Последний вагон: банки фиксируют ажиотажный спрос на ипотеку в РТ

Фото: РБК Татарстан

Как сообщил замминистра строительства, архитектуры и ЖКХ РТ Ильшат Гимаев, согласно статистике Центробанка, за 4 месяца в республике было выдано ипотечных кредитов на 54 млрд руб. Из них 38% или 21,2 млрд руб. составила ипотека на новостройки (участие в долевом строительстве). Он прогнозировал, что по итогам полугодия на долю договоров долевого участия будет приходиться 60% в ипотечных выдачах.

Общий объем ипотеки сократился, по сравнению с тем же периодом прошлого года, на 8%. При этом на первичном рынке зафиксирован прирост на 8,2%.

«Основная льготная программа завершается 1 июля. Мы понимаем, что, в основном, такую ипотеку берут молодые семьи. У них есть материнский капитал, выплаты на ребенка, льготные проценты. Семейная ипотека под 6% остается, а президент РФ на ПМЭФ расширил программу семейной ипотеки под 6% на покупку жилья в малых городах независимо от возраста детей. Она будет замещать основную льготную программу», — сказал Гимаев.

Весенне-летний ажиотаж

Опрошенные РБК Татарстан представители банков сообщили, что фиксируют ажиотажный спрос на ипотеку с господдержкой.

Руководитель направления организации продаж ипотечных кредитов Ак Барс Банка Ольга Васянина рассказала, что преддверии завершения программы ипотеки с господдержкой, запущенной в 2020 году, кредит стремятся оформить и те, кто нацелен улучшить жилищные условия, и инвесторы.

«На данный момент мы все уверены, что госпрограмма-2020 завершается. Она действовала для всех граждан вне зависимости от того, кем работает заемщик, в отличие от ИТ-ипотеки, есть ли у него дети, в отличие от семейной программы. Ранее мы обсуждали, что ипотека будет уходить с позиций драйвера развития стройки, становясь более сегментированной. Именно это сейчас и происходит», — сказала Васянина.

Изменения в программе семейной ипотеки тоже стимулирует спрос. По словам представителя Ак Барс Банка, особенно ощутимой корректировка данной программы станет для заемщиков из крупных городов — Москвы, Санкт-Петербурга, Казани и других.

В результате, по словам Васяниной, Ак Барс Банк «значительно» перевыполнил план по ипотеке.

«Этот год не похож на предыдущий, но в сравнении с тем же периодом прошлого года, текущие объемы ипотечных выдач у нас выше. Причем, количество кредитов возросло не слишком существенно, в отличие от объема: суммы кредитов у нас достаточно сильно подросли к прошлому году», — сказала Васянина.

По мнению Васяниной, интерес к покупке нового жилья у заемщиков сохранится, более того, оно останется на позиции одного из драйверов рынка. Среди факторов, которые будут этому способствовать, руководитель направления организации продаж ипотечных кредитов Ак Барс Банка назвала пролонгацию программы семейной ипотеки и сохранение комбо-ипотеки.

Как сообщила замруководителя Абсолют Банка в Казани Регина Кондратьева, в мае 2024 года ипотечное кредитование, по сравнению с тем же месяцем в прошлом году, выросло на 53%. В июне прогнозируется рост на 50-70% месяц к месяцу. В целом спрос на ипотеку в текущем году она охарактеризовала как стабильный, наиболее ощутимый прирост банк фиксировал в I квартале.

По льготным программам в Абсолют Банке в Казани проходят в 2024 году 95% выдач. Лидером по спросу является семейная ипотека, ставки по которой стартуют от 4,74% годовых, на втором – льготная программа (6,74%), на третьем – ИТ-ипотека (от 3,74%). На долю стандартных программ приходится порядка 5% от общего количества сделок, ставки по ним стартуют от 13,34%. В целом по рынку ставки, заявила Кондратьева, находятся примерно на том же уровне.

Средний чек по кредитам в рамках программ с господдержкой, сообщила Кондратьева, во II квартале 2024 года снизился в Казани до 4,7-5,1 млн руб. с 5,6 млн в ноябре-декабре прошлого года.

Это, по ее словам, связано с тем, что заемщики стали чаще увеличивать размер первоначального взноса для уменьшения суммы кредита и, соответственно, снижения финансовой нагрузки, а также для получения более выгодных условий по ставке.

По ИТ-ипотеке средний чек варьируется от 8 до 10 млн руб. Средний доход заемщика в банке в 2024 году стартует от 70 тыс. руб.

Средний срок, на который оформляют ипотеку – 25-30 лет. Как правило, люди берут максимально возможный срок, чтобы снизить размер ежемесячного платежа.

«При этом мы видим, что популярность частичных и полных досрочных погашений ипотеки снизилась, особенно это касается льготных программ. Казанские заемщики предпочитают вместо досрочного погашения направлять свободные деньги на вклады и накопительные счета. С учетом того, что ставки там гораздо выше, чем по ипотечным кредитам, особенно по льготным программам, это очень взвешенное решение», — сказала замруководителя Абсолют Банка в Казани.

По словам Кондратьевой, по программам с господдержкой заемщики приобретают не только квартиры, но и дома с землей. Она назвала данный тренд спецификой региона. Наиболее популярны, по словам Кондратьевой, одноэтажные дома площадью 100-140 кв. м с участком 400-600 кв. м.

«Один из интересных трендов – в мае-июне в Казани вырос спрос на коммерческую недвижимость. Чеки по таким сделкам довольно крупные – 8-10 млн руб. и выше. Как правило, коммерческую недвижимость в ипотеку приобретают либо предприниматели под размещение собственного бизнеса, либо частные лица под сдачу в аренду», — рассказала замруководителя Абсолют Банка в Казани.

Заместитель управляющего отделением «Банк Татарстан» Сбербанка Юлия Базилюк сообщила, что 99% кредитов на покупку строящегося жилья выдавалось по льготным программам. На долю господдержки-2020 и семейной ипотеки приходилось по 47%. Оставшиеся сделки проходили по ИТ-ипотеке.

На фоне повышения спроса в дополнение к ипотечным центрам кредиты будут выдавать дополнительно 60 офисов по всему региону. По ее словам, ипотеку до 1 июля стремятся оформить не только казанские заемщики, активность проявляют жители Набережных Челнов, Нижнекамска, Альметьевска и других города Татарстана.

«Спрос большой по всем городам. Мы готовы и понимаем, какой у нас объем принятых решений по ипотекам. Все ставки мы сохраняем на том уровне, на котором они были на момент принятия решений, несмотря на то, что в первую неделю июня банки повысили ставки в ожидании повышения ключевой ставки. Аналогично и с программами с господдержкой», — сказала Базилюк.

Новые стройки и продажи жилья

По данным Единого ресурса застройщиков, в мае в республике было запущено 13 новых проектов на 1,7 тыс. квартир общей площадью 95,97 тыс. кв. м. Всего с начала года в республике началось строительство 50 объектов. Почти такими же были показатели в прошлом и в 2022 году – в течение 5 месяцев в Татарстане стартовали 49 и 57 новых девелоперских проектов соответственно.

Представители девелоперских компаний, опрошенные РБК Татарстан, заверили, что не планируют отказываться от запуска новых проектов.

Исполнительный директор компании «Ак Барс Дом» Айгуль Латыпова уточнила, что в среднем срок от начала проработки проекта до начала стройки составляет 2 года. И те проекты, которые стартуют сейчас, уже ранее находились в проработке.

Так, например, сегодня компания нарастила объем стройки. Согласно рейтингу Единого ресурса застройщиков, на 1 июня «Ак Барс Дом» лидирует среди татарстанских застройщиков по объему текущего строительства, который составляет 348,97 тыс. кв. м. По итогам года, отметила Латыпова, компания планирует перевыполнить результат прошлого года, введя в эксплуатацию порядка 150 тыс. кв. м жилья.

«Наша производственная программа рассчитана до 2030 года. Изменения условий ипотечных программ были ожидаемы, и мы готовились к ним заранее. В компании запустили ряд финансовых продуктов, которые позволяют клиентам приобретать жилье на выгодных условиях», — сказала Латыпова.

Как сообщила исполнительный директор «Ак Барс Дом», на данный момент, если сравнивать показатели по продажам жилья с аналогичным периодом 2023 года (по количеству квартир), то компания уже превысила их. «Спрос, действительно, высокий. Если говорить об отмене льготной ипотеки, то в 2024 году ее доля в продажах была менее 25%. Как я говорила, мы начали готовиться к завершению данной программы заранее. При этом очень хорошо выросла доля ИТ-ипотеки – сейчас она превышает у нас 25%. Семейная ипотека занимает почти половину», — сказала Латыпова.

Директор по девелопменту ООО «Грань» Ольга Волчкова заявила, что активность покупателей с приближением даты отмены льготной ипотеки резко возросла. Многие из тех, кто по разным причинам откладывал покупку новых квартир, сейчас стараются успеть оформить кредиты на льготных условиях. В мае спрос на ипотеку с господдержкой вырос на 40% относительно апреля и на 89% – к маю прошлого года. Спрос на семейную ипотеку, по ее словам, растет менее интенсивно – на 3-5% относительно апреля.

«Пока действует льготная ипотека рынок новостроек находится в активной фазе, но 1 июля программа закрывается. И дальше непонятно, будет ли она отменена совсем, видоизменена, но очевидно, что условия приобретения жилья ужесточатся. Многие стараются успеть оформить кредит по действующим сейчас ставкам, создавая ажиотаж на рынке. В апреле и мае спрос на 16% выше, чем за весь первый квартал этого года. И пик мы увидим в июне. В июне активность покупателей на рынке первичного жилья может вырасти еще на 20-25%. Однако, есть риски, что во второй половине месяца часть банков сократят объемы одобрения новых кредитов, поскольку будут отрабатывать выдачу ипотек, получивших одобрение ранее», — сказала Волчкова.

По ее словам, в 2023 году доля сделок с привлечением жилищного кредитования на первичном рынке была близка к 90%, а в отдельных компаниях и выше, а в I квартале текущего года она снизилась до 70%, а в отдельных компаниях до 62-65%. Параллельно сократились и суммы по сделкам.

Средняя стоимость квадратного метра на первичном рынке в России за май показала самый значительный месячный прирост с начала года – на 1,2%.

«Рост цен на первичную недвижимость в крупнейших городах страны замедляется в преддверии ожидаемого завершения программы льготной ипотеки. Покупатели пока сохраняют высокий интерес к новостройкам, но их спрос уже не всегда конвертируется в сделки за счет высокого требования к первоначальному взносу по жилищным кредитам. Ожидаются хорошие продажи в июне, которые сменятся спадом в июле-августе на 20–25% к фоновым значениям года. Это может остановить увеличение цен на жилье», — сказала Волчкова.

Компания, по ее словам, продолжит запускать новые проекты. Она поддержала точку зрения представителя «Ак Барс Дом», отметив, что от начала работы над проектом до старта строительства проходит 2-3 года. «Если строительные организации не будут работать на перспективу и развивать земельный банк, что у них есть, создавая продукт для клиентов, то некоторое время на рынке будет уменьшено количество новых жилищных проектов и интересных предложений», — констатировала Волчкова.

Ведущий экономист по работе с банками и страховыми компаниями финансового департамента компании КОМОССТРОЙ Диляра Шакирова сообщила РБК Татарстан, что компания планирует запустить в текущем году два новых проекта.

«Изменения в ипотечных программах и экономике в целом не повлияли на реализацию наших новых проектов», — подчеркнула она.

На данный момент компания из Удмуртии реализует 3 проекта в разных районах Казани, включая исторический центр. Один объект уже введен в эксплуатацию – все квартиры проданы.

Основными инструментами для поддержания спроса Шакирова назвала субсидированные ставки и, в частности, траншевую ипотеку. По ее словам, порядка 60% в продажах этой весной занимали сделки по траншевой ипотеке.

В преддверии завершения программы с господдержкой в компании разработали новую программу рассрочки.

Коммерческий директор компании «#Суварстроит» Марсель Абдулхаев заявил, что новые проекты будут запускаться по плану. С начала года в эксплуатацию было введено 33 тыс. кв. м жилья. «Строительный цикл не останавливается. Естественно, планы по продажам будут составляться с учетом изменений в ипотечных программах. Однако я надеюсь, что в перспективе появятся новые более нишевые продукты. В частности, было бы очень актуально запустить программу для мобилизованных граждан. Думаю, жители Татарстана были бы рады появлению такого нишевого продукта», — сказал он.

Программы с господдержкой, согласно данным за год, по словам Абдулхаева, занимали в продажах порядка 40%. Скорое завершение льготной ипотеки повысило спрос на жилье.

«Изменения в госпрограммах, которые были введены в 2023 году, отсеяли часть клиентов. Поэтому, если говорить о площадях, сейчас наиболее востребовано «жилье по карману». Если человек может позволить себе однокомнатную квартиру, он ее и приобретает. Говорить о том, что спрос резко перешел на двух- или трехкомнатные лоты, пока преждевременно. Люди подходят к покупке жилья более осознанно, например, сейчас более выгодно не произвести 100%-ю оплату, а положить деньги на вклад и воспользоваться траншевой ипотекой», — сказал коммерческий директор «#Суварстроит». Помимо новостроек, добавил он, повысился спрос на квартиры в уже сданные домах, причем, на более дорогие лоты.

По данным Яндекс. Недвижимости, в мае средняя цена квадратного метра в новостройках Казани достигла 205 тыс. руб., это на 17% больше, чем годом ранее. Средняя стоимость квартиры на первичном рынке в мае достигла 10,2 млн руб., подорожав за месяц на 2,6% и на 20,1% год к году.

На вторичном месте, сообщает Яндекс. Недвижимость, стоимость квадратного метра в Казани в мае составила 163 тыс. руб., удорожание за месяц составило 0,8%. Средняя цена квартиры в сегменте готового жилья в столице Татарстана составляет 7,5 млн руб. По этому показателю, как и по цене квадрата, Казань уступает только Москве и Санкт-Петербургу.

Подпишись на Telegram РБК Татарстан