Реанимация рынка: восстановилась ли после весеннего падения ипотека в РТ

Опрошенные РБК Татарстан представители девелоперских компаний и банков сообщили об оживлении как на рынке новостроек, так и вторичного жилья. Драйвером остаются госпрограммы.

Летнее оживление

Исполнительный директор компании «Ак Барс Дом» Айгуль Латыпова сообщила, что в июле был зафиксирован рост продаж новостроек и числа обращений от потенциальных покупателей. Однако увеличился срок принятия решений о покупке квартир: люди принимают их не так быстро, как ранее. В феврале-марте 2022 года фиксировался ажиотажный спрос на жилье. «Возможно, потому мы сейчас видим некое нивелирование спроса, плюс – корреляция на летний сезон», — сказала она.

Средняя сумма кредита, по словам Латыповой, выросла с 5 до 7 млн руб. Еще одна тенденция – снижение квадратуры лотов. По ее словам, клиенты выбирают «умные» планировочные решения, чтобы получить больше функциональности на меньших площадях.

«Мы не вносили существенных корректировок в наши проекты, а постарались реализовать все те решения, которые были изначально, где-то улучшив их», — сказала она.

По ее словам, увеличилась доля ипотеки с господдержкой. При этом в сегменте комфорт+ выросла доля покупок жилья со 100%-й оплатой. Латыпова пояснила, что данную тенденцию продемонстрировали продажи квартир в новых домах в ЖК «Мой ритм».

«Драйвером продаж является, вне всяких сомнений, является ипотека. Если посмотреть на наш портфель, то в начале года доля субсидированной ипотеки составлялась порядка 50%, сейчас она увеличилась до 70%, плюс – субсидирование различных программ застройщиком, в том числе семейной, льготной ипотеки, а также стандартных программ», — сказала Латыпова.

Заместитель генерального директора компании «Унистрой» Искандер Юсупов рассказал, что в апреле 2022 года продажи жилья снизились в 7-8 раз. «За истекшие 10 лет я не помню такого падения», — заметил он.

В последующие месяцы рынок начал восстанавливаться, и положительная динамика месяц к месяцу составляла 15-20%. В июле показатели, по словам Юсупова, приблизились к результатам «средних» по уровню продаж месяцев 2021 года.

«Сейчас остро стоит вопрос размера кредита по программе господдержки. Ставку по ней снизили, и ее уже трогать не нужно, она и так невысока. Но из-за предельной суммы кредита программа с господдержкой направлена на покупку однокомнатных квартир. Купить что-то большее практически невозможно, так как двухкомнатные квартиры стоят порядка 10-12 млн руб. Людей с 6 млн руб. на руках в массовом сегменте практически нет. Чтобы получить деньги, они продают свою недвижимость. Поэтому остро стоит вопрос ставки на вторичном рынке», — сказал Юсупов.

При этом он отметил, что рынок вторичного жилья сейчас начал оживать. Доля трейд-ин выросла до 15% с 2-3% от общего числа сделок на старте запуска данной услуги 4-5 лет назад. По мнению топ-менеджера, потенциал составляет 20-25%.

Средняя стоимость однокомнатной квартиры комфорт-класса, по словам Юсупова, составляет 6-6,5 млн руб., двухкомнатные порядка 10-12 млн руб., трехкомнатные – 15-16 млн. В проекте бизнес-класса UNO стоимость однокомнатных квартир стартует от 12 млн руб. «То есть ни о какой господдержке в данном случае речи не идет», — сказал Юсупов.

Что делать с вторичкой

Заместитель генерального директора по маркетингу и продажам «#Суварстроит» Эльвира Галяутдинова высказала мнение, что можно было бы внести изменения в механизм выкупа вторичного жилья.

«На сегодня выкуп вторичного жилья в счет оплаты первоначального взноса застройщиками у физических лиц является несистемной мерой и не может существенно простимулировать продажи ввиду ограниченного капитала, имеющегося у застройщиков. Это связано с тем, что проекты финансируются банками с использованием механизма эскроу, все средства застройщиков также находятся в банках. И было бы правильно, если бы банк, финансирующий строительство ЖК, разработал у себя внутреннюю программу по выкупу вторичного жилья в счет оплаты первоначального взноса и последующей реализации через операторов. А сейчас девелоперы вынуждены изыскивать средства на выкуп вторичного жилья вместо того, чтобы направить их на развитие новых территорий, разработку проектной документации, приобретение новых земельных участков для формирования потенциала по вводу жилья на последующие годы. Это дало бы возможность девелоперам развиваться дальше», — сказала она.

Текущую ситуацию на рынке жилья республики Галяутдинова охарактеризовала, как стабильную. За последний месяц оживился спрос. Положительную роль сыграли снижение ставок, повышение максимальной суммы по программам с господдержкой.

Также рынок новостроек, в том числе в бизнес-сегменте, стимулировало оживление на вторичном рынке, начавшееся со снижением ставок. «Мы видим это на примере ЖК «Столичный», а в предыдущие месяцы спросом, в основном, пользовались более бюджетные варианты квартир», — сказала Галяутдинова.

Сумма среднего чека в целом на рынке, по словам Галяутдиновой, снизилась с 6,8 млн до 6,4 млн руб. По ее словам, для всего рынка новостроек РТ характерен тренд на снижение площади и приобретение в основном однокомнатных квартир. Ему следуют в том числе и новые игроки, что заходят в регион.

«Если в целом по рынку цена квадратного метра растет, но чек снизился. Это говорит о том, что люди покупают малометражные варианты. Эта площадь достаточна для жизни, и укладывается в тот бюджет, что есть у покупателей. Но я думаю, эта ситуация временная, за последнее время мы наблюдали немало изменений. Я считаю, что восстановление рынка придет в ближайшее время», — сказала топ-менеджер.

Руководитель управления по работе с партнерами и ипотечного кредитования отделения «Банк Татарстан «ПАО Сбербанк» Леонид Захаров рассказал, что вторичка сейчас занимает 75% в структуре выдач ипотечных кредитов. Такую же долю она занимала в докризисный период. «Я думаю, что баланс будет держаться. Сейчас основная задача – увеличить объем рынка», — отметил он.

Директор центра ипотечного кредитования ОО «Казанский» банка «Открытие» Артур Ибятов тоже отметил, что доли первичного и вторичного жилья в структуре выдач вернулись к прежним значениям, что были до февраля 2022 года.

Рынок на разогреве

Коммерческий директор ГК «Садовое кольцо» Анатолий Баталин рассказал, что май был «тяжелым» в плане спроса. Однако за последние 3 недели компания фиксирует оживление среди потенциальных покупателей. «Все начинается с посещения сайта, потом начинаются обращения, звонки. Если сравнивать июль и июнь, то количество посещений сайта выросло вдвое, звонков и визитов в офис – в полтора раза. Планы, которые мы скорректировали, исходя из текущей ситуации, мы выполняем», — сказал Баталин.

Руководитель Абсолют Банка в Казани Ильгиз Сабиткарамов сообщил, в июле выдачи ипотечных кредитов вдвое превысили июньские результаты. Рынок недвижимости в республике начал «разогреваться».

«Есть все предпосылки, что в последний месяц лета выдачи будут еще в 1,5-2 раза больше, чем в июле. Во всяком случае, уже в первые дни августа мы увидели шквал заявок на ипотеку и непрерывный поток заемщиков, оформляющих сделки. А ведь еще не начался традиционный «высокий сезон» в сфере недвижимости. Как правило, продажи жилья резко растут в сентябре-ноябре», — сказал Сабиткарамов.

По его прогнозу, общерыночный тренд на снижение ставок по ипотеке позволит увеличить выдачи, в среднем, на 10-15%. Абсолют Банк в Татарстане, по итогам года, считает Сабиткарамов, нарастит выдачи жилищных кредитов на 20-30%.

«Безусловно, в дальнейшем ипотечные ставки в целом по рынку будут снижаться. Но для резкого снижения нет предпосылок. Да, Центробанк снизил ключевую ставку сразу на 1,5% – до 8%. Но большинство банков будут уменьшать ставки по жилищным кредитам постепенно. Важно понимать: ключевая ставка – всего лишь некий индикатор для рынка, напрямую на процентные ставки она не влияет», — сказал Сабиткарамов.

По его словам, позиции снова начали отвоевывать готовые квартиры. Если весной доля сделок с ними держалась на минимуме, то в июне-июле достигла 64%. И это, считает он, не предел. Доля сделок с жильем на вторичном рынке в Казани будет расти, и во второй половине года может достичь 75-80%.

«Во-первых, сказывается «эффект отложенного спроса» на фоне снизившихся ставок. Во-вторых, есть значительная ценовая разница. Так, квадратный метр квартиры в новостройке в Казани в августе 2022 года в среднем стоит 162,5 тыс. рублей. За год цена увеличилась на 42 тыс. рублей. Вторичка тоже дорожала, но меньшими темпами – со 110 тысяч рублей до 142 тыс. руб. за квадратный метр. Разница между средней стоимостью «квадрата» в новостройке и готовой квартиры – более 20 тысяч рублей. Если учесть, что средняя площадь ипотечной квартиры в Казани 50 кв. метров, то разница уже на этапе покупки достигает 1 млн руб. не в пользу первички. При этом квартира в новостройке, как правило, требует дополнительных затрат на отделку, ремонтные работы. В среднем, это выливается еще в 15-20% от стоимости жилья», — сказал Сабиткарамов.

На вторичном рынке наибольшей популярностью летом 2022 года пользуются 1,2-комнатные квартиры в хрущовках и панельных домах площадью 40-50 кв метров. По госпрограмме-2020-2022 покупают однушки и полуторки с просторной кухней-гостиной, площадью 30-50 кв метров. Самый большой метраж – по «Семейной ипотеке»: в среднем, 50-70 кв. метров.

Руководитель направления организации продаж ипотечных кредитов Ак Барс Банка Ольга Васянина сообщила, что рынок ипотеки в сегменте новостройки начал восстановление после весеннего спада, однако еще не вернулся к заложенным ранее значениям с учетом результатов. Число заявок выросло на 30%.

«Но «воронка» постепенно увеличивается. Мы видим это с середины июля. Понижение ключевой ставки психологически правильно воздействует на клиентов. Но чтобы вернуться к тем показателям, что были ранее и что заложили в конце 2021 года банки и застройщики, не хватает бума, чтобы оформить ипотеку решили бы все те, кто не сделал это в феврале-апреле», — сказала Васянина.

Управляющий директор по ипотеке банка ВТБ в Татарстане Гузель Мосеева рассказала, что активность клиентов начала расти в мае. В июле, по сравнению с июнем, спрос на жилищные кредиты вырос на 20%. В Татарстане выдали свыше 700 жилищных кредитов на 3 млрд рублей. «Рост клиентской активности фиксируется как по программам с господдержкой, так и в рамках собственных программам банка. Средняя сумма ипотеки в июле составила 4,2 млн рублей в республике», — рассказала Мосеева.

Она добавила, что в I полугодии лидировала льготная ипотека. Однако на фоне существенного снижения ставок по собственным программам банка доля госпрограммы в июле сократилась на 10 процентных пунктов до 42%. По словам Мосеевой, с 25 июля ставки по стандартным программам стартуют от 9,9% годовых, по льготной она может быть снижена до 6,7%.

«Альтернативой программам с господдержкой для заемщиков являются собственные ипотечные программы банков. Однако в настоящее время условия по льготным программам по-прежнему гораздо выгоднее, поэтому клиенты, приобретающие первичное жилье, стремятся воспользоваться именно ими. Собственные программы банка актуальны, в первую очередь, для заемщиков, приобретающих вторичное жилье», — сказала Мосеева.

При этом доля ипотечных сделок на первичном рынке в структуре выдач сократилась с 40 до 30%, на вторичный рынок приходится 70%, как это было до кризиса. Ставки по стандартным программам стартуют от 9,1%.

Управляющий директор «Открытие Research» по сектору недвижимости банка «Открытие» Константин Енин сообщил, что в Татарстане, согласно проведенному анализу, 64% домохозяйств имеют возможность взять средний ипотечный кредит, обслуживать его, и при этом в семье останутся средства на потребительскую корзину.

Например, в Башкирии доля таких домохозяйств составляет 52%, в Нижегородской области - 51%, Пермском крае – 48%. Татарстан, по словам аналитика, относится к числу субъектов, устойчивых к росту цен на жилье, в трех других – чувствительность к подорожанию средняя. В других регионах Приволжского ФО дальнейший рост цен на жилье может привести к падению спроса.

Подпишись на Telegram РБК Татарстан