Холодная весна: в Татарстане фиксируется замедление рынка ипотеки

Жилой задел

Как сообщил замминистра строительства, архитектуры и ЖКХ РТ Ильшат Гимаев, в республике в 2022 году планируется ввести в эксплуатацию 2,8 млн кв. метров жилья. На сегодня построено 710,3 тыс. кв. метров или 25,8% от плана.

«Это заслуга наших задельных проектов. Муниципалитеты сработали по ИЖС, это наш резерв, который мы должны использовать. Но это нас не успокаивает, поскольку на этот год стоит огромная задача, предстоит сдать более 2,8 млн кв. метров жилья. С учетом того, что в прошлом году мы ввели рекордные 3 млн кв. метров, то стоит задача немного перевыполнять годовой план», — сказал Гимаев.

Многоквартирное инвестиционное жилье в регионе строят 83 застройщика. Это 168 домов, общей площадью 1,6 млн кв. метров. «Этого недостаточно для дальнейшего развития жилищных программ. Мы должны создавать задел на 2023-2025 годы. И для этого мы должны выработать совместную стратегию», — сказал Гимаев.

Из 168 строящихся домов 12 возводятся по старым правилам, остальные – в рамках проектного финансирования. В январе-феврале в регионе было открыто 3,5 тыс. счетов эскроу, в марте – более 10 тыс. Договоров долевого участия заключено 12,8 тысяч.

Рост базовых ставок

По словам Гимаева, до 28 февраля 2022 года в республике было выдано 7,4 тыс. ипотечных кредитов на 22,7 млрд руб., базовая ставка составляла 14,8% годовых. За 2 недели марта граждане оформили 1,2 тыс. ипотек на 6,6 млрд руб., базовые ставки по котором выросли до 23,1%.

Застройщикам в те же периоды было выдано 127 и 162 кредита соответственно. «Уменьшение немного начинает себя показывать, рост ключевой ставки сыграл негативную роль. Мы надеемся, что решения правительства страны сыграют положительную роль», — сказал Гимаев.

В январе-марте продажи коммерческого жилья в многоквартирных домах составили 19,9 млрд руб.: 7,3 млрд – в январе, свыше 10,2 млрд – в феврале и 2,4 млрд – за первые две недели марта. При этом если в течение первой недели текущего месяца было продано жилья на 1,4 млрд руб., то результат второй составил 1,2 млрд руб. В прошлом году в январе-марте было продано жилья на 11,4 млрд рублей.

«Продажи идут. Конечно, есть некоторое замедление. Но пока объемы сопоставимы с прошлогодними. Как дальше будут развиваться события, будет зависеть от решений правительства РФ и республики», — сказал Гимаев.

Вторичка и первичка

Вице-президент Ассоциации «Гильдия риелторов РТ», руководитель ООО «Ваш надежный риелтор и НЛБ» Андрей Савельев заявил, что на протяжении последних 2 недель рынок Казани находится в шоковом состоянии.

«Мы наблюдаем как тенденцию сброса недвижимости инвесторами, так и ее скупки. Но рынок пока еще живет. На вторичном рынке есть заемщики, которые получили одобрение по ипотеке по старым ставкам, они останутся до конца марта. Апрель и май будут очень тяжелыми: вторичный рынок будет практически заморожен. Надо понимать, что львиная доля покупателей (порядка 70%) вторичного жилья – это ипотечные заемщики. Почти все банки дают ипотеку на вторичное жилье от 21% годовых, что является абсолютно немыслимым. Соответственно, можно сказать, что без каких-либо изменений рынка вторичной ипотеки не будет от слова совсем», — сказал Савельев.

На первичном рынке продолжает действовать льготная ипотека. Однако срок одобрения кредитов, по словам эксперта, вырос от нескольких часов до 2-3 суток. При этом проблемы на рынке вторичного жилья могут негативно отразиться на спросе на новостройки. Эксперт пояснил, что большая часть тех клиентов, чтобы купить новое жилье, продавали старое.

Не менее 50% покупателей первичного жилья, заявил Савельев, это инвесторы. «Они приобретают жилье либо с целью перепродажи, либо для дальнейшей сдачи жилья в аренду. Последние еще останутся на рынке. А вот те, кто преследовал спекулятивные цели, практически полностью уйдет с рынка», — сказал Савельев.

По словам эксперта, риелторы фиксируют спад интереса инвесторов к строительной отрасли. Так, впервые за 3 года в открытом доступе появились предложения по продаже земли под многоквартирные дома.

Савельев прогнозировал, что часть покупателей-инвесторов переориентируются на рынок загородной недвижимости, поскольку дома стоят дешевле новостроек, а инвестиционная отдача в случае с коттеджами выше. «Сейчас продав старую 2-3-комнатную ленинградку, можно купить коттедж в 15-20 км от города, площадью 120 кв. метров с участком в 6 соток. В Челябинске, например, такая квартира стоит порядка 4-5 млн руб., а коттедж – 7-8 млн», — сказал Савельев.

Средняя стоимость кв. метра на рынке жилья Казани составляет порядка 150 тыс. рублей, за истекшие 3 года она выросла на 50%. При этом в различных проектах на первичном рынке разброс цен составляет от 120 до 200 тыс. руб. По уровню цен на жилье в РФ, по оценке эксперта, столица Татарстана занимает 10-11 место.

По словам Савельева, в 2021 году впервые в истории стоимость новостроек в Казани превысила цены на вторичном рынке, где они составляют 100-110 тыс. руб. за квадрат. В результате, спрос перетек на вторичный рынок.

«В 2020 году минимальная стоимость однокомнатной квартиры на первичном рынке Казани составляла 2,5 млн рублей. Первоначальный взнос по ипотеке для такой квартиры составлял 500 тыс. руб., после того, как в качестве первоначального взноса было разрешено использовать маткапитал, молодой семье необходимо было иметь 50 тыс. рублей, чтобы приобрести жилье. В результате, спрос мы увидели огромный рост спроса, в том числе и со стороны данной категории граждан. Молодые семьи покупали жилье не обязательно для проживания, а для вложения средств. В конце 2021 года из-за подорожания новостроек мы увидели обратную ситуацию, спрос перетек на вторичный рынок, несмотря продолжение действия программы льготной ипотеки», — сказал Савельев.