Максимум загрузки: в Татарстане не хватает инфраструктуры для новых ЖК

Фото: kzn.ru/Марат Мугинов

В Татарстане механизм комплексного развития территорий только начинает развиваться. По данным минстроя РТ, в республике на сегодня четыре проекта КРТ и все они сосредоточены в Казани. При этом некоторые проекты местных застройщиков, не являясь таковыми де-юре, фактически являются комплексным развитием территорий. 

«Сейчас люди покупают не квартиру, а среду обитания. Они стали очень требовательны к девелоперам, которые к этому приноравливаются», — заявил РБК Татарстан заместитель министра строительства, архитектуры и жилищно-коммунального хозяйства республики Ильшат Гимаев.

Инфраструктурный вопрос

До недавних пор у застройщиков была возможность реализовывать новые проекты за счет существующей транспортной, социальной и коммунальной инфраструктуры, но на сегодня достигнут предел – она загружена на максимум, а местами и вовсе и перегружена, рассказал РБК Татарстан эксперт в области девелопмента и консалтинга инвестиционной деятельности, директор по развитию территорий ASG invest Ринат Аисов. В связи с этим сейчас все силы и ресурсы направлены на привлечение финансирования и создание условий для строительства крупных инфраструктурных объектов, без которