Новая эра: в Казани стартует редевелопмент промзоны «Теплоконтроля»

В Казани стартует редевелопмент еще одной промышленной зоны: новая жилая застройка, коммерческие объекты и общественные пространства появятся в районе ул. Кулагина, Техническая, Авангардная и других, застроенных в советские времена производственными объектами.

Как рассказали РБК Татарстан в пресс-службе мэрии Казани, в 2023 году для территории в районе ул. Кулагина власти утвердили два проекта планировки (ППТ).

Первый из них – в границах ул. Техническая, В. Кулагина, Авангардная – предполагал многоэтажную жилую застройку с общей площадью квартир 164 тыс. кв. м, два детсада на 120 и 340 мест, школу на более чем 1,2 тыс. детей. Расчетная численность планируемого населения превышает 5,3 тыс. человек. В мэрии отметили, что в ППТ будут вносить изменения. «Проект возвращен на доработку. Учитывая, что материалы будут значительно пересмотрены, сообщать о планируемых изменениях преждевременно», — отметили в администрации города.

Второй проект планировки приняли для территории, ограниченной улицами Техническая, Кулагина и Тихорецкая. Он предполагает строительство 362 тыс. кв. м жилья для 12,1 тыс. жителей и детсада на 340 мест.

Оба плана предполагают строительство объектов благоустройства, улично-дорожной сети и коммунальной инфраструктуры.

«Цель проектов планировки территории – создание благоприятной, комфортной среды жизни, отвечающей современным требованиям жилищного строительства, а также создание устойчивого развития территории в Приволжском районе города», — сообщили в пресс-службе мэрии.

Точки роста жилой застройки

Замминистра строительства, архитектуры и ЖКХ РТ Ильшат Гимаев отметил в беседе с РБК Татарстан, что в столице региона точки роста для жилого строительства заключаются в двух плоскостях. Во-первых, бывшие промзоны и территории, где располагаются построенные в советские времена гаражи. Второй путь – освоение территорий, которые присоединили к городу в последние десятилетия.

Бывшие промышленные зоны, отметил он, в среднем дают на выходе 300-500 тыс. кв. м и более жилья. Это, по словам заместителя министра, существенный вклад в выполнении плана по вводу жилья как на уровне города, так и республики в целом.

«Таким образом, промзоны являются важным сегментом в цепочке развития города и представляют большой интерес для инвесторов, причем, не только из нашего региона, но и из-за его пределов. И территория в районе ул. Кулагина имеет большие перспективы для развития. Реализация проектов в данной локации позволят ей преобразиться и создать новые островки для цивилизованного роста в столице республики», — сказал Гимаев.

Замминистра добавил, что главный архитектор Казани уделяет большое внимание качеству новых проектов, в том числе в части комплексного освоения территорий (КРТ), чтобы жилые дома возводились в комплексе с необходимой инфраструктурой, объектами обслуживания, подъездными дорогами и общественными пространствами. «Я уверен, что там сформируется один из красивых уголков Казани, который сыграет роль в преображении и развитии города», — сказал Гимаев.

Заместитель генерального директора компании «Унистрой» Искандер Юсупов охарактеризовал территорию в районе ул. Кулагина, как перспективную для девелоперов. Так, «Унистрой» начал реализацию проекта «Жилой кластер Q на Кулагина»: под комплексное освоение пойдут порядка 10 га земли. На них будут построены 3 дома переменной высотности: 9-20 этажей, в каждом из которых будет по 800-900 квартир, например, в первом доме, в котором начались продажи жилья, их будет 868. В целом новый квартал рассчитан более чем на 5,3 тыс. человек.

Юсупов отметил, что проект нацелен на семьи с детьми. Помимо жилья, появятся объекты социальной инфраструктуры, в том числе детский сад на 340 мест и школа более чем на 1,2 тыс. учеников. Поблизости от будущего квартала расположены несколько уже построенных школ и детсадов, а также спортивный комплекс «Бустан», Центр гребных видов спорта и другие объекты.

Завершить реализацию проекта компания планирует в IV квартале 2029 года. По словам Юсупова, у покупателей есть спрос на жилье в данной локации, а объем предложения в ней на данный момент ограничен.

«Тренд на реновацию промышленных зон сейчас характерен для всего города. Например, один из успешных кейсов – улица Гвардейская, где земли расчистили от промышленных строений, и сейчас она активно застраивается. Драйвером к старту освоения в данной локации выступил Вознесенский тракт. В целом мы понимаем, что сейчас вести застройку в черте города без редевелопмента промышленных зон достаточно сложно», — отметил Юсупов.

Решение проблемы маятниковой миграции

Представитель Ассоциации «Национальное объединение застройщиков жилья» в РТ, Чувашии и Марий Эл Дмитрий Мищенко отметил в беседе с РБК Татарстан, что неподалеку от локации застройщика располагаются действующие предприятия. С появлением жилой застройки их сотрудники могут приобрести жилье поблизости от места работы. Это будет способствовать снижению нагрузки на транспортную сеть города, которую сейчас увеличивает маятниковая миграция от мест проживания к местам работы.

«Еще один огромный плюс данной территории – уже построенное Большое Казанское кольцо. На сегодня оно уже замкнуто, то есть это не перспектива, а уже существующая дорожно-транспортная инфраструктура», — сказал эксперт.

