Квартиры в кредит: что происходит на рынке ипотеки в Казани

Первичка, вторичка и госпрограммы

Руководитель Абсолют Банка в Казани Ильгиз Сабиткарамов рассказал РБК Татарстан о росте спроса на ипотеку. В марте количество заявок, по сравнению с январем-февралем, выросло на 20%. В апреле выдачи, по сравнению с предыдущим месяцем, увеличились на 30%.

На долю программ с господдержкой, сообщил Сабиткарамов, приходится порядка 87% в общем объеме выдач. При этом 80% в выдачах по программам с господдержкой приходится на семейную ипотеку.

«У жителей республики в приоритете ипотека по госпрограммам. Новостройки в Казани традиционно считаются более престижными. Также при выборе формата недвижимости не в последнюю очередь играют роль более низкие ставки по госпрограммам», — сказал он.

По его словам, наиболее низкой является ставка по ИТ-ипотеке – 4,5%, по семейной она составляет 5,99%, по льготной – 7,35%.

Руководитель ипотечного центра ПАО «Промсвязьбанк» в Казани Олег Исламов рассказал РБК Татарстан, что в казанском офисе ПСБ зафиксировано снижение доли новостроек в структуре выдач ипотечных кредитов за счет активизации продаж в сегменте вторичного рынка.

По итогам I квартала, количество заявок на покупку в ипотеку готового жилья выросло на 82% по сравнению с IV кварталом прошлого года. И в настоящее время рост продолжается. Доля ипотечных займов на покупку готового жилья в портфеле казанского офиса увеличилась с 31 до 50%.

По словам директора департамента розничных рисков банка «Зенит» Александра Шорникова, спрос на ипотеку для покупки жилья на первичном рынке в I квартале остался на уровне 2022 года.

Главный аналитик Совкомбанка Наталья Ващелюк сообщила со ссылкой на данные ДОМ.РФ, что объем кредитов, выданных по льготным программам, растет. В I квартале по льготной, дальневосточной, семейной и ИТ-ипотеке граждане оформили 130 тыс. кредитов на сумму более 640 млрд руб. При этом количество кредитов, по сравнению с прошлым годом, сократилось на 5%, а объем увеличился на 40%. Аналитик отметила, что семейная ипотека после того, как с начала 2023 года она стала доступна большему количеству семей, устойчиво обгоняет льготную.

Главный аналитик «Росбанк Дом» Ирина Бабина рассказала, что в 2022 году доля «Семейной ипотеки» в общем объеме выдач кредитов по льготным ставкам выросла на 13 процентных пунктов и составила 32%. Положительную динамику стимулировало смягчение условий. Дальнейшее расширение круга потенциальных заемщиков, прогнозировала Бабина, может увеличить объем выдач по данной программе на 10-15%, по сравнению с прошлым годом.

Доступное жилье

20 апреля раис РТ Рустам Минниханов на коллегии минстроя России озвучил инициативы по корректировке программы семейной ипотеки, отметив, что на рынке жилья наблюдается снижение спроса со стороны граждан, и необходимо принять меры для его восстановления.

Он предложил увеличить предельный размер кредита с текущих 6 до 10 млн рублей, понизить первоначальный взнос до 10%, а для многодетных семей – до 5%, а также рассмотреть возможность вернуть ставку 4,5%.

«Для удержания роста цен на жилье и сохранения темпов возведения объектов предлагаем возобновить программу поддержки застройщиков по субсидированию ставки кредитов до 4% в рамках проектного финансирования, для реализации проектов по восстановлению новых регионов страны предлагаем ставку – 2%. При этом данные льготы следует распространить только на тех застройщиков, у которых цена квадратного метра не превышает стоимость строительства, которую определяет минстрой РФ для данного региона, плюс не более 30% рентабельности», — сказал Минниханов.

Главный аналитик Совкомбанка Наталья Ващелюк считает, что среди предлагаемых мер наименее спорным представляется повышение предельного размера кредита. Оно могло бы поддержать спрос на жилье большей площади или более высокого класса, с продажей которого у застройщиков возникает больше проблем. А снижение первоначального взноса может привести к накоплению избыточных рисков.

