Решение для бизнеса: в Татарстане растет интерес к лизингу недвижимости

Фото: РБК Татарстан

На рынке недвижимости помимо широко известных ипотеки и рассрочки есть и другие, только набирающие оборот инструменты покупки, такие как лизинг. На сегодня в России есть всего пять-шесть компаний, обладающих экспертностью в этом сегменте, но их количество растет. Усиливается интерес к лизингу и со стороны потенциальных покупателей, которые выбирают этот инструмент для приобретения как жилых, так и коммерческих объектов высокого ценового сегмента. По данным компании «Лизинг-Трейд», регион входит в число субъектов РФ с наибольшей активностью на рынке лизинга недвижимости наряду с Москвой, Московской, Ленинградской, Тюменской и Свердловской областями. 

В Татарстане на сегодня реализован ряд кейсов по оформлению недвижимости в лизинг, стоимость которой исчисляется десятками и сотнями миллионов рублей. Для бизнеса он может быть выгоднее ипотеки, но не подходит для физлиц, рассказал в интервью РБК Татарстан генеральный директор компании «Лизинг-Трейд» Алексей Долгих. Компания является одним из 5 игроков рынка лизинга недвижимости, который в том числе работает в РТ.

— Что такое лизинг жилья и как появился этот инструмент?

Алексей Долгих: Розничный лизинг недвижимости появился в Татарстане два года назад как реакция на потребность малого и среднего бизнеса. От корпоративного лизинга недвижимости, который существует давно и которым пользуются крупные лизингополучатели, его отличают сроки и размер чека.

В среднем в розничном лизинге недвижимости от рассмотрения заявки до момента оплаты проходит 3-4 дня, в то время как в корпоративном сделку могут рассматривать неделями и месяцами. Для малого и среднего бизнеса такие длительные сроки невыгодны. МСБ как правило, выбирает ликвидные объекты в более доступном сегменте, нежели крупные игроки, у которых в сделках фигурирует недвижимость стоимостью от 1 млрд руб.

С помощью розничного лизинга некоторые клиенты могут выстраивать целую стратегию по покупке недвижимости. Они получают одобрение на лимит и затем ищут лучшие предложения на рынке.

Фото: На фото: генеральный директор компании «Лизинг-Трейд» Алексей Долгих

— Что отличает лизинг от других инструментов покупки недвижимости? Может ли он вытеснить ипотеку и рассрочку?

— Лизинг недвижимости не конкурирует с ипотекой, а, скорее, дополняет ее. В первую очередь стоит отметить, что он доступен ограниченному кругу физлиц – владельцам компаний и индивидуальным предпринимателям.

Для бизнеса лизинг удобнее и эффективнее ипотеки, так как позволяет легально сэкономить на налогах, выбрать сезонный график платежей и, если покупаются апартаменты, возместить налог на добавленную стоимость (НДС). Если же предприниматель купит жилую недвижимость в ипотеку как «физик», то на каждый платеж сверху придется заплатить 40-45% налогов, то есть, например, при платеже в 100 тыс. руб. фактические расходы его компании будут достигать 140-150 тыс.

Сравнивать рассрочку с лизингом, я считаю, сейчас не имеет смысла. С 1 апреля 2026 года вступит в силу федеральный закон, ограничивающий покупку недвижимости шестью месяцами. А с 1 апреля 2028-го максимальный срок рассрочки будет составлять 4 месяца, что, на мой взгляд, делает этот инструмент бесполезным для большинства граждан.

Рост рынка

— Какова целевая аудитория лизинга жилья? Кому не подойдет этот инструмент?

Руководитель отдела лизинга недвижимости «Лизинг-Трейд» Розалия Миндарова: Для юридических лиц в ряде случаев лизинг экономически выгоднее кредита и ипотеки, так как есть возможность значительно уменьшить фактическую переплату за счет налоговой оптимизации. У юридических лиц ведущих прозрачную деятельность налоговая нагрузка может достигать 45%. А вот для физических лиц данный продукт не подходит, так как у них нет потребностей в оптимизации налогов, как у бизнеса.

Фото: На фото: Руководитель отдела лизинга недвижимости «Лизинг-Трейд» Розалия Миндарова

— Какие перспективы у лизинга жилья?

— Мы понимаем, что лизинг на рынке недвижимости не станет массовым инструментов ее приобретения. Это связано с тем, что его целевая аудитория ограничена – он подходит не всем. Но емкость рынка большая и перспективы у лизинга недвижимости есть, особенно, если появится больше игроков на рынке. И мы видим, что с каждым годом их становится больше.

