потом уходят годы на восстановление», — сказал Гимаев.

Подпишись на Telegram РБК Татарстан