Уменьшение процентной ставки, по мнению аналитика, скорее всего, не позволит существенно повысить спрос. «Сейчас средняя ставка по семейной ипотеке составляет порядка 5,5%. Если она снизится на 1 процентный пункт, то ежемесячный платеж по кредиту на сумму 3 млн руб., взятому на 25 лет сократится с 18,4 до 16,7 тыс. руб. Подобная разница в платеже вряд ли существенно повлияет на решение о покупке квартиры. При этом в ответ на снижение ставки могут вырасти цены, что нивелирует уменьшение ежемесячного платежа. У застройщиков-лидеров рынка минимальная ставка по семейной ипотеке «от застройщика» в среднем составляет 4,5%. При этом квартира будет стоить на 10-15% больше, чем при стандартной семейной ипотеке со ставкой от 5,5%», — сказала Ващелюк.

По мнению руководителя Абсолют Банка в Казани Ильгиза Сабиткарамова, опыт показывает, что повышение предельной суммы кредита по льготным программам ведет не к повышению доступности ипотеки, а к росту цен на недвижимость. Более эффективными могли бы стать меры, связанные со снижением минимального размера первоначального взноса и ставки по госпрограмме.

Заместитель директора татарстанского регионального филиала Россельхозбанка Василя Муллина отметила, что удорожание стройматериалов, повлиявшего на рост цен на новостройки, говорит о том, что 6 млн для покупки жилья средней площади в Казани молодой семье с детьми недостаточно. С учетом расширения категорий заемщиков в 2022 году по семейной ипотеке потребность в большей площади жилья заметно возросла. «Корректировка условий семейной ипотеки позволит заемщикам оформить ипотеку на большую сумму и сформировать более комфортный платеж. В целом, снижение ставок будет способствовать повышению уровня жизни населения и выходу рынка жилья на более стабильные показатели», — считает она.

Руководитель ипотечного центра ПАО «Промсвязьбанк» в Казани Олег Исламов отметил, что снижение первоначального взноса и увеличение предельного размера кредита действительно могут привлечь к программе «Семейная ипотека» дополнительное количество целевых клиентов и тем самым заметно активизировать спрос.

«Предложения главы Республики Татарстан актуальны, особенно, для Казани. «Семейная ипотека» – это продукт, рассчитанный на семьи с детьми, приобретающие квартиры средней и относительно большой площади. Учитывая рост стоимости квартир, пересмотр максимальной суммы ипотечного кредита содействовал бы расширению возможностей для семей с детьми улучшить свое жилищное положение. Не менее своевременны предложения и по снижению первоначального взноса, которые тоже будут способствовать повышению доступности жилья», — уверен Исламов.

Александр Шорников из банка «Зенит» поддержал точку зрения, что снижение ставок стимулирует спрос на ипотеку. При этом, отметил он, нужно аккуратно подходить к вопросу субсидирования, так как стимулирование спроса должно быть адресно по регионам, требующим развития. «Рынок цен на жилье из-за стимулирования субсидированной ипотеки во многих регионах был перегрет за 2020-2022 годы», — заметил Шорников.

Главный аналитик «Росбанк Дом» Ирина Бабина считает, что повышение максимальной суммы по семейной ипотеке позволит решить квартирный вопрос или улучшить условия жизни, в первую очередь, москвичам, жителям Подмосковья, Санкт-Петербурга, Ленинградской области и других регионов, где стоимость квадратного жилья выше, чем в среднем по стране.

«Заемщики в крупных городах и ранее брали более значительные, чем ограничение по «Семейной ипотеке», суммы в ипотеку, просто «остаток вне лимита» по таким кредитам оформлялся в рамках базовых программ. Повышение лимита позволит таким заемщикам получить необходимую для покупки квартиры сумму по еще более выгодным условиям за счет субсидирования полной стоимости кредита», — считает Бабина.

Говоря об инициативе по понижению первоначального взноса, аналитик отметила, что перед выдачей ипотечного кредита банки оценивают платежеспособность заемщика. Если он сможет комфортно обслуживать ипотечный кредит с первоначальным взносом 10%, то данный фактор стоит расценивать как инструмент повышения доступности жилья. В данном случае гражданин сможет быстрее приобрести желаемую недвижимость, а не копить на первоначальный взнос.

«Снижение первоначального взноса до 10%, как и увеличение лимита, можно считать адресными мерами поддержки заемщиков, они направлены на круг платежеспособных заемщиков в крупных городах с высокой стоимостью квадратного метра, поэтому данная мера поддержки не должна привести к росту цен на недвижимость», — сказала Бабина.

Подпишись на Telegram РБК Татарстан