Цены и ставки: девелоперы Казани ждут удвоения лимита по семейной ипотеке

Опрошенные РБК Татарстан представители рынка, а также депутаты Госдумы сошлись во мнении: программу семейной ипотеки нужно  продлить. По мнению некоторых представителей рынка, лучше, чтобы она стала бессрочной. Нуждается в пересмотре и предельная сумма кредита.

Продление срока действия

Депутат Госдумы РФ от Татарстана, входящий в комитет по строительству и ЖКХ Илья Вольфсон отметил в беседе с РБК Татарстан, что всегда придерживался принципа, что не так важно, сколько стоит жилье, если есть дешевая ипотека.

«Если кредитно-денежная система способна обеспечить доступный ежемесячный платеж для массового потребителя, то у тебя появляется понятный рынок недвижимости. Нет ни резких скачков цен, ни провалов продаж, ни странных маркетинговых уловок. Все честно, прозрачно и прогнозируемо. Застройщики могут строить многолетние инвестиционные планы и развивать свои проекты, а у государства появляется уверенность, что темпы строительства нового жилья будут стабильно высокими», — считает Вольфсон.

По мнению Вольфсона, срок действия для таких программ, скорее, вреден, нежели полезен, так как разгоняет спрос, а, значит, и скорость роста цен. Тормозить рынок потом очень болезненно, появляется ощущение кризиса и стагнации.

«В таком положении мы сегодня как раз и оказались. Сейчас, например, не совсем ясно, как мы будем обеспечивать необходимый уровень продаж, если хотим ежегодно строить 120 млн «квадратов» – кажется, что их никто не купит. Поэтому нам остро нужен инструмент, чтобы сохранить баланс между всеми участниками процесса. Не обязательно это должна быть именно льготная ипотека, хотя это самый простой вариант. Но есть понимание, что государство и бюджет из этой системы пора выводить. Мы думаем над другими формами поддержки рынка – квартиры в лизинг или варианты арендного жилья, работа в этом направлении идет постоянно», — сказал Вольфсон.

Депутат Госдумы Сергей Колунов, также входящий в комитет по строительству и ЖКХ, считает, что программу семейной ипотеки было бы разумно продлевать на регулярной основе, оставляя возможность так или иначе скорректировать условия, исходя из текущей экономической ситуации. Он отметил, что за годы действия программы жилищные условия в стране улучшили 850 тыс. семей.

По словам генерального директора группы «СМУ-88» Наиля Галеева, еще одним доводом в пользу продления программ с господдержкой является ключевая ставка и прогнозы ЦБ об ее сохранении на высоком уровне, минимум, до конца 2024 года.

«А это значит с середины 2024 года ни одна семья не сможет улучшить жилищные условия с использованием ипотеки, так как просто не потянут ежемесячный платеж. В комбинированных продуктах он уже составляет 55-70 тыс. рублей, а при текущем «ключе» платежи в коммерческих ипотеках можно смело умножать на два. Это заградительный уровень. Добавим сюда фактическое отсутствие вторичного рынка недвижимости и на любых продажах жилья можно смело ставить крест», — сказал гендиректор ГК «СМУ-88».

Исполнительный директор «Ак Барс Дом» Айгуль Латыпова отметила, что компания поддерживает предложение раиса РТ Рустама Минниханова о необходимости удвоить лимит по семейной ипотеке и сделать ее бессрочной.

«Цены на семейные квартиры сейчас составляют порядка 12-13 млн руб., и выделенного лимита для Казани недостаточно для формирования комфортного ежемесячного платежа. К тому же ЦБ РФ рекомендовал завершить комбо-ипотеку, которая частично помогала в этом вопросе, предлагая альтернативные решения», — сказала Латыпова.

Удвоение лимита 

Заместитель генерального директора компании «Унистрой» Искандер Юсупов поддержал ее точку зрения. Он считает, что лимит по семейной ипотеке в Казани нужно поднять, как минимум, до 9 млн руб., а в идеале – до 12 млн. «Цены продолжат расти, и программы с господдержкой теряют актуальность», — отметил он.

По словам Юсупова, ключевая ставка во втором полугодии повысилась с 7,5 до 16%. Это ведет к тому, что ставки по рыночной ипотеке увеличатся до 20-21%.

«Во время пандемии коронавируса повышение ключевой ставки привело к появлению программ с господдержкой, поскольку рынок тогда встал. Весной прошлого года продажи тоже останавливались. Но у нас есть надежда, что будет сохранена и пролонгирована программа семейной ипотеки, о чем говорил президент страны Владимир Путин во время прямой линии. Средства в бюджете на нее, дальневосточную и ИТ-ипотеку в бюджете РФ заложены, в отличие от льготной ипотеки», — сказал Юсупов.

