Комплексное освоение: где и когда в Казани опробуют «закон о реновации»
Три карты
В минстрое РТ 15 июня прошел круглый стол «Среда обитания 2025: современные тренды в строительстве жилья и общественных пространств». Замминистра строительства, архитектуры и ЖКХ РТ Ильшат Гимаев сообщил, что в республике до 2030 года нужно будет построить свыше 31 млн м² жилья. Его ежегодный ввод за 9 лет планируется нарастить до 3,6 млн м², что на 1 млн «квадратов» превышает текущие показатели.
«Без освоения новых территорий это невозможно. В ближайшее время планируется принятие блока подзаконных нормативных актов о мерах по реализации комплексного освоения территорий в Татарстане. Законодательные акты, синхронно транслирующие федеральные законы, уже приняты: в этом РТ входит в число «передовиков» – таких регионов не более десятка», – сообщил Гимаев.
Пилотный проект по комплексному освоению территорий будет реализован в Казани на землях, общей площадью свыше 1,2 тыс. га. Это участки «РЖД» (43,6 га) – от Кировской дамбы до Речного порта, включая полуостров «Локомотив» и техническую часть путевого хозяйства железной дороги. Вторая территория для апробации реновации носит условное название «Родина» и располагается в границах улиц Родина, Гвардейская, Даурская и Аделя Кутуя. И, наконец, «Портовая»: объекты Речного порта и земельные участки к западу от улицы 1-я Тракторная и Магистральная. К реализации пилотного проекта, заявил Гимаев, планируется приступить в этом году.
«Только эти 3 проекта позволят Казани нарастить объем вводимого жилья на 2,3 млн м². Ежегодно в столице республики вводится 800-900 м² жилья, наибольший показатель был зафиксирован в преддверии Универсиады-2013 – свыше 1 млн м². Казань ежегодно дает свыше 40% строящегося в республике жилья», – сказал Гимаев.
Закон о комплексном развитии территорий Госдума приняла в декабре 2020 года. Президент РТ Рустам Минниханов заявил, что норма позволит изменить внешний облик Казани в положительную сторону. «Будем участвовать в преображении города, зачем какую-то разруху держать, лучше привести ее в порядок», — сказал 24 декабря Минниханов.
25 декабря агентство «Интерфакс» со ссылкой на вице-премьера РФ Марата Хуснуллина сообщило, первые проекты комплексного развития территорий (КРТ), включающие снос аварийных и ветхих домов, будут реализованы в городах-миллионниках уже в 2021 году. В их числе замглавы правительства назвал Казань.
10 марта 2021 года главный архитектор Казани Ильсияр Тухватуллина сообщила, что хрущевки и иные жилые дома в рамках комплексного освоения территорий сносить не планируется. Работы развернутся в нежилых зонах.
Комплексный подход
Коммерческий директор строительной компании «Суварстроит» Эльвира Галяутдинова положительно оценила комплексный подход к освоению территорий. «Проекты комплексного освоения территорий обладают большим потенциалом, позволяющим вводить большее количество квадратных метров жилья, по сравнению с точечной застройкой», – сказала Галяутдинова.
По ее словам, в портфеле компании порядка 80% проектов были реализованы в рамках подхода, когда с нуля создаются и жилые дома, и инфраструктура. В качестве одного из примеров она привела «Лаишевский узел», где будет построено порядка 1 млн м² жилья.
Галяутдинова отметила, крупные застройщики и в более ранних объектах закладывали комплексный подход к формированию комфортной для проживания среды. Например, в ЖК «Столичный», который был спроектирован в 2014 году, были переходные мосты между домами, фитнес-центр, коворкинг и так далее.
Топ-менеджер рассказала, что компания проанализировала реализуемые проекты на предмет соответствия стандартам, разработанным госкорпорацией «Дом.РФ» и бюро «Стрелка», о разнообразии архитектуры и среды, наличии общественных пространств, инфраструктурных объектов, доле коммерческих помещений и так далее. Анализ показал, что, например, ЖК «Август-Астра» соответствует им на 83%, средний показатель по РФ – 73%. По словам Галяутдиновой, это является высокой оценкой потребительских свойств данного комплекса. Сейчас стандарты носят рекомендательный характер, однако в будущем могут стать обязательными.
«Сейчас основная масса жилья – 80% или даже 90% – приобретается в ипотеку. Следовательно, застройщикам нужно формировать сбалансированный портфель. Сочетание цены и доступности в плане локации будет ключевым фактором при выборе жилья в ближайшие 5 лет. Но нужно также понимать, что сейчас идет формирование нового класса инвесторов, которые будут приобретать жилье для сдачи в аренду в других объемах, нежели сейчас. Это обусловлено тем, что подрастает новое поколение, у которого будут иные факторы для выбора и, возможно, многие его представители вообще не будут покупать жилье, ограничиваясь арендой, чтобы сохранить мобильность. А сейчас основными покупателями являются те, кто расширяет свою площадь проживания, и родители, приобретающие квартиры для детей», – сказала Эльвира Галяутдинова.
Директор строительной компании «Корнер» Антон Корнилов отметил, что территория промзон в Казани, предназначенных для комплексного освоения, может быть интересна и для компаний, специализирующихся на малоэтажном строительстве. Однако возведение на таких землях многоквартирных домов обеспечит больший прирост показателей по вводу жилья.
«Нужно считать экономику проекта. Можно и из промзоны сделать цветущий город-сад. Такие примеры есть. А есть примеры, когда бывшие промышленные зоны превращаются в коммерческую недвижимость. Жилье там есть, но в специфическом формате, как правило, лофты. Каждую площадку нужно оценивать индивидуально», – сказал Корнилов.
Топ-менеджер отметил, что принципы комплексного освоения территорий используются и при реализации проектов в сфере малоэтажного домостроения. Такой подход необходим для формирования покупательского спроса. Он добавил, что для комьюнити, помимо подъездных путей, важно наличие качественных внутренних дорог, освещения, пешеходных зон и так далее.
«Сейчас люди обращают внимание не только на площадь дома и участка, а на среду, которую они приобретают. Крупные региональные и федеральные игроки уже создают комфортные условия. И мы при проектировании крупных малоэтажных комплексов закладываем общественные пространства, а также определенную социальную инфраструктуру. Люди обращают внимание на наличие детских садов, есть запрос на школу и коммерческие помещения не только для торговли, но и для коворкингов. Импульсом для формирования последнего тренда стала пандемия», – сказал Корнилов.