При этом, по словам Мищенко, одним из сложных вопросов при редевелопменте бывших промзон является расчистка территории от имеющихся строений и проведение рекультивации земельного участка. Однако такие работы, которые ведут к усложнению и удорожанию проектов, необходимы. Также эксперт отметил важность соблюдения этапов строительства, чтобы жилую застройку сопровождали объекты инфраструктуры.

«Для этой локации нужен не застройщик, а девелопер – тот, кто развивает территорию. «Унистрой» – это одна из компаний, которая занимается комплексным освоением территорий, основная масса их проектов – комплексная застройка. Они понимают, как строить поэтапно. Со школами, садиками, поликлиниками у них все получается, насколько я знаю. У данной территории очень большие перспективы», — сказал Мищенко.

Топ-менеджер компании «Унистрой» поддержал мнение эксперта, отметив, что промышленные строения, конструкции и коммуникации, которые необходимо демонтировать, как и история локации, некоторое время назад выступали сдерживающими факторами для редевелопмента. При этом территория обладает потенциалом и с точки зрения природы: будущие жители могут получить жилье с видом на Волгу, Гребной канал и так далее.

«Нам интересна реновация промзон, так как мы занимаемся комплексными проектами. Как показал опыт реализации проекта «Аквамарин», людям локация в районе ул. Кулагина интересна, хотя мы предполагали, что покупать жилье будут жители данной части Приволжского района, которые хотят улучшить условия проживания. Однако мы наблюдаем, что люди хотят переехать в эту часть города и из других районов Казани», — сказал Юсупов.

От рекреации к индустриализации и обратно

Как рассказал РБК Татарстан краевед и экскурсовод Марк Шишкин, промышленная зона на данной территории начала активно формироваться в 30-х годах прошлого столетия, когда во всем Советском Союзе развернулась индустриализация.

А до этого левый берег озера Средний Кабан исторически был одной из главных рекреационных зон для Казани. Например, упоминания о ней можно найти в воспоминаниях Федора Шаляпина. Там располагались дачи, причем, отметил краевед, «достаточно престижные». Со всех уголков города казанцы приезжали отдыхать в располагавшийся на этой территории парк «Аркадия», который был не менее популярен, чем более известная казанская «Швейцария». И даже в советский период до начала 30-х годов там проводили городские Сабантуи.

«В нынешней ситуации территория представляет из себя промзону, созданную в период активной индустриализации, с наследием которой город и республика сейчас работают. Постепенно начинают восполняться те пробелы в благоустройстве, которые были допущены при интенсивном росте данной территории, когда создавались промышленные мощности, но зачастую не учитывались потребности в инфраструктуре, например, в парках. Поэтому у казанцев сформировалось отношение к этой части Приволжского района как к периферии, промзоне, но есть подвижки к изменению ситуации. Сейчас ведется «работа над ошибками», например, был открыт сквер Авангард, но это будет очень продолжительный процесс», — отметил эксперт.

Замгендиректора компании «Унистрой» отметил, что в непосредственной близости от жилого комплекса располагаются благоустроенные силами застройщиков набережные: вдоль Монастырской протоки и озера Средний Кабан у жилого комплекса «Аквамарин». Жилой кластер Q на Кулагина будет включать в себя приватные дворы-парки с сенсорными садами, детскими площадками, спортивными зонами с фитнес-станциями, локациями для отдыха и работы на свежем воздухе. Предусмотрены прогулочные маршруты, беседки с теневыми навесами и релакс-парки с шезлонгами.

Заместитель директора стратегического консалтинга группы компаний RRG Татьяна Ващенко отметила в беседе с РБК Татарстан, что индустриальная эпоха конца 19 – начала 20 века привела к появлению масштабных промзон практически во всех городах России, которые в конце прошлого столетия прекратили свою работу, так как многие производства были выведены за черту городов, а другие закрылись.

«Данные территории представляют собой ресурс для развития городов, они, как правило, обладают уже необходимой транспортной инфраструктурой, коммуникациями. В отличие от точечных проектов, проекты редевелопмента и застройки бывших промзон предполагают комплексное развитие и создание новых районов, обеспеченных всей необходимой инфраструктурой, учитывают тенденции новой урбанистики. Практически во всех крупных городах идет подобный процесс, заброшенным территориям дается новая жизнь. Из зоны отчуждения эти территории превращаются в точки притяжения», — сказала эксперт.

Генеральный директор Key Capital Ольга Гусева рассказала РБК Татарстан, что работа по переприспособлению промышленных зон началась достаточно давно, но раннее они не выходили на рынок по нескольким причинам: более длинный срок проекта, а иногда и высокие затраты на подготовку земельного участка. И девелопер, в первую очередь, осваивал подготовленные земельные участки или же участки без застройки. В крупных городах таких участков стало существенно меньше и потому фокус сместился.

«Плюс – зрелость местных девелоперов, потребности города в облагораживании таких территорий позволили работать с ними на новом уровне. Многие компании научились работать с разными по сложности и объему проектами, и сейчас им стали интересны участки, которые находятся в черте города, даже если они требуют больше усилий», — отметила Гусева.

Подпишись на Telegram РБК Татарстан