По его словам, отмена программы льготной ипотеки-2020 приведет к сокращению продаж на 25%. Это некритично, в денежном выражении компания может вернуться к результатам 2021 года. «Если будут свернуты и льготная, и семейная ипотека, то наступит год «интересных решений», потому что условия продажи новостроек сравняются со вторичным жильем, преимущества в виде льготных ставок уже не будет», — сказал Юсупов.

Руководитель отдела продаж агентства недвижимости «Максат» Алена Вишневская констатировала, что семейная ипотека на данный момент является одним из основных драйверов продаж квартир в новостройках. Резкому росту востребованности этой программы способствовали изменения, которые произошли в ее условиях, когда был отменен ценз на возраст детей. В результате, спрос на семейную ипотеку по отдельным проектам доходит до 40% от общего числа ипотечных сделок.

Но, чтобы приобрести крупногабаритную квартиру в городах-миллиониках, за исключением Москвы и Санкт-Петербурга, при лимите в 6 млн руб. и взносе в 20% нужно добавить существенную сумму. Поэтому увеличение максимального кредита в регионах РФ позволило бы еще большему количеству семей с детьми приобрести комфортное жилье и данная программа играла бы важную роль в продажах крупногабаритных квартир.

«Исходя из лимита кредита, по семейной ипотеке продается жилье, в основном, эконом-класса, а также квартиры в домах комфорт-класса, это тоже очень популярный сегмент новостроек – в своем роде, улучшенный эконом, позволяющий за все еще разумные деньги купить жилье с более комфортной линейкой предложений», — сказала Вишневская.

Драйвер рынка 

По словам Галеева, в проектах ГК «СМУ-88» доля льготной ипотеки составляет порядка 80%. При этом речь идет о комбинированных продуктах, когда заемщик оформляет по программе с господдержкой кредит на сумму до 6 млн руб., а оставшуюся часть – с субсидией от застройщика, в рассрочку или еще с помощью каких-либо инструментов.

«Льготные программы нужны в принципе и требуют актуализации под текущие реалии рынка, потому что это ключевой инструмент продаж. В первую очередь, надо пересмотреть лимиты — они уже год, как не отвечают запросам покупателей. Семейную ипотеку берут семьи, где должно быть, минимум два, ребенка. Повезло, если они однополые — тогда можно взять двухкомнатную квартиру, это минимальный вариант, где цены стартуют от 10-12 млн руб. – вдвое больше, чем доступный лимит кредита по семейной ипотеке. А если разнополые – это трехкомнатная квартира с ценой от 15 млн рублей», — отметил Галеев.

По словам Латыповой, в компании «Ак Барс Дом» семейная ипотека занимает порядка 53% в льготном ипотечном кредитовании. «Благодаря государственной поддержке рождаемости, количество детей в семьях растет. И сейчас на уровне властей говорится о том, что в семье должно быть, минимум, 3 ребенка. Для таких семей комфортными для проживания становятся уже не двух-, а трех- и четырехкомнатные квартиры. Ориентиром для застройщиков становится увеличение количества именно такого жилья. Хотя для молодежи стартом в покупке недвижимости по-прежнему остаются однокомнатные квартиры», — сказала топ-менеджер.

Амбассадор по новостройкам агентства недвижимости «Флэт» Ясмина Булатова в беседе с РБК Татарстан отметила, что семейная ипотека играет одну из основных ролей в продаже крупногабаритных квартир.

«Зачастую из-за того, что в семье больше 3 членов, они рассматривают двухкомнатные, трехкомнатные и четырехкомнатные квартиры - в зависимости от состава семьи. Есть такие клиенты, которые покупают по семейной ипотеке, например, однокомнатную либо студии с целью передачи этой квартиры детям в будущем. Поэтому нельзя сказать однозначно, что в основном крупногабаритные квартиры покупают, благодаря семейной ипотеке. Есть клиенты по господдержке, которые рассматривают крупногабаритные квартиры, и также не стоит забывать, что у нас существует программа IT-ипотеки. У них более выгодные условия и, соответственно, зачастую они как раз-таки смотрят крупногабаритные квартиры», — сказала она.

При этом, по словам Булатовой, семейную ипотеку можно назвать основным драйвером российского рынка новостроек. Этому способствовала отмена возрастного ценза для детей. В основном, добавила она, по семейной ипотеке покупают жилье комфорт-класса, так как это наиболее доступный вариант по соотношению цена-качество. Кроме того, в этому классу относится большая часть возводимого в республике жилья.

Подпишись на Telegram РБК Татарстан