Драйвер рынка и цен: бизнес Казани оценил идею продлить ипотеку под 6,5%

Информация о том, что в РФ могут продлить программу льготной ипотеки под 6,5%, 12 октября опубликовали федеральные СМИ. По данным РБК, с инициативой выступил минфин России. Ее запустили до 1 ноября 2020 года, однако министерство предложило пролонгировать программу до 31 декабря 2021 года. Общий объем выдачи – увеличить с 900 млрд до 2,8 трлн рублей.

Соответствующий проект постановления правительства, разработанный министерством финансов, опубликован на федеральном портале проектов нормативных правовых актов regulation.gov.ru.

Согласно тексту пояснительной записки, пишет РБК, банки-участники программы должны будут в течение 10 дней после того, как постановление вступит в силу, подать заявки на дополнительные лимиты в госкорпорацию «Дом.РФ», которая выступает оператором программы. Они будут рассмотрены в течение 20 дней со дня вступления в силу документа.

Драйвер для рынка

Директор департамента региональной сети Абсолют Банка Николай Большаков рассказал РБК Татарстан, что весной и в начале лета 2020 года ипотека с господдержкой стала драйвером рынка жилой недвижимости в республике. Доля сделок на первичном рынке в июне-июле достигала в банке 60%. Однако в августе число сделок по льготной ипотеке начало снижаться, сократившись до 40-45% от общего числа. В сентябре тренд усилился в целом по рынку.

«Одни банки исчерпали лимиты. Другие стали развивать собственные ипотечные программы с акцентом на вторичный рынок. Изначально планировалось, что госпрограмма будет жестко ограничена по времени – до 31 октября 2020 года. Поэтому большинство заемщиков, которые хотели и могли ей воспользоваться, уже сделали это», – сказал Большаков.

При этом топ-менеджер уверен, что потенциал для роста рынка жилья до конца 2021 года еще остается, а продление программы было ожидаемым.

«Тем не менее, вряд ли стоит ждать новых участников, поскольку для многих банков такие кредиты – низкомаржинальные. При этом риска создания ипотечного пузыря нет. Круг ипотечных банков узок – в этом сегменте профессионально работают всего 10-12 банков, и все риск-модели скорректированы с учетом предыдущих кризисов», – сказал Большаков.

Он прогнозировал, что в случае продления ипотеки с господдержкой доля сделок с квартирами в новостройках РТ в ноябре-декабре 2020 года не превысит 30-40% от общего числа.

Заместитель президента-председателя правления ВТБ Анатолий Печатников заявил РБК Татарстан, что банк поддерживает предложение минфина РФ о продлении программы льготной ипотеки. «В этом году именно она стала, возможно, самой эффективной мерой поддержки строительной отрасли. Неудивительно, что предельный лимит по госипотеке был повышен с изначальных 740 до 900 млрд еще до окончания изначального срока действия программы. Сейчас планируется увеличить его уже до 2,8 трлн рублей», – сказал он.

Печатников оценил спрос на ипотечном рынке в период пандемии, как рекордный. По его словам, ВТБ, начиная с апреля выдал порядка 40 тысяч кредитов на сумму свыше 116 млрд рублей. «Ранее мы рассчитывали, что льготная ипотека может быть продлена до конца нынешнего года. Ожидаем окончательное решение властей по данному вопросу, но со своей стороны готовы максимально удовлетворить спрос наших клиентов на льготные кредиты для улучшения жилищных условий населения», – сказал заместитель президента-председателя правления ВТБ.

Руководитель кредитно-кассового офиса «Росбанк Дом» в Казани Андрей Сухов сообщил, что за 8 месяцев в Татарстане и Марий Эл было выдано ипотечных кредитов на 831,9 млн рублей, что в 1,2 раза превышает аналогичный показатель 2019 года.

«Повышенный спрос на ипотеку можно объяснить рекордно низким уровнем ставок, восстановлением спроса после ограничительных мер и действием госпрограмм, которые являются одними из ключевых драйверов роста. Пик спроса на программу «Льготная новостройка» пришелся на III квартал, когда доля от общих выдач составила 15%», – сообщил Сухов.

Директор ООО «Этажи-Казань» Марат Галлямов сообщил, что компания в марте-сентябре текущего года провела на 48% больше ипотечных консультаций, чем за аналогичный период прошлого года. «В среднем с ипотекой закрывается три четверти сделок. Количество сделок с ипотекой в том же разрезе выросло на 26% — это наглядно демонстрирует, насколько льготная ипотека простимулировала рынок недвижимости», – рассказал руководитель агентства недвижимости.

Галлямов отметил, что в России на одного человека, в среднем, приходится 25 м² жилья, тогда как в Европе показатель составляет 40 м², в США – свыше 70-ти. «Эти цифры показывают, насколько велика потребность в приобретении жилья у россиян. Спрос на жилье остается высоким, а цены на недвижимость стабильно растут, поэтому только снижение ставки по ипотечным кредитам может сделать жилье более доступным. Конечно, решение о продлении программы на рынке скажется положительно», – отметил эксперт.

Директор застройщика ГК ЖИК Владимир Михайлов отметил, что программа льготной ипотеки оказала существенное влияние на рынок первичного жилья. «В нашей компании на примере продаж ЖК «Яркий» в Авиастроительном районе количество сделок с использованием ипотечного кредита выросло в июне- августе почти в 2 раза по сравнению с кризисным апрелем и маем, когда ипотека с господдержкой только набирала обороты. Показателен рост доли сделок с использованием ипотечного кредитования в общей структуре продаж - она выросла с 50-70% до 80-90%», – рассказал он.

Михайлов добавил, что льготная ипотека способствовала повышению интереса к трехкомнатным квартирам. По результатам августа их доля в продажах составила 40%.

Импульс к подорожанию

«Продление госпрограммы льготной ипотеки, безусловно, скажется позитивно и на нашей отрасли, и на улучшении жилищных условий людей. Но нельзя забывать и о ее негативных сторонах. Мы видим, как растет закредитованность населения. При таких низких банковских ставках и медленно падающем рубле люди стремятся не накопить, а взять кредит. Выгодные условия ипотеки повышают спрос на недвижимость. А с учетом ограниченности количества строящегося жилья со сроками сдачи в ближайший год это косвенно приводит к повышению цен для конечного потребителя. Да, человек берет дешевую ипотеку, но в итоге получает более дорогой продукт. Поэтому важно поддерживать не только строительство, но и другие отрасли, чтобы обеспечить комплексное развитие экономики и рост доходов населения», – сказал директор застройщика ГК ЖИК.

Николай Большаков из Абсолют Банка также отметил, что запуск госпрограммы стимулировал рост цен на жилье в казанских новостройках. В октябре средняя цена квадратного метра на первичном рынке столицы РТ достигла 84,5 тысяч рублей. По сравнению с первым кварталом 2020 года, удорожание составило порядка 5 тысяч руб. На самые популярные категории жилья – однушки и евродвушки , площадью 40-50 кв. метров в Вахитовском, Московском, Авиастроительном и Ново-Савиновском – цены увеличились на 10-12%.

«Таким образом, рост стоимости жилья практически полностью нивелировал все снижение ставок по ипотеке. Отмечу, что затраты заемщика на этом не заканчиваются, поскольку большинство квартир предлагаются не «под ключ», а с чистовой отделкой. Средняя стоимость ремонта эконом-класса – от 4 тысяч рублей за квадратный метр. Поэтому фактически стоимость квадратного метра жилья в новостройке обходится ипотечному заемщику еще дороже», – сказал директор департамента региональной сети Абсолют Банка.

Большаков добавил, что стоимость квадратного метра готовых квартир в Казани с начала года изменилась незначительно – с 81 до 82 тысяч рублей. «Как правило, такое жилье практически сразу готово к заселению и не требует значительных затрат на обустройство. Кроме того, некоторые банки начали снижать ставки по ипотеке на готовые квартиры», – отметил он.