Город будущего: как реновация промзоны у речпорта изменит Казань
Главный архитектор Казани Ильсияр Тухватуллина заявила в беседе с РБК Татарстан, что стартовавшая реновация территории у речного порта в обозримом будущем поможет вывести столицу региона в один ряд с европейскими городами. Через 10-12 лет, считает она, в Казани может сформироваться пространство, схожее с районами Хафен-Сити в Гамбурге, Конфлюанс в Лионе, Фьордсити в Осло. Три этих примера схожи между собой, и, в какой-то степени, могут считаться проекцией будущего столицы Татарстана, отметила Ильсияр Тухватуллина.
«Редевелопмент каждого из этих районов стоит на трех китах: баланс жилой и общественной функции, полная пешеходная проницаемость и свободный доступ к водному пространству», — подчеркнула она.
Проект, который стартовал на ул. Портовая, может задать новый стандарт комплексному освоению территории. Главный архитектор Казани пояснила, что в процессе его разработки появились схемы и рекомендации, которые не предусмотрены ни в каких документах, но они крайне важны, чтобы территория развивалась сбалансированно. Например, схема с размещением средовой и акцентной архитектуры, рекомендации по разработке «казанской современной архитектуры» с ее уникальной идентичностью, общая концепция освещения, схема высотных акцентов и так далее. В целом, сейчас на берегу Волги создается новый центр Казани.
«Концептуально и очень сфокусировано мы работали над концепцией редевелопмента порядка двух лет. Нам надо было решить множество инфраструктурных вопросов, чтобы эта часть города стала не типичным спальным районом, а разнообразным пространством – и по функциональному насыщению, и по качеству среды, и по объему пространственных решений. Сегодня у нас есть четкий мастер-план территории и понимание того, каким образом здесь все должно трансформироваться, чтобы из бесформенного серого недоступного для горожан пространства эти 287 га превратились в по сути новый центр Казани. Мы внимательно изучали и опирались на мировой опыт – подобные процессы шли и идут почти во всех крупных городах, стоящих на воде, последние 30 лет. Это естественный процесс развития: города растут, изменяется экономика, городские пространства трансформируются, отвечая новым запросам времени и горожан – это жизнь», — подчеркнула главный архитектор Казани.
Для жителей и гостей Казани
Редевелопмент охватит территорию в 287 гектаров. Сейчас застраиваются первые 6 га. Как сообщили РБК Татарстан в компании «СМУ-88», которая ведет строительство, в 2025 году будет сдана первая очередь жилого комплекса, получившего название «Яналиф». В начале апреля стартовали продажи в первых четырех домах, возводимых на реновируемой территории. А к 2031 году планируется построить 20 домов по 10-12 этажей. В ключевых градостроительных точках появятся доминанты в 17 и 21 этаж. Архитектурно-пространственную концепцию ЖК разработало известное московское бюро «Цимайло Ляшенко и партнеры».
На данный момент на строительной площадке завершено погружение 2,5 тысяч свай в основание фундаментов первых домов жилого комплекса, идет устройство монолитного фундамента.
«Первый участок, которым занимается СМУ-88, должен стать импульсом для всей остальной территории и задать уровень, которому должны, как минимум, соответствовать все остальные, а как максимум — превосходить. Поэтому мы очень тщательно занимались и продолжаем заниматься разработкой того, что положит начало трансформации всей территории», — заявил в беседе с РБК Татарстан гендиректор компании Наиль Галеев.
Топ-менеджер сообщил, что на прибрежной территории появится пространство, удобное и привлекательное как для людей, которые будут там жить, так и для тех, кто будет приезжать на работу либо для отдыха и прогулок. Так, на долю жилья придется порядка 80 тыс. кв. метров, а около 20 тыс. кв. м будет отведено под коммерческие или административные помещения. Хотя, как правило, в жилых комплексах под коммерческие площади отводят порядка 5%.
«В нашем проекте это обусловлено тем, что первые этажи домов будут обслуживать не только местных жителей, но и остальных горожан и туристов. У нас очень выгодная локация – между прогулочным бульваром и набережной, поэтому нам нужна взвешенная концепция наполнения первых этажей», — отметил гендиректор компании.
В результате, все жители Казани и гости столицы смогут свободно гулять по территории жилого комплекса и новой набережной Волги, что будет построена вдоль квартала. С уже существующей застройкой берег реки соединят пешеходные бульвары, которые построят по территории жилого комплекса. А в его центре будет обустроена площадь, к которой тоже будут вести бульвары.
Инфраструктурный ритейл будет сосредоточен на первых этажах домов. Там откроются магазинчики, гастробары, видовые рестораны, арт-площадки, будет обустроен спортивный и детский кластеры и многое другое. По данным «СМУ-88», концепцию наполнения коммерческих и административных помещений разработала российская консалтинговая компания в сфере недвижимости NF Group.
При этом комфортному проживанию жильцов в ЖК ничего не будет мешать – дворовые пространства останутся приватными и доступными только для резидентов комплекса. Для здесь предусмотрят детские и спортивные зоны, а также пространствами для спокойного отдыха. Детальное наполнение и стилистические решения, сообщили в «СМУ-88», планируется определить на открытом конкурсе на лучший проект благоустройства дворовых территорий. Конкурс планируется провести в этом году.
Наиль Галеев рассказал, что в домах первой очереди предусмотрены квартиры площадью от 30 до 124 кв. метров, высота потолков в которых стартует от 3,4 метров, а также подземный мультиформатный паркинг с автоматическим контролем доступа по госномеру и станциями для зарядки электромобилей. Во всех домах ЖК «Яналиф» будут обустроены централизованные вентиляционные системы с фильтрацией воздуха, многоуровневые системы очистки воды, бесшовный скоростной Wi-Fi, круглосуточное видеонаблюдение, интегрирована система «Умный дом», контроль доступа в лобби по ble/rfid меткам, QR-коду, face id или электронному пропуску.
Концептуальные решения внутридомовых холлов для «Яналиф» разработала интерьерная студия архитектурного бюро «Цимайло Ляшенко и партнеры». Предусмотрены потолки, высотой до 5,6 м, стеклянная входная группа, многофункциональные помещения для работы, детский игровой комплекс, зона ресепшн с консьерж-сервисом и колясочная с отдельным входом и так далее.
Город на воде
Мэр Казани Ильсур Метшин заявил на одном из совещаний, что реновация промышленной зоны на ул. Портовой – это очень важный проект, который позволит вернуть столице Татарстана статус «города на воде». «Это наша следующая «большая штанга», которую мы намерены поднять в ближайшее время и вернуть Казани статус «Город на воде», развивая большой казанский парк — вдоль реки Казанки, береговая линия Волги, реновация улицы Портовой. Это большой проект, который мы начали реализовывать», — подчеркнул градоначальник.
Ильсияр Тухватуллина рассказала, что концепция «Город на воде» сейчас прорабатывается. «Мы хотим вернуть в городскую инфраструктуру речной транспорт, интегрировать его в повседневную жизнь горожан. Для этого на Портовой задумано создание сети марин и сервисов по обслуживанию малого водного транспорта. Это станет одним из магнитов пространства, потому что это очень востребовано и будет притягивать сопутствующий бизнес: от ресторанчиков до проката», — сообщила она.
Ильсияр Тухватуллина отметила в беседе с РБК Татартан, что водоемы – реки, озера, пруды – одно из ключевых преимуществ и большая ценность для любого города. Во всем мире этот ресурс стараются использовать максимально эффективно, чтобы вода работала на благо города. При этом Казань стоит не просто на реке, а на самом крупном водохранилище в Европе.
«Снова приведу в пример Хафен-Сити – там не просто устроены набережные вдоль берега, а примерно четверть домов стоит на дубовых сваях прямо в Эльбе. Много маленьких плавучих домиков, небольших причалов, пирсов – очень развита как гражданская малая навигация, так и водный транспорт. Можно приплыть на своей лодке, пришвартоваться, провести время на набережной или в городе, и отплыть дальше. Это очень круто», — считает главный архитектор Казани.
В Институте развития городов Татарстана положительно оценили тот факт, что город продолжает обращаться к водоемам и открывать их жителям, добравшись до «большой воды» – реки Волга. При этом важно бережно учитывать контекст места, не забывая, что это грузовой порт
«Во-первых, вода привлекает и местных, и туристов. Уже сейчас, до начала редевелопмента зоны, территория привлекательна для прогулок. Поэтому этот проект сможет вызвать еще больший интерес у горожан, с точки зрения потенциальной покупки недвижимости, и стать новой туристической точкой притяжения.
Во-вторых, это Вахитовский район с его близостью к основным центральным точкам города. Поэтому с позиции развития туризма территория должна стать новым центром притяжения гостей города, оттянув от себя часть потока и разгрузив, например, Баумана. Так, проект может превратиться в хороший способ борьбы с «овертуризмом», когда большая концентрация туристов в одной точке приводит к ее деградации», — считают в Институте городов Татарстана.
От недоступной промзоны – к центру притяжения
Застройка и архитектура районов Хафен-Сити, Конфлюанс, Фьордсити, по словам Тухватуллиной, предполагает некую эклектику, которая при этом не превращается в беспорядочное нагромождение форм и объемов, а подчиняется общей логике. Здания дополняют друг друга и в то же время создают свои акценты. В них интересно и смело работают с фасадами, не боятся комбинировать материалы, добиваясь неожиданных результатов.
Среда очень разнообразна не только по архитектуре, но и по наполнению. Жилье, офисы, торговые центры, мелкий ритейл, театры, рестораны, учебные заведения, молодежные и культурные центры, музеи, спортивные объекты, общественные пространства – это абсолютно полицентричная самодостаточная территория, где есть место всему. Люди живут, работают, учатся, занимаются досугом и все это происходит в радиусе пешей доступности.
«И это следующий важный аспект – проницаемость территории. До редевелопмента все три района, о которых мы говорили выше, как и территория у Портовой в Казани сейчас — совершенно недоступная для горожан часть города. Бесконечные заборы, запертые ворота, какие-то заброшенные постройки — огромный кусок городской среды просто выключен из повседневной жизни, хотя и находится в красивейшем месте, практически в центре города. Городским территориям нужна проницаемость. При этом есть понимание, что тотальный снос заброшенной промзоны тоже не вариант. Необходимо сохранять объекты, хранящие дух места, оставлять пусть не исторически ценные, но архитектурно привлекательные объекты», — сказала Тухватуллина.
Проект по реновации промзоны в районе ул. Портовая, по словам Тухватуллиной, является не просто примером комплексного развития территории, но и активного освоения прибрежных неэффективно использующихся земель бывших промышленных предприятий.
«Не секрет, что в центре Казани таких пространств очень много. Я ни в коем случае не призываю убирать действующие промышленные предприятия — это рабочие места и, при условии соответствия всем экологическим требованиям, они должны оставаться в теле города. Я говорю о территориях, которые либо пустуют, либо используются недостаточно эффективно, например, складирование материалов под открытым небом. При этом эти территории, как правило, обеспечены транспортной и инженерной инфраструктурами, но существенно изношены», — отметила Тухватуллина.
От Европы до Москвы
Партнер, региональный директор департамента консалтинга и аналитики NF Group Ольга Широкова отметила в беседе с РБК Татарстан, что развитие бывшей промышленной зоны поблизости от речного порта – большое преимущество для Казани.
«Участок имеет видовые характеристики на акваторию Волги. Для Казани вода – большая ценность. Город должен максимально выходить на воду, с одной стороны, и город должен быть полицентричен, с другой стороны», — отметила эксперт.
Она отметила, что развиваемая территория обеспечена транспортом и инженерной инфраструктурой, что существенно отличает ее от развития периферийных частей города.
Эта часть города даст возможность развивать речной сервис. Набережная и арт объекты, а также новые современные форматы ритейла и развлечений привлекут дополнительный поток людей. «В такой яркой истории, которая планируется к реализации на этой территории, людям нужно будет жить. Поэтому важно на подготовительном этапе проектирования предусмотреть комфорт будущих жителей, удобство среды обитания. Основное преимущество проекта в том, что большая публичность территории не будет нарушать приватность жителей», — сказала Широкова.
Директор консалтингового агентства GMK Сергей Разуваев в беседе с РБК Татарстан отметил, что крупные города начали «расползаться» за счет застройки территорий на периферии. Для девелоперов такие земли были выгодны для освоения. Однако из-за того, что там нет мест для приложения труда, возникла маятниковая миграция: в ЖК на окраинах города люди только ночевали, а работать, отдыхать, развлекаться ездили в центр города.
«В то же время в городах, которым много лет, например, в Краснодаре, Тюмени, вероятно, и в Казани, в центре есть территории заводов, которые заброшены много лет, есть ветхая застройка, жильцы таких домов не хотят продавать жилье застройщикам. Таким образом, складывается парадоксальная ситуация, когда застраивается периферия, а центр находится в печальном состоянии. И здесь очень важна роль государства с технологией КРТ, когда это все системно выкупается, расчищается от прав третьих лиц, формируется инфраструктурное наполнение, и появляется возможность системно, не лоскутно осваивать большие территории. Такие проекты реализованы в Тюмени, Екатеринбурге, – везде, где есть такая проблема», — сказал Разуваев.
Ольга Широкова рассказала, что международный опыт развития крупных территорий показывает, что редевелопмент бывших промзон дает несколько преимуществ, в том числе многофункциональность застройки, включение центров притяжения потоков. Например, Оперный театр, Музей Мунка, Центральная библиотека в Осло, Эльбская филармония и Международный морской музей в Гамбурге, Музей Конфлюанс в Лионе. Еще одним преимуществом является формирование новых общественных пространств – обычно используется потенциал локации, и пространства создаются на набережных. Например, террасы Марко Поло и Магеллана, парк Dalmannkai Treppen в Хафен-сити, Opera Beach в Осло, сад Мюзе Де Конфлюанс и парк Gabriel Rosset в Лионе.
«Влияние проектов редевелопмента крупных территорий на город во многом зависит от локации – в Осло проект расположен прямо в центре города, что упростило привлечение потоков и усилило влияние новой территории на город, в Гамбурге и Лионе проекты имеют не такую хорошую доступность от существовавших ранее центров городской активности. С точки зрения наиболее существенного влияния, можно привести такие примеры, как редевелопмент территории Docklands в Лондоне и реализация проекта Canary Wharf привели к созданию второго по значимости делового района Лондона после исторического Сити», — рассказала Широкова.
В Москве, по ее словам, реновация промзон охватывает большие и очень разные территории, начиная от центральных локаций, заканчивая окраинами города, где на месте промзон появляются целые кварталы с жильем и рабочими местами. Среди них: «Символ» – на месте завода «Серп и Молот», «Зиларт» – на месте завода ЗИЛ, новая зона – Южный Порт, где планируется строительство нескольких жилых комплексов от разных девелоперов.
«В целом для Москвы практика реновации – один из основных источников появления новых площадок, особенно в центре и на приближенных к центру территориях – в таких локациях высокие затраты компенсируются высокими ценами предложения, поэтому для застройщиков такие площадки особенно ценны. Так, например, на месте бывших промзон формируются целые новые и дорогие районы. Яркий пример – Хамовники, где сейчас располагается большое число комплексных жилых проектов высокого уровня с сопутствующей инфраструктурой, еще ряд проектов заявлен к строительству, и Пресня – район расположения самого известного делового квартала в России – «Москва-Сити» и соседних с ним жилых кварталов высокого класса», — сказала Широкова.
Аналитик добавила, что зачастую в рамках реновации промзон, преимущественно, в центре, речь идет не только о новом строительстве, но и о сохранении исторического и культурного наследия. «Такие объекты, как правило, используются для размещения интересных и необычных жилых или инфраструктурных объемов, повышая «ценность» всего проекта. Среди примеров ЖК Lucky, «Бадаевский», Republic, «Рассвет», «Большевик», «Фабрика Станиславского» и много других», — сообщила партнер, региональный директор департамента консалтинга и аналитики NF Group.
Подпишись на Telegram РБК Татарстан
Как новое поколение недропользователей меняет золотодобычу: кейс «Золото Дельмачик»
Отдохнуть и полечиться. Какие туристические проекты запускались
в 2023 году в России
