По направлению от нуля: что поможет оживить рынок новостроек Казани

По данным портала «Наш.дом.рф», в Татарстане возводится 2,1 млн кв. метров жилья, из них 672 тыс. кв.м. со сроком сдачи в 2023 году, из которых (по данным на март текущего года) 49% продаваемой площади реализовано. При этом большая часть квартир покупается в ипотеку. В регионе, по данным Росреестра в январе и феврале было зарегистрировано более 15 тыс. ипотек. Однако при высокой востребованности на ипотечный продукт динамика выдачи ипотеки хуже, чем годом ранее, их за 2 месяца текущего года заключено на 11% меньше.

23 марта вице-премьер РФ Марат Хуснуллин заявил, что в стране фиксируется тренд на снижение темпов выдачи ипотеки, сообщили РИА «Новости». А из общего объема строящегося в стране жилья реализован всего 41%.

«Пока видим тревожную тенденцию, что есть тренд к снижению темпов выдачи ипотеки. По итогам первого квартала совершенно точно будем поднимать этот вопрос на уровне председателя правительства и, при необходимости, на уровне президента», — заявил Хуснуллин.

Вице-премьер добавил, что в 2023 году показатели будут сопоставимы с прошлогодними, однако достичь их будет непросто. На данный момент ипотека является ключевым фактором продаж жилья на первичном рынке.

РБК Татарстан опросил игроков ипотечного рынка столицы Татарстана.

Ипотечные реалии

Интерес к ипотеке со стороны покупателей недвижимости неуклонно растет. По данным ДОМ.РФ россияне в 2023 году стали в 1,5 раза чаще интересоваться программой льготной ипотеки. Бизнес озвучивает различные факторы, которые стимулируют спрос, в том числе госпрограммы и желание заемщиков воспользоваться субсидированными ставками на покупку новостроек, пока ограничения ЦБ не заработали в полную силу и так далее.

По словам исполнительного директора компании «Ак Барс Дом» Айгуль Латыповой, «программы субсидирования ипотечных ставок играли значимую роль в поддержке рынка строительства жилья. Без их поддержки, строить и вводить в эксплуатацию те же объемы, что в прежние годы, будет затруднительно.» При этом в Казани снижение спроса на рынке недвижимости нивелируется планомерным ростом численности населения благодаря привлекательности столицы Татарстана для переезда.

Как отметила топ-менеджер «Ак Барс Дом», в феврале и марте продажи, по сравнению с праздничным январем, показали значительный рост. Его обеспечили клиенты, выходившие на сделки, чтобы успеть получить пониженные ставки по ипотеке за счет субсидирования от застройщиков до того, как начнут действовать введенные ЦБ ограничения. Сейчас люди продолжают оформлять ипотеку, но спрос на ипотеку по новым откорректированным регулятором условиям снижается.

«Мы видим охлаждение интереса со стороны потенциальных заемщиков, который происходит из-за значительного роста ежемесячных платежей. При этом беспокоит еще одна наметившаяся тенденция – рост стоимости страхования ипотечных заемщиков: сумма страховки отпугивает настолько, что есть покупатели, которые отказываются от сделки», — констатировала Латыпова.

Кроме того, лимит для Казани лимит по госпрограммам в 6 млн рублей позволяет купить либо однокомнатную, либо маленькую двухкомнатную квартиру. «Мы не устаем говорить о том, что для Казани установленный лимит недостаточен. Его нужно поднять, минимум, до 9 млн хотя бы по «Семейной ипотеке», чтобы жилье для семей с детьми, которые идут на расширение жилплощади стало доступнее», — сказала Латыпова.

Ограничения регулятора на субсидирование ставок, которые будут вводится с 1 мая 2023 года, повышая надбавки к коэффициентам риска по ипотечным кредитам, в некоторых банках начали действовать уже сейчас. Так, по «Семейной ипотеке» действующая минимальная ставка – 4,5% годовых, тогда как ранее с помощью субсидирования заемщики могли получить ставку 0,1%. Топ-менеджер добавила, что, по некоторым данным, регулятор рассматривает возможность введения дальнейших ограничений в сегменте жилищной ипотеки. Поэтому людям, которые планируют приобрести жилье, не стоит откладывать решение на длительный срок.

Руководитель отдела ипотечного кредитования агентства недвижимости «Флэт» Анна Смирнова сообщила РБК Татарстан, что большинство квартир сейчас продают по субсидированным ставкам, которые не столь низкие, как раньше, но, в любом случае, ниже стандартных. Как отметила эксперт,

«Сейчас уже почти нигде нет околонулевых ставок. Они остались буквально в нескольких банках и только на короткий срок. По факту, мы уже работаем без них. Эти ставки были востребованы, так как благодаря им клиенты приобретали квартиру с комфортным ежемесячным платежом. Сейчас клиенты вынуждены смотреть более дешевое жилье», — сообщила она.

Ставки сделаны?

Программы льготной ипотеки остаются драйверами рынка недвижимости. «Доля клиентов, у которых есть необходимая сумма, чтобы купить жилье без привлечения ипотечных средств, всегда была малой. В самые лучшие времена она не превышала 30%, находясь, как правило, на уровне 10-20%. Все остальное – это ипотечные заемщики», — уточнила исполнительный директор «Ак Барс Дом».

