Время перемен: сократится ли рынок новостроек Татарстана в 2024 году

Фото: пресс-службы компании «Унистрой»

Российские и татарстанские стройки

Согласно рейтингу Единого ресурса застройщиков, лидером по объему текущего строительства на 1 января стала московская компания «Самолет», возводящая 239 многоквартирных домов, площадью 5,3 млн кв. м жилья в шести субъектах. Лидер рейтинга сменился впервые за 5 лет. Возглавлявшая его ранее группа «ПИК» оказалась на втором месте с 4,5 млн кв. м жилья (231 дом) в 15 регионах. Замкнула тройку лидеров «Группа ЛСР» с 2,24 млн кв. м (106 многоквартирных домов) в 4 субъектах.

Среди татарстанских девелоперов в федеральном топе лидерство сохранила компания «Унистрой», у которой на начало года в стройке находилось более 399,99 тыс. кв. м жилья. По данным рейтинга ЕРЗ, в шести регионах строится 18 жилых комплексов. Компания заняла 36 место по стране. Также «Унистрой» лидирует среди татарстанских застройщиков по объему введенного в прошлом году жилья – более 121,9 тыс. кв. м в двух регионах страны.

На втором месте федерального рейтинга среди татарстанских компаний по объему стройки «Ак Барс Дом» – 356,1 тыс. кв. м жилья (8 жилых комплексов) в домашнем регионе. Девелопер занял 42 место по стране. Третье место среди региональных игроков рынка жилого домостроения и 73-е среди российских у «#Суварстроит»: 248,8 тыс. кв. м жилья также в одном регионе – Татарстане.

Как рассказал РБК Татарстан заместитель генерального директора компании «Унистрой» Искандер Юсупов, прошлый год для многих татарстанских компаний стал рекордно низким по объему сдачи жилья. Это последствия пандемии коронавируса, когда перспективы были неясны, и старт новых проектов был отложен. В 2021 году ситуация была хорошая, и девелоперы активизировалась. Это жилье будет сдаваться в будущем году, поэтому объемы ввода могут быть лучше, нежели в текущем.

«Поскольку девелоперский бизнес работает длинными циклами, то даже если с 1 января будут приняты какие-либо ухудшающие ситуацию на рынке решения, то на объемах ввода будущего года это не скажется. Последствия будут, начиная с 2025 года, и сокращение может составить до 20%», — сказал Юсупов.

Жилье будущего

В Татарстане в 2024 году планируется ввести в эксплуатацию, как минимум, 3,1 млн кв. м жилья, сообщил министр строительства, архитектуры и ЖКХ РТ Марат Айзатуллин. В минстрое республики неоднократно подчеркивали: каким бы ни был план, в регионе не может быть введено меньше жилья, чем годом ранее. Так, план на 2023 год составлял 2,8 млн кв. м. В прошлом году по состоянию на 25 декабря было сдано свыше 3,4 млн кв. м.

Замминистра строительства РТ Ильшат Гимаев рассказал РБК Татарстан, что на конец года портфель заказов на новое строительство включал 2,6 млн кв. м жилья. Этого объема хватит не более чем, на полтора года, отметил он, поэтому необходимо и дальше вести активную работу по запуску новых проектов.

«Этого недостаточно для будущих периодов. Основной акцент у нас делается на развитие проектов комплексного освоения территорий. Поэтому к 2025 году нужно делать заделы хотя бы на трехлетний период. Нужно строить, несмотря на то, что у застройщиков есть нераспроданные квартиры. Останавливаться нельзя, потому что стройка – консервативная отрасль, если ее остановить, то потом уходят годы на восстановление», — сказал Гимаев.

Фото: пресс-службы компании «Унистрой»

Представитель Ассоциации «Национальное объединение застройщиков жилья» в РТ, Чувашии и Марий Эл Дмитрий Мищенко в беседе с РБК Татарстан отметил, что большие объемы по вводу жилья в 2022-2023 годы были обеспечены за счет проектов, разрешения на строительство которых были получены в 2017-2019 годы. Тогда, по его словам, было выдано «огромное количество» разрешений.

