Великое заселение: Татарстан рассчитывает на новый ипотечный рекорд

Как сообщил замминистра строительства, архитектуры и ЖКХ РТ Ильшат Гимаев, на 1 ноября в республике выдано 54,8 тыс. ипотечных кредитов на сумму свыше 138 млрд руб. Средневзвешенная ставка в регионе составляет 7,43%, по России показатель выше – 7,7%. Средняя сумма займа в РТ – 2,5 млн руб., срок кредитования – 20,7 лет.

«Застройщики, особенно, крупные успешно реализуют квартиры. В крупных городах – Казани, Набережных Челнах – стоимость квадратного метра, можно сказать, уже астрономическая», – сказал Гимаев.

Руководитель Абсолют Банка в Казани Ольга Васянина сообщила, что стоимость квадратного метра готовых и строящихся квартир в Казани в декабре 2021 года практически сравнялась и держится на уровне 123-124 тысяч рублей. «Разница в сумме среднего ипотечного чека объясняется тем, что на первичном рынке жители столицы Татарстана чаще выбирают более просторные объекты. Средняя площадь квартиры в новостройке – 55-65 кв. метров, на вторичном – 45-55 кв. м», –  сказала Васянина.

Время покупок

Заместитель генерального директора по маркетингу и продажам «#Суварстроит» Эльвира Галяутдинова сообщила, что в 2021 году продажи квартир, по сравнению с предыдущим годом, выросли на 40%. С использованием ипотеки проводится порядка 70% сделок. Влияние, по ее словам, оказал отложенный спрос, связанный с пандемией : большее количество людей захотели улучшить свои жилищные условия.

«После снижения с 1 июля лимитов кредитования по ипотеке с господдержкой с 6 до 3 млн рублей у нас произошло перераспределение спроса в сторону Лаишевского узла, где представлены проекты «Станция Спортивная», «Южный парк», поскольку они подходили под обновленные требования. Мы видим, что со стороны населения есть запрос на новое жилье. Новостройки на сегодня остаются более выгодными, чем вторичное жилье, для покупки квартир с точки зрения ипотечных ставок», – сказала Галяутдинова. Она добавила, что стоимость кв. метра в ЖК варьируется от 90 до 250 тыс. рублей в зависимости от класса жилья и расположения.

Коммерческий директор ГК «Садовое кольцо» Анатолий Баталин отметил, что застройщики столкнулись с существенным ростом себестоимости строительства. Однако сейчас, по его словам, ситуация начала стабилизироваться. «Мы сделали перерасчет стоимости наших проектов, исходя из текущей рыночной ситуации. Как будут дальше развиваться события, спрогнозировать на сегодняшний день достаточно тяжело. Вопрос в покупательской способности. Если все будет хорошо, то спрос останется хотя бы на уровне двухлетней давности», – сказал Баталин.

Дела семейные

Ильшат Гимаев рассказал, что по программе ипотеки с господдержкой по объему выдач в республике лидируют Сбербанк – 18,7 млрд рублей, ВТБ – 14,2 млрд, Ак Барс банк – 9,5 млрд и так далее.

Представители банков и застройщиков сошлись во мнении: в целом, спрос на ипотеку в 2021 году вырос, превысив результаты рекордного 2020-го. Управляющий директор по ипотеке банка ВТБ в Татарстане Гузель Мосеева рассказала, что, по итогам 11 месяцев 2021 года, было выдано 12,6 тыс. ипотечных займов на сумму 34,7 млрд рублей. Это на 12% больше, чем за аналогичный период прошлого года.

«Мы понимаем, что закроем год с превышением результатов 2020-го, который тоже был рекордным для банка ВТБ. Это следствие не только увеличения чека, хотя в рамках господдержки он достиг 2,8 млн руб., существенно сказался рост цен на строящееся жилье и цифровизация процессов», – сказала Мосеева.

По ее словам, льготной ипотекой воспользовались 6,4 тыс. семей на сумму 18,7 млрд рублей. С 1 июля, когда условия программы с господдержкой были обновлены, в банке зафиксировали спад спроса. «Это произошло в масштабах Казани. В Набережных Челнах, Нижнекамске и других городах Закамья программа остается актуальной, так как средняя стоимость квартиры позволяет использовать лимит в 3 млн руб. в рамках господдержки», – сказала Мосеева.

По программе семейной ипотеки, по итогам 11 месяцев года, было выдано в 2,5 раза больше займов, чем за аналогичный период прошлого года: 1,2 тыс. на сумму 4,3 млрд рублей.

Мосеева добавила, что в ВТБ прогнозируют в 2022 году повышение ключевой ставки до 8,5%, в результате, можно будет ожидать продолжения роста стоимости жилищных кредитов.

Руководитель Абсолют Банка в Казани Ольга Васянина заявила, что драйвером драйвером рынка ипотеки в столице республики остается в вторичка, на долю которой 70-80%. В первой половине 2022 года, прогнозировала она, соотношение не изменится. На первичном рынке 90% сделок приходятся на госпрограмму «Семейная ипотека». По сравнению с первым полугодием этого года, ее популярность выросла в 2,5 раза.

Свыше 80% заемщиков используют в рамках данной программы для оплаты первоначального взноса маткапитал, по стандартным программам им пользуются 25% заемщиков.

Васянина высказала мнение, что к концу действия программы семейной ипотеки к 2023 году ее доля достигнет не менее 10% от общего объема выдач. «В банках, которые предлагают наиболее выгодные условия для заемщиков, доля будет достигать и 20%. Семьи в Казани продолжают заводить детей и «расширять» свою жилплощадь, а интерес к квартирам на первичном рынке у нас традиционно высок», – сказала топ-менеджер.

Васянина отметила, что по семейной ипотеке у заемщиков наиболее высокий средний чек 5-5,5 млн рублей. В рамках госпрограммы наиболее востребованы двухкомнатные квартиры для собственного проживания, со средней площадью от 80 кв. метров. С инвестиционными целями по семейной госпрограмме квартиры тоже приобретают, но доля таких сделок минимальна.

Наиболее популярными для покупки жилья по семейной госпрограмме являются Авиастроительный, Вахитовский, Советский районы Казани и Лаишевский муниципальный район РТ.

Руководитель Абсолют банка в Казани добавила, что по семейной программе  востребовано рефинансирование. «Опыт наших клиентов показывает, что рефинансирование позволяет сократить ежемесячные ипотечные платежи на несколько тысяч рублей, а общую переплату – на сотни тысяч рублей и даже суммы более миллиона», – сказала Васянина.

В целом, по ее словам, средний чек по ипотеке в Абсолют Банке на покупку нового жилья в Казани составляет 3-3,5 млн рублей, на вторичные квартиры меньше – 2,8 млн рублей.

Руководитель Абсолют банка в Казани считает, что ипотека в ближайшие месяцы будет дорожать вслед за ростом ключевой ставки. Сейчас в среднем по рынку ставки составляют 10% годовых.

«В ближайшие месяцы ставки по ипотеке будут расти – вслед за главным финансовым индикатором – ключевой ставкой Центробанка. Ее очередное повышение запланировано на 17 декабря 2021 года, и мы уже сейчас видим ажиотаж среди покупателей недвижимости, которые хотят заключить сделку, как можно быстрее», – сказала Васянина.

Субсидирование ставок: государство vs бизнес

Руководитель партнерского канала казанского регионального центра Ак Барс Банка Анастасия Аникина сообщила, что, по итогам 11 месяцев 2021 года, ипотечных кредитов было выдано на сумму в 18,2 млрд рублей, что более чем в 2 раза выше показатели по выдаче за аналогичный период прошлого года. На кредиты по льготным программам приходится 8,6% всех выданных ипотечных кредитов Ак Барс Банком в республике.

