На до и после: как 2024 год изменил ипотечный рынок в Татарстане

Фото: РБК Татарстан

Бум перед отменой льготной ипотеки

За последние 15 лет в Татарстане зарегистрировали более 1,5 млн ипотек, сообщили в управлении Росреестра по РТ. В 2024 году, согласно данным единой информационной системы жилищного строительства (ЕИСЖС), в республике с января по октябрь ежемесячно выдавали более 2 тыс. ипотечных кредитов.

Максимальное количество ипотек в Татарстане оформили в июне –последний месяц действия льготной программы – 7,8 тыс., что на 34% больше, чем в аналогичном месяце 2023 года. Объем кредитования достиг 30,5 млрд руб., превысив показатель июня предыдущего года на 43%, средняя сумма кредита составила 3,9 млн (+7%).

«В ожидании отмены ориентированной на массового покупателя льготной программы во втором квартале 2024 года наблюдался взрывной рост спроса. Все стремились «успеть в последний вагон». Во втором полугодии покупательская активность на рынке недвижимости заметно снизилась», — рассказала РБК Татарстан кандидат экономических наук, доцент кафедры общего и проектного менеджмента Финансового университета при правительстве РФ Ирина Разинкина.

По ее словам, отмена льготной ипотечной программы стала главным событием, повлекшим негативные последствия для рынка. Как следствие, в третьем квартале 2024 года спрос на приобретение жилья уменьшился, по сравнению с тем же периодом предыдущего года, на 35%.

В Татарстане в первый месяц после отмены льготной программы выдача ипотек снизилась, по сравнению с июлем 2023 года, на 36% до 4 тыс. кредитов, указано в единой информационной системе жилищного строительства. Объем кредитования уменьшился на 45% и составил 13,1 млрд руб.

Завершение льготной ипотеки и исчерпание лимитов по другим программам с господдержкой ограничило доступность выгодных условий для населения, но доля этого инструмента для покупки жилья осталась высокой. На него приходится 87% сделок, что менее чем на 2% ниже показателя 2023 года, заявила РБК Татарстан заместитель генерального директора компании «Комосстрой» Ольга Москаленко.

«В 2024 году рынок ипотечного кредитования в большей степени находился под воздействием дестимулирующих, нежели стимулирующих факторов. Ужесточение условий в начале года и отмена с июля массовой льготной ипотеки, ограничение потенциального спектра заемщиков по семейной и ИТ-ипотеке вкупе с высокой ключевой ставкой и макропруденциальными надбавками к капиталу банков привели к тому, что выдачи на рынке, по сравнению с 2023 годом ощутимо просели», — рассказала РБК Татарстан руководитель направления экспертной аналитики Банки.ру Инна Солдатенкова.

Жизнь после отмены льготных процентов

В 2024 году, помимо июня, прирост количества новых ипотек по отношению к аналогичному периоду 2023-го в Татарстане зафиксировали в январе – на 7%. При этом в абсолютном выражении выдача жилищных кредитов была минимальной за первые десять месяцев – 2,7 тыс. штук. Их общий объем превысил показатель января 2023 года на 21% и составил 10,4 млрд руб., следует из данных ЕИСЖС.

В остальные месяцы 2024 года количество новых ипотек в РТ, по отношению к аналогичным периодам предыдущего года, уменьшалось. Максимальный спад зафиксирован в сентябре – на 60% до 3,7 тыс. штук, минимальный – в мае (-7%, до 5,4 тыс.).

Темпы ипотечного кредитования во втором полугодии 2024 года заметно снизились, прогнозируется дальнейшее охлаждение рынка, заявила РБК Татарстан управляющий ВТБ в Татарстане – вице-президент Марьям Давлетшина. По ее словам, за 11 месяцев 2024 года в республике выдача жилищных кредитов, по сравнению с тем же периодом предыдущего года, уменьшилась на 44% и составила более 7 тыс. 

По итогам 2024 года снижение совокупной выдачи ипотеки, по сравнению с предыдущим годом, может составить 35%, сообщила РБК Татарстан главный аналитик Совкомбанка Анна Землянова. При этом некоторые банки заявляют об увеличении показателя. Например, в пресс-службе «Ак Барс Банка» РБК Татарстан рассказали, что в 2024-м количество выданных ипотек превысило уровень 2023 года на 22%.

В кредитной организации также зафиксировали увеличение доли ипотечных сделок на первичном рынке: с порядка 30-40% в 2023 году до 70-80% в 2024-м. Это связано с активным строительством нового жилья и завершением части программ с государственной поддержкой ипотеки, считают в «Ак Барс Банке».

Программы субсидированной ипотеки остались на рынке в том или ином виде, но стали более адресными, обратила внимание Землянова. По ее словам, сейчас на первый план вышла семейная программа, которая и поддерживает первичный рынок жилья.

«Отмена лимитов по семейной ипотеке повысит доступность программы для семей с детьми и окажет позитивное влияние на выдачи ипотеки в 2025 году», — считает главный аналитик Совкомбанка.

Ключ к ставке

Помимо отмены льготной ипотеки и изменения условий по иным программам жилищного кредитования с господдержкой, опрошенные РБК Татарстан эксперты среди факторов, наиболее существенно отразивших в 2024 году на рынке, отметили ключевую ставку Банка России. В прошлом году она обновила исторический максимум – 21% – и держится на этом уровне сейчас.

«Резкое повышение ключевой ставки сильно ограничило выдачи рыночной ипотеки в 2024 году, ставки находятся на заградительном уровне. При условии сохранения неизменной ключевой ставки в текущем году ставки по ипотечным кредитам могут немного снизиться во второй половине 2025-го на фоне снижения стоимости фондирования для банков», — заявила главный аналитик Совкомбанка.

Повышение ключевой ставки привело к увеличению ипотечных ставок, подчеркнула Москаленко из «Комосстрой». По итогам 2024 года их рост составляет порядка 8-9 процентных пунктов – ставки по рыночной ипотеке в некоторых банках достигают 27%, добавила доцент Разинкина.

К октябрю 2024 года средневзвешенная ставка по ипотеке в Татарстане достигла 9,96%, следует из данных единой информационной системы жилищного строительства. За год она выросла на 2,03 процентных пункта.

Максимума в 2024 году средневзвешенная ставка по ипотеке в республике достигла в первый месяц после отмены льготной программы – 10,26%. Для сравнения, в июне она составляла 7,38%.

Доходы населения не успевают расти столь же стремительно, как ипотечные ставки, заявила РБК Татарстан кандидат экономических наук, доцент кафедры общего и проектного менеджмента Финансового университета при правительстве РФ Елена Ганьшина. Как итог, многие потенциальные покупатели решили отложить покупку жилья.

Разинкина добавила, что сейчас на ипотеку решаются в основном граждане из льготных категорий населения, подпадающие под существующие программы жилищного кредитования с господдержкой. Это подтверждает статистика. Как рассказала эксперт, в 2024 году порядка 70% ипотек были выданы по льготным условиям.

«Важно отметить, что ставки выросли по всем видам кредитных продуктов, поэтому те заемщики, кто ранее покрывал первоначальный взнос за счет потребительских займов, теперь просто не могут себе позволить такой шаг из-за недостатка подтвержденного дохода. Все это привело к уменьшению числа людей, готовых взять ипотеку», — обратила внимание Ганьшина.

В ипотеку на четверть века

Условия ухудшились не только по ипотечным ставкам, но и по размеру первоначального взноса, который теперь составляет не менее 30%, указала эксперт из Финансового университета. По ее словам, для многих потенциальных заемщиков этот фактор оказался важнее размера процентов по кредиту.

«Увеличение минимального размера первоначального взноса усложнило доступ к ипотечным кредитам, особенно для тех, кто не располагает крупными накоплениями», — добавила заместитель генерального директора компании «Комосстрой».

Потенциальным заемщикам в 2024 году стало сложнее получить не только льготную, но и рыночную ипотеку, утверждает руководитель направления экспертной аналитики Банки.ру. В итоге, произошло уменьшение запрашиваемых сумм жилищного кредита с одновременным ростом среднего размера указываемого первоначального взноса и запрашиваемого срока кредитования.

«2024 год запомнится резким сокращением доступности ипотеки вследствие значительного ужесточения требований к заемщикам», — резюмировала Ганьшина из Финансового университета.

При этом в 2024 году продолжился тренд на «омоложение» ипотечной аудитории. По данным Банки.ру, почти половину заявок оставляли граждане в возрасте от 25 до 35 лет. Их среди покупателей жилья в ипотеку, как и 18-24-летних лиц, за год стало больше. Минимальный спрос по-прежнему наблюдается со стороны россиян 55-65 лет.

Средний срок ипотеки в РТ, по сравнению с 2023 годом, умеренно вырос, заявили в пресс-службе «Ак Барс Банка». По данным ВТБ, он остался на том же уровне – 26 лет. Такой же показатель назвали и в компании «Комосстрой», уточнив, что он вырос на 13 месяцев, по сравнению с 2023 годом.

«Увеличение срока связано с ростом ставок, из-за чего заемщики выбирают более длительные периоды кредитования для снижения ежемесячных платежей», — объяснила Москаленко.

По данным единой информационной системы жилищного строительства, в октябре 2024 года ипотеку в Татарстане брали в среднем на 25,7 лет. Для сравнения, в сентябре срок достигал 26,5 лет, а в июне – 26,8 лет.

Средний размер ипотеки в Татарстане в октябре 2024 года составил порядка 3,8 млн руб., снизившись, по сравнению с аналогичным периодом 2023 года, на 2%. По словам Москаленко, незначительное снижение свидетельствует о стабильности среднего чека на фоне общих изменений рынка.

По данным ВТБ, средний размер ипотеки в Татарстане в 2024 году превысил 5 млн руб. На аналогичном уровне он был и в прошлом году.

Подпишись на Telegram РБК Татарстан