Интерес к лизингу кратно растет. Он есть как стороны продавцов – застройщиков, девелоперов, агентств недвижимости, так и со стороны клиентов. Общий объем сделок, как показывают данные рейтингового агентства «Эксперт РА», ежегодно растет: в 2022 году он составил 1,8 млрд руб., в 2023-м – 4 млрд, а в 2024-м – 5 млрд.

Не исключено, что если бы ключевая ставка не была такой высокой, то прирост на рынке по отношению к предыдущем году достигал бы 50-100%. Скорее всего, мы будем наблюдать отложенный спрос, и увидим такую динамику в 2026 году.

От квартир до бизнес-центров

— На сколько сейчас развит лизинг жилья в Татарстане? Есть ли реальные сделки?

— Продукт пока не сильно развит, но только из-за того, что о нем знает небольшая аудитория и на рынке не так много игроков. Для того, чтобы продавать на этом рынке, нужно сначала его создать.

Тем не менее, Татарстан входит в число регионов с наибольшей активностью на рынке лизинга недвижимости наряду с Москвой, Московской, Ленинградской, Тюменской и Свердловской областями. Наибольшее количество сделок в нашей практике проведено именно в Татарстане.

С помощью лизинга недвижимости в республике были реализованы элитные квартиры, пентхаус, большое количество офисов, торговые помещения, производственные площадки, офисно-производственные здания и даже объект культурного наследия – одна из усадеб в Казани. Сейчас на этапе согласования находится сделка по одному из бизнес-центров в центре Казани.

— Кто в Татарстане чаще всего берет недвижимость в лизинг?

— Практика показывает, что есть несколько категорий лизингополучателей. Первая – это организации, которые выкупают арендуемые площади и оформляют их в свою собственность. Вторая – компании, инвестирующие как в коммерческую, так и жилую недвижимость, как в длительный актив. Третья – лица, которые занимаются флиппингом (покупкой и последующим ремонтом квартиры с целью ее перепродажи по более высокой цене – РБК Татарстан).

И четвертая категория – клиенты, которые формируют так называемый инвестиционный резерв. Они могут открывать отдельное юрлицо, чтобы держать на его балансе коммерческую или жилую недвижимость, не связывая ее с основным бизнесом, чтобы избежать рисков утраты.

— Каков средний чек и срок лизинга недвижимости в Татарстане?

— Лизинг можно оформить на недвижимость стоимостью от 10 млн руб. на срок от одного года до семи лет с возможностью досрочного погашения. Средний срок, как показывает практика, составляет 3 года. То есть это не такой долгосрочный продукт, как ипотека. Средний чек составляет 30-40 млн руб.

Денежный вопрос

— Сколько стоит лизинг жилья? Дороже или дешевле он других инструментов покупки жилья?

— Это часто встречающийся вопрос, но дать точный ответ на него невозможно. В лизинге нет таких понятий, как полная стоимость кредита (ПСК), процентная ставка и основной долг. Есть только лизинговый платеж и налог на добавленную стоимость (НДС), если недвижимость облагается им.

Каждую сделку нужно рассматривать индивидуально. Стоимость лизинга зависит от многих параметров: первоначального взноса, который начинается от 10%, цены и вида недвижимости – жилая или коммерческая, срока и так далее. Нюансов, на самом деле, много.

Влияет, в частности, система налогообложения лизингополучателя. Если это компания, которая ведет прозрачный бизнес, например, общество с ограниченной ответственностью, налоги у которых с этого года достигают 45%, то для них лизинг может быть беспроцентным. Есть и такие кейсы. Например, в прошлом году в Казани была сделка по дорогостоящей квартире – стоимость превышала 200 млн руб. Клиент рассматривал разные варианты ее приобретения, в том числе покупку за наличные, но в итоге остановился на лизинге, потому что он оказался выгоднее.

— Есть ли ограничения по параметрам недвижимости при ее покупке в лизинг?

— Недвижимость, которая приобретается в лизинг, должна находиться в крупном городе. В отдельных случаях сделка может проводиться и в городах, население которых не превышает 500 тыс. человек. Такие примеры на практике тоже были. Все рассматривается индивидуально.

На первичном рынке, как правило, не возникает трудностей: приобрести квартиру в лизинг можно как в сданном, так и в строящемся доме по договору долевого участия (ДДУ). С вторичной недвижимостью сложнее – там могут быть ограничения, которые зачастую не лежат на поверхности, например, в виде обременений в пользу кредитных организаций. Они, как правило, выявляются на этапе юридической экспертизы объекта недвижимости.

Подпишись на Telegram РБК Татарстан