«Мы не наблюдаем на рынке недвижимости замедления по объем выдач ипотечных кредитов. Есть объективное снижение объемов сделок по программе «Господдержка-2020», что, в первую очередь, обусловлено произошедшим снижением максимальной суммы кредита по ней с 6 до 3 млн руб. В качестве альтернативы Ак Барс Банк предлагает ставки, которые субсидируют застройщики – например, с компанией «Ак Барс дом» по программе «Семейная ипотека» действует специальное предложение со ставкой от 0,31% на весь срок кредита. При этом сейчас специальные ставки предлагаются на всю продуктовую линейку, включая собственные программы Банка. Отдельно нужно отметить, что в ноябре банком запущен продукт с субсидированной ставкой на покупку жилого дома с земельным участком, а также добавлена возможность приобретения таких объектов по программе Господдержка -2020», – рассказала Аникина.

Начальник отдела ипотечного кредитования банка «Открытие» в Татарстане Артур Ибятов высказал мнение, что в будущем востребованность программ с господдержкой будет снижаться. Одной из основных причин является рост среднего чека по ипотеке. В результате, уложиться в лимит в 3 млн руб. по госпрограммам смогут порядка 26-27 регионов РФ. И банкам необходимо будет активизировать работу с партнерами – застройщиками и агентствами недвижимости – по подготовке программ с субсидированными ставками. В будущем, добавил он, чек будет расти, но уже не такими интенсивными темпами.

«Мы заметили тенденцию к выравниванию рынка первичного и вторичного жилья. Видимо, сыграл роль отход от субсидированных программ, в связи с тем, что средний чек вырос, и в лимит 3 млн руб. могут уложиться не все. В результате, начали пользоваться спросом стандартные программы банков», – сказал Ибятов.

Он отметил, что рынок ипотеки начал возвращаться к сезонности, как это было до пандемии. Так, летом был зафиксирован спад спроса на кредиты, в сентябре он начал расти. «Существует конец IV квартала, когда наблюдается пик спроса, летом он сокращается из-за того, что потенциальные клиенты уезжают отдыхать», – сказал Ибятов.

Ипотека: что было, есть и будет

Исполнительный директор агентства недвижимости «ФЛЭТ» Диляра Мальчикова рассказала, что летом компания зафиксировала ажиотажный спрос на ипотеку с господдержкой: люди ожидали либо прекращения программы, либо ухудшения условий, поэтому квартиры в июне покупали даже те, кто не планировал этого делать. После 1 июля, когда условия программы изменились, произошел резкий спад: льготная ипотека перестала быть привлекательной для покупателей.

Эксперт пояснила, что в Казани на фоне роста цен почти не осталось квартир, подходящих под лимит кредита в 3 млн рублей. Так как в черте города однокомнатная квартира стоит порядка 5 млн руб., то при таком лимите кредитования, первоначальный взнос должен составлять 2 миллиона рублей, но такую сумму может себе позволить не каждый. Альтернативами льготной программе с господдержкой она назвала семейную ипотеку и программы с субсидированными ставками от застройщиков.

После июльского спада спрос вскоре постепенно вернулся на прежний уровень. «Рост ключевой ставки отразился на рынке в виде повышенного спроса на квартиры - люди понимают, что ключевую ставку ЦБ, скорее всего, поднимут еще раз, а значит, нужно успеть купить именно сейчас», – сказала Мальчикова.

Исполнительный директор агентства недвижимости «ФЛЭТ» отметила, что от роста ключевой ставки будет зависеть, насколько интенсивно будут увеличивать цены на жилье в 2022 году. Их снижение, считает она, вряд ли возможно.

«Есть такое понятие – покупательская способность. До тех пор, пока люди способны позволить себе покупку – цены будут расти. Абсолютное большинство покупателей квартир проводят сделки с участием ипотеки и рассчитывают на определенный ежемесячный платеж. Если в один день ключевая ставка вырастет настолько, что ежемесячный платеж по ипотеке станет людям не по карману – цены остановятся. В таком случае застройщики и банки будут искать варианты оплаты, которые смогут удовлетворить покупательскую способность», – сказала Мальчикова.