В Татарстане в январе-мае, по данным Центробанка, выдали ипотек на сумму порядка 59 млрд руб. Из них 26 млрд жители республики получили по договорам долевого участия (ДДУ). Об этом на круглом столе РБК Татарстан с участием застройщиков сообщил замминистра строительства, архитектуры и ЖКХ РТ Ильшат Гимаев. Количество договоров на 46% превышает прошлогодний показатель, долевого участия – на 9%.

«По объему в рублях мы идем превышением на 50%, по ДДУ – на 13%. Татарстан является интересным регионом для всех застройщиков. К нам зашли порядка шести крупных компаний. Их доля в этих показателях также присутствует», — сказал Гимаев.

Пока нераспроданность жилья в Татарстане составляет 35% от общего количества квартир. Это среднее значение по России.

Семейная ипотека

В программе семейной ипотеки с 1 февраля заработало правило «одна семья – один льготный кредит», теперь супруги обязаны выступать созаемщиками по договору. Это отразилось на покупках жилья, в частности, лишило семьи возможности получать ипотеку для улучшения жилищных условий, если заем уже был получен ранее.

«Изменения в семейной ипотеке с начала года, на наш взгляд – это ухудшение, если быть точнее, ужесточение. Сейчас все больше и больше клиентов, которые в 2024-2025 годах приобретали небольшую студию, уже, к сожалению, не могут себе позволить взять новое жилье на второго супруга. Это помогло бы им купить, например, двухкомнатную квартиру или просто увеличить площадь. На мой взгляд, это сказывается на цифрах действительно негативно», — считает коммерческий директор компании «#Суварстроит» Марсель Абдулхаев.

Тем не менее, семейная ипотека остается одним из ключевых инструментов для новостроек. В «#Суварстроит» доля льготного продукта в продажах составляет порядка 70%.

Объемы семейной ипотеки примерно совпадают у разных застройщиков. Коммерческий директор ГК «Точно» в Республике Татарстан Антон Игошин сообщил, что по итогам первого полугодия льготная программа составляет порядка 66%, рассрочка – 22%, еще 12% – иные способы покупки.

«Доля рассрочки постепенно снижается. В прошлом году на старте продаж, клиенты активно выбирали этот инструмент, поскольку он был привлекательным, в том числе за счет срока более двух лет. Сейчас срок сократился до одного года, и для покупателей это уже менее интересно. При этом в ближайшее время мы приступим к третьему этапу строительства ЖК – рассрочка вновь может стать более востребованным инструментом, поскольку срок ее действия увеличится», — рассказал Игошин.

Покупателю проще воспользоваться семейной ипотекой, с этим финансовым инструментом он быстрее выходит на сделку, отметила заместитель генерального директора «Комосстрой» Ольга Москаленко. Но остается большой пул клиентов, которые хотят купить жилье, но не всегда могут позволить себе это.

«Сам подход к покупке меняется. Если год назад решение купить квартиру принималось быстро, чтобы успеть воспользоваться господдержкой, то сейчас человек идет по другому сценарию. Он сначала оценивает свои возможности и уже потом подбирает финансовые инструменты покупки. Кто-то идет в сторону увеличения первоначального взноса, в том числе за счет продажи своей квартиры на вторичном рынке. Соответственно, сделка может немного сдвигаться по срокам. Есть клиенты, которым требуется от года до полутора лет, чтобы спокойно подготовиться к покупке», — сказала Москаленко.

Спрос перед изменениями

Предполагалось, что в программе 1 июля произойдут некоторые изменения, но их перенесли на октябрь. По данным некоторых застройщиков, это побудило покупателей «запрыгнуть в последний вагон».

«Июнь для нас действительно оказался очень активным: мы почувствовали заметный рост спроса. Особенно это было видно в последние три недели месяца – обращений стало значительно больше, клиенты стремились успеть оформить покупку на текущих условиях. Кроме того, десять покупателей приняли решение перейти с рассрочки на ипотеку. Изменения по семейной ипотеке отложены до 1 октября, но очевидно, что корректировки в программе все равно произойдут. Поэтому для многих клиентов принципиально не ждать сентября, а зафиксировать условия уже сейчас», — отметил Игошин.

Спрос был меньше, чем в декабре-январе – в преддверии изменений 1 февраля. Тем не менее, в июне было на 80% больше сделок, чем в мае. В сравнении с апрелем – на 75%.

«По объему поступлений на эскроу-счета мы также видим положительную динамику: к маю прирост составил 70%, к апрелю – 60%. При этом часть спроса перешла на июль, поскольку не все сделки по техническим причинам удалось завершить до конца июня. Видим, что активность покупателей сохраняется: клиенты продолжают приходить на встречи, интерес к проекту высокий, в первые дни месяца уже были новые бронирования», — сообщил Игошин.

Абдулхаев также рассказал об ажиотаже, в последние недели заключили очень большое число сделок. «В ожидании ужесточения июнь был одним из самых активных месяцев с декабря. Мы даже просили, уведомляли клиентов, покупающих за наличные, проводить все оформления с 1 июля», — отметил он.

В компании «Комосстрой» ажиотажа не наблюдали, сказала Москаленко. Последний месяц показал, что люди стали спокойнее. Повышение спроса в преддверии изменений – очень скоротечная история.

«Мы увидели реализацию того спроса, который уже был сформирован. Многие успели продать свое жилье, чтобы сформировать первоначальный взнос и воспользоваться действующими условиями семейной ипотеки. Но какого-то массового ажиотажа перед изменениями не было», — пояснила она.

Срок принятия решения вырос в том числе из-за изменений 1 февраля. Сейчас клиент хочет выбрать «ту самую единственную» квартиру, чтобы не проиграть в перспективе ближайших двух-трех лет, заявил Абдулхаев.

Премиум-сегмент и другие варианты покупки

Коммерческий директор девелоперской компании «Авторы» Елена Фаттахова подтвердила, что в комфорт-классе наблюдалось увеличение спроса и количества сделок, но ажиотажа не было. «Это накопленный спрос – человек долго принимает решение и покупает после какого-то триггера, например, продажи своей вторички», — сказала она.

Число покупок в премиум-сегменте почти всегда стабильно. Если в зависимости от месяца иногда могут быть перекосы, то в рамках квартальной статистики цифры примерно одинаковы.

«В плане семейной ипотеки влияет то, что у нас высокая стадия готовности проектов. Это говорит о том, что рассрочка становится менее интересной. А в целом для нашего сегмента это самый рабочий инструмент в начале, середине проекта. Сейчас рассрочка уже менее интересна, и семейная ипотека имеет место быть», — сообщила Фаттахова.

Коммерческий директор федерального девелопера Barkli Анна Абрамова отметила, что в премиум-сегменте наличная оплата по‑прежнему занимает значительную долю, многие покупатели предпочитают закрыть сделку быстро и без зависимостей. При этом в последнее время выросла доля комбинированных способов оплаты.

«Появился и новый тренд: возможность интеграции с банковскими программами или программами рассрочек – это делает проект одновременно и жилым решением, и устойчивым активом», — сказала Абрамова.

На практике застройщик видит одновременно «чистые» наличные сделки, сделки с ипотечной долей у обеспеченных клиентов. И все чаще используются комбинированные схемы, где одна часть средств – наличные, а вторая – кредит или рассрочка (отсрочка). Ипотеку используют те, кто покупает жилье в качестве инвестиций.

В премиум-сегменте необходимо сохранять привлекательность для покупателей с наличными и одновременно развивать банковские партнерства и схемы рассрочки, чтобы оптимизировать структуру финансирования проекта и улучшать условия сделки для покупателя.

По словам Москаленко, рассрочка сегодня остается хорошим инструментом, который используют многие девелоперы. Но она требует взвешенного подхода как со стороны застройщика, так и со стороны покупателя. Тем не менее, люди начали гораздо спокойнее относиться ко всем акциям застройщиков.

Альтернативным инструментом льготной программы в будущем может послужить рыночная ипотека, отметил Абдулхаев. Но сейчас на рынке наблюдается средняя ставка в 17,5%. Для сегментов комфорт и комфорт плюс это требует очень больших финансовых затрат семейного бюджета, и не каждый к этому готов.

«Конечно, застройщики со своей стороны субсидируют данные программы, то есть сейчас можно получить ставку 6% на первые два года. Но это краткосрочное спасение, которое за собой повлечет удорожание квадратного метра. Комиссии банков в среднем составляют 15% от суммы кредита, чтобы на весь срок ипотека была 12%. Очень приличная сумма выходит» — сказал Абдулхаев.

Подпишись на МАКС и Telegram РБК Татарстан