Уровень жизни: как Татарстан перешел от типовой к комплексной застройке
Татарстан ежегодно бьет рекорды по вводу жилой недвижимости – в 2024 году в республике сдали 3,45 млн кв. м, а в этом году рассчитывают перевыполнить план в 3,26 млн «квадратов». Только за последние 15 лет в республике ввели более 40 млн кв. м жилья, а средний уровень обеспеченности им увеличился с 22,8 до 30,34 кв. м на одного татарстанца. Изменения, которые происходили в сфере строительства жилья в первой четверти XXI века, затронули не только количественные показатели, но и качественные. Девелоперы стали подходить к реализации проектов комплексно, а их клиенты стали более требовательны.
«За 25 лет строительство сильно изменилось: экономика стала чувствительнее, материалы – дороже, правила – сложнее. Рынок живет в быстром ритме, где любое решение Центробанка сразу чувствуют и компании, и покупатели. Но вместе с трудностями отрасль стала взрослее и технологичнее. Девелоперу сегодня нужно не просто строить, а уметь устойчиво работать в постоянно меняющихся условиях», — рассказала РБК Татарстан заместитель генерального директора компании «Комосстрой» Ольга Москаленко.
Новое восприятие дома
По ее словам, в начале этого века строительная отрасль решала базовую задачу – дать людям возможность иметь свое жилье. «Дом тогда был про функцию», — подчеркнула Москаленко.
Аналогичное мнение в беседе с РБК Татарстан высказал и представитель ассоциации «Национальное объединение застройщиков жилья» в РТ, Чувашии и Марий Эл Дмитрий Мищенко. По его словам, в условиях существования проблемы обманутых дольщиков главным была сама квартира – людям, в первую очередь, было важно, чтобы застройщик выполнил свои обязательства. По мере ее решения у покупателей появилась уверенность в том, что дом будет сдан, и важность при выборе жилья приобрела социальная и иная инфраструктура, наличие решений и функций, избавляющих от лишней рутины, отметил эксперт.
Это подтвердили в компании «Комосстрой». По словам Москаленко, покупатель изменился и теперь, покупая квартиру, ожидает получить не просто жилье, а удобную, современную среду, пространство, подстраивающееся под его ритм жизни. Этот запрос и стал ориентиром для застройщиков – они начали переосмыслять планировки квартир, подъезды, дворы и уделять больше внимания деталям, делающим среду живой: удобству, атмосфере, сценариям повседневной жизни.
«Если оглянуться назад, становится видно, как сильно поменялось представление о том, каким должен быть дом. Когда-то всем казалось нормальным жить с маленькими кухнями, узкими коридорами и двором, где просто стояла детская горка «для галочки». Это было время со своими правилами. Но люди выросли в ожиданиях. Им стало важно, чтобы дома было просторно, чтобы во дворе было куда выйти вечером, чтобы маршрут от подъезда до квартиры был светлым и удобным», — обратила внимание Москаленко.
Застройщики, возводящие в 2000-е только квадратные метры, в 2010-е годы начали реализовывать проекты с благоустройством, обеспечивать свои жилые комплексы парками, скверами, велодорожками, отметил Мищенко. В последние годы они начали уходить от точечной застройки к комплексному строительству и сейчас идет развитие такого механизма, как комплексное развитие территории.
Переход к КРТ – это следствие роста уровня ожиданий покупателей, отметила Москаленко.
«На самом деле рынок просто пришел к тому, что люди всегда чувствовали интуитивно: важно не только то, какие стены у тебя дома, а что вокруг этих стен. Как ты идешь утром за кофе, где гуляешь с ребенком, куда выходишь вечером подышать. И когда стало понятно, что «один дом среди пустоты» этим ожиданиям не отвечает, девелоперы постепенно начали смотреть шире», — сказала она.
От единства к разнообразию
Вместе с философией девелопмента за 25 лет изменились и технологии жилищного строительства. Например, в Казани в начале этого века новые территории застраивались на основе типовых проектов, рассказал РБК Татарстан заслуженный архитектор РФ, бывший главный архитектор «Татинвестгражданпроекта» Герман Бакулин. Сейчас у каждого жилого комплекса свои архитектурные решения.
«Перестройка и смена социально-экономической формации в стране привели к тому, что типовые проекты на какое-то время ушли в прошлое. А вместе с ними и предприятия, которые выпускали железобетонные конструкции, уступив место бетононасосам. И каждый дом снова стал индивидуальным», — сказал Бакулин.
По словам Мищенко, если в 2000-х годах все строилось из кирпича, то в 2010-2020-х годах рынок постепенно завоевал монолит, фасадные решения стали разнообразнее. Исчезли и деревянные окна, которые заменили на пластиковые.
«Появились новые технологии, цифровые инструменты, современная инженерия – и они помогли нам точнее воплощать то, что раньше можно было только задумать», — отметила Москаленко.
Путь к доверию и стабильности
Сфера строительства жилья в Татарстане в первой четверти текущего столетия развивалась поэтапно до внедрения банковского финансирования застройщиков и льготной ипотеки, заявил Мищенко. С их появлением произошел скачок.
«Застройщику не надо было думать, например, что необходимо реализовать десять квартир, чтобы поднять фундамент, а потом еще 20 квартир. Стало проще работать, потому что банк поэтапно финансирует стройку, а задача застройщика – строить и продавать, а в конце рассчитаться с банком. Это привело к довольно-таки серьезному скачку, к доверию людей к строительному сектору и, опять же, к стабильности застройщиков в этом плане», — сказал Мищенко.
Сейчас в строительной отрасли республики наблюдается устойчивая тенденция роста популярности проектного финансирования, заявила РБК Татарстан вице-президент – управляющий ВТБ в Татарстане Марьям Давлетшина
«Застройщики все активнее привлекают кредитные ресурсы для реализации новых жилищных проектов, что свидетельствует о развитии финансовых инструментов в секторе и способствует выполнению задач по вводу жилья», — отметила она.
Проектное финансирование, эскроу-счета прозрачные банковские механизмы сделали покупку жилья для граждан гораздо спокойнее, добавила замгендиректора «Комосстрой».
«Если раньше сделка была про доверие «на словах», то сейчас – про защищенность. Люди больше не переживают, что вложения могут пропасть, финансовая система стала надежным «фундаментом» сделки», — сказала Москаленко.
Она отметила, что немаловажную роль в развитии сферы жилищного строительства в последние годы сыграла ипотека. Она стала инструментом, который сделал покупку квартиры для большинства семей реальной, что стимулировало массовое строительство жилья, отметила Москаленко.
Предпочтения татарстанцев при покупке жилья в ипотеку за последние пять лет сместились в сторону новостроек, уточнила Давлетшина. По ее словом, это во многом связано с развитием госпрограмм с льготными ставками.
Наиболее активным за последние несколько лет в сегменте жилищного кредитования в Татарстане стал 2023 год. Тогда жители республики взяли на покупку жилья порядка 300 млрд руб., что стало рекордом, отметила Давлетшина.
«Профиль типичного ипотечного заемщика в Татарстане за этот период также немного изменился и помолодел. На текущий момент средний возраст заемщика составляет около 37 лет. Чаще всего это семейный человек, воспитывающий одного или двух детей. По нашим наблюдениям, ипотеку в республике несколько чаще оформляют мужчины», — добавила она.
Подпишись на Telegram РБК Татарстан
Проект о людях, создающих позитивные долгосрочные изменения в бизнесе и обществе
Проект о людях, создающих позитивные долгосрочные изменения в бизнесе и обществе