Руководитель Абсолют Банка в Казани Ильгиз Сабиткарамов рассказал РБК Татарстан, что в приоритете у заемщиков ипотечные программы с господдержкой. Доля семейной и льготной ипотек в Абсолют банке в Казани достигает 85%. Оставшиеся 15% проходят по собственным программам банка.

Среднерыночная ставка по собственным программам Абсолют банка составляет 12-12,5% годовых, можно найти предложения и от 11,04% годовых. По этим программам казанские заемщики почти в 100% сделок приобретают вторичку, сообщил Сабиткарамов.

«Почему, несмотря на текущую разницу в цене квадратного метра, жители республики выбирают именно новостройки? Потому что такое жилье считается более престижным. Кроме того, именно новостройки у нас часто покупают с инвестиционными целями. Также при выборе формата недвижимости не последнюю очередь играют роль более низкие ставки по госпрограммам», — отметил руководитель Абсолют банка в Казани.

По данным пресс-службы Сбербанка, за первые 2 месяца 2023 года в Татарстане было выдано ипотек на сумму 11,8 млрд руб. На первичном рынке доля сделок по программам господдержки составляет 90%.

Новые меры

Исполнительный директор компании «Ак Барс Дом» охарактеризовала текущий спрос на рынке недвижимости как умеренный. «Что будет дальше, с учетом политики регулятора прогнозировать сложно. Ставки сильно снижаться не будут, цены тоже. Конечно, будут проходить различные акции, но они будут касаться узкого пула «неходовых» квартир, а вот ликвидные предложения всегда раскупают достаточно быстро», — сказала Латыпова.

Она сообщила, что в сложившейся ситуации компания усилила работу над финансовыми продуктами, не связанными с банками. В качестве примера она привела кешбэк, который позволяет вернуть от 10% до 20% от стоимости жилья вне зависимости от того, приобретено жилье в ипотеку или нет. При этом есть выгодные преимущества у кешбэка от застройщика в отличии от банковского предложения.

«Есть программа траншевой ипотеки, которую тоже можно рассматривать в качестве альтернативы околонулевым ставкам. Но контроль за ее объемами у регулятора на заметке,и вполне вероятно, что этот инструмент в ближайшее время будет закрыт. При этом в рамках траншевой ипотеки заемщик получает маленький платеж до ввода дома в эксплуатацию, но в дальнейшем он переходит к стандартным значениям. Поэтому данный продукт может быть интересен, по большей части, инвесторам. А вот покупатели, которые приобретают жилье для себя рискуют. Ведь их платеж после сдачи вырастет вдвое и более», — заметила Латыпова.

Помимо этого, она выделила среди инструментов для поддержания спроса рассрочку, а также субсидирование ставок до допущенных ЦБ пределов. «В ближайшее время у нас появится новый инструмент: оплата ипотеки за клиента в течение того или иного периода», – сообщила она.

В апреле «Ак Барс Дом» запускает продажи квартир с ремонтом и оборудованной кухней: кухонным гарнитуром, мойкой, духовым шкафом и так далее.

«Мы поддерживаем инициативу министерства строительства и ЖКХ РФ по запуску ипотечного продукта, включающего меблировку жилья. Квартиры с чистовой отделкой становятся все более востребованными. Потребителей в подобных предложениях привлекает возможность сразу после сделки заселиться в приобретенное жилье и избежать дополнительных расходов на ремонт», — отметил руководитель ипотечного центра ДО «Казанский» ПАО «Промсвязьбанк» Олег Исламов.

В пресс-службе Сбербанка заявили, что на рынок уже сейчас влияет рост минимально допустимой ставки при совместном субсидировании с застройщиками. Ставка составляет 4,5% по ипотеке для семей с детьми и 6,5% по госпрограмме-2020.

«Следует отметить, что сейчас активно развивается рынок вторичного жилья и ИЖС. На данный момент мы наблюдаем колоссальное количество заявок на ипотеку», — сообщили в кредитной организации, отметив, что заемщикам предлагают ряд программ, позволяющих снизить ставку по ипотеке без удорожания стоимости квартир.

А финансирование Сбербанком строительства жилых комплексов позволяет в рамках данных проектов снижать ставку как на период строительства с дисконтом 4%, так и на весь срок с дисконтом 1,4%.

«В ближайшей перспективе вероятно, что регулятор предпримет новые шаги по урегулированию рынка ипотеки. Несмотря на сниженную покупательскую способность и рост конкуренции предложения, серьезного падения продаж мы не ждем. Рынок возвращается к привычному руслу и на фоне ажиотажа предыдущих двух лет в этом году мы ждем умеренный рост», — отметила исполнительный директор компании «Ак Барс Дом».

Как подчеркнула Латыпова, компания продолжает работать над повышением качества планировок и комфортностью жилых комплексов в целом. Многое достигнуто в системе автоматизации всех процессов экосистемы «Ак Барс Дом» от всех этапов строительства и управления домом до выстраивания процессов коммуникации с жителями. «Мы считаем, что в условиях, когда покупка жилья становится все более и более финансово затратной для клиентов, эргономика и возможность получить ту же функциональность при меньшей площади становится значимым преимуществом», — сказала она.

Подпишись на Telegram РБК Татарстан