Разрешения на строительство тех объектов, которые строятся и будут сдаваться в этом году, были выданы в 2020-2021 и начале 2022 года, когда начались пандемия коронавируса, а затем СВО. В результате, произошел спад по выводу на рынок новых проектов. Это может привести к сокращению объемов ввода в текущем году.

«При этом 2024 год не будет похож ни на один из предыдущих годов. Сейчас правительство страны активно работает над сокращением процедур, проекты могут выходить на рынок быстрее», — сказал Мищенко.

Новое строительство в РТ и за ее пределами

По словам Юсупова, в прошедшем году девелоперы «очень активно» запускали новые проекты. У компании «Унистрой» в 2023 году они стартовали в Санкт-Петербурге, Екатеринбурге, Перми. В Казани компания начала строить жилой комплекс бизнес-класса в исторической части Кировского района – Адмиралтейской слободе: на территории, которую ранее занимал вертолетный завод, началось возведение ЖК Statum.

«Если говорить о запуске новых проектов, то в этом году мы стартовали в Екатеринбурге, где приобрели три строящихся объекта, поэтому запуск в новом регионе произошел быстро. Также был начат проект в Перми. В Петербурге в этом году стартовал второй проект, первый дом которого мы планируем сдать уже в 2024 году. Это новый жилой комплекс на 400 тыс. кв. м жилья – это будут четырехэтажные дома. Это масштабная работа, думаю, на реализацию всего проекта потребуется не менее 12 лет», — сказал Юсупов.

По его словам, в 2024 году компания планирует выйти в новый регион, помимо этого, «Унистрой» ведет поиск участков в различных субъектах. Наиболее интересными для татарстанского девелопера видятся такие города, как Тюмень, Новосибирск, Самара, Нижний Новгород. Запуск новых проектов запланирован в Перми, Тольятти, а также в столице Татарстана.

«У нас куплен еще один участок в Перми, стартовать мы планируем осенью будущего года, и еще один проект запланирован на 2025 год. Будет запущен новый проект и в Тольятти. В Екатеринбурге мы ведем поиск участка, так как рынок очень интересный. Очень хотелось бы запустить новый проект в Уфе, надеемся, что получится сделать это до конца 2024 года. В целом, доля продаж в регионах доходит до 1/5-1/4, это очень хорошо, так как снижается зависимость от татарстанского рынка, и устойчивость бизнеса повышается. В Казани мы планируем запустить 4 новых проекта, один достаточно масштабный в сегменте комфорт (на ул. Кулагина) и 3 небольших, по которым мы пока решаем, будет ли это комфорт+ или бизнес-класс», — сказал Юсупов.

Фото: пресс-службы компании «Унистрой»

Генеральный директор группы компаний «СМУ-88» Наиль Галеев рассказал РБК Татарстан, что изменение ключевой ставки и события на ипотечном рынке, произошедшие в конце прошлого года, вынуждают компанию серьезно пересмотреть график на 2024 год.

«При оптимистичном раскладе, думаю, в этом году мы будем готовы представить еще три проекта в Казани и продолжим свое развитие в Приморском крае. Сколько из них мы запустим в 2024 году сказать сложно — слишком много экономических факторов, от которых будет зависеть вектор работы не только нашей компании, а вообще всей строительной отрасли», — сказал он.

На данный момент «СМУ-88» занимается проработкой 16 проектов, общей площадью 562 тыс. кв. м. Это, по словам Галеева, жилые комплексы в Казани, Приморье и в других регионах России.

Заместитель генерального директора по коммерческим вопросам и связям с общественностью ГК «Садовое кольцо» Илья Колунов рассказал РБК Татарстан, что группа реализует проекты в Московской области, РТ и Башкортостане.

В Московской области возводятся жилой комплекс комфорт-класса «Тетрис», общей площадью 107 тыс. кв. м, и ЖК «М_5» на 36,7 тыс. кв. м. Последние дома в них планируется сдать в 2025 году: во II и III квартале соответственно.

В Татарстане ГК «Садовое кольцо» реализует проект Savin City. Его первая очередь – Savin House – сдана. Сейчас компания строит ЖК бизнес-класса Savin Family высотой 24 этажа и общей площадью 67 тыс. кв. м. Его сдадут во II квартале 2024 года. А в III квартале 2025-го завершится возведение ЖК Savin Premier, который относится к премиум-сегменту, общей площадью 37,4 тыс. кв. м.

В Уфе у ГК «Садовое кольцо» три проекта. В III квартале 2024 года планируется достроить третью очередь ЖК TAU HOUSE, общей площадью 131 тыс. кв. м. Сдача двух других объектов – жилых комплексов TERLE PARK (121 тыс. кв. м) и URMAN CITY (99 тыс. кв. м) – запланирована на 2026 год.

Качество команд и объектов как драйвер продаж

По мнению представителя Ассоциации «Национальное объединение застройщиков жилья» в РТ, Чувашии и Марий Эл, если татарстанские девелоперы и запланируют сокращение объемов строительства, то вряд ли эти планы будут претворены в жизнь из-за конкуренции с федеральными компаниями. «Если до недавнего времени на рынке Казани работали, в основном, местные застройщики, то с заходом на рынок крупных федеральных игроков региональным компаниям приходится отслеживать действия федеральных конкурентов», — сказал Мищенко.

Эксперт отметил, что запуск проекта за пределами домашнего региона процесс крайне сложный. «Но при выходе в другой регион застройщик получает понимание, как работают конкуренты, те же самые федеральные компании, перенимают от них лучшее и, тем самым, усиливаются. В результате, компании, которые начали реализовать проекты в других субъектах, тот же самый «Унистрой», оказываются в более выигрышном положении, поскольку они могут узнать, как будут действовать новые игроки, заходящие на рынок Казани. А сугубо местные игроки вряд ли понимают, с чем они столкнулись. Но, как уже говорил ранее, 2024 год для казанского рынка жилищного строительства станет непохожим на прежние годы. Будет идти борьба команд, выиграет тот девелопер, который имеет наиболее сильную и устойчивую к внешнему воздействию команду», — сказал Мищенко.

Фото: пресс-службы компании «Унистрой»

По данным Российский гильдии риэлторов на ноябрь прошлого года по России в стройке находилось, в общей сложности, 107,3 млн кв. м жилья, что на 9,3% превышало показатель того же периода 2020 года, количество выданных разрешений на строительство составляло порядка 6,8 тыс. При этом 65% от общего объема возводимого жилья приходится на 30 крупнейших рынков, в число которых входит и Казань. На ноябрь 2023 года в столице Татарстане на стадии строительства находилось свыше 1,5 млн кв. м жилья. В целом ситуацию в стройкомплексе эксперты оценивают, как стабильную, вероятность, что объемы ввода жилья будут ниже, чем в 2022-м, невысока.

Президент Российской Гильдии риэлторов Ирина Зырянова отметила в беседе с РБК Татарстан, что, несмотря на изменение условий предоставления ипотечных кредитов с господдержкой, льготная программа-2020 останется для застройщиков главным инструментом поддержки продаж.

«Можно предположить, что банки будут стремиться компенсировать свои выпадающие доходы из-за изменения условий предоставления господдержки. И пока наиболее вероятным источником компенсации потерь могут быть застройщики», — сказала она.

Новые условия будут стимулировать банки и застройщиков разрабатывать и внедрять дополнительные меры для поддержания спроса на текущем уровне. Однако количество сделок может претерпеть изменения.

«Другим значимым драйвером поддержания спроса может стать усиление продуктовой конкуренции между застройщиками. Борьба за покупателя будет вестись не только с помощью привлекательных и комфортных условий финансирования покупки новостройки, но и путем повышения потребительских характеристик объектов, формирования благоприятной среды для резидентов жилых комплексов внутри и за пределами приобретаемой квартиры», — сказала Зырянова.

Подпишись на Telegram РБК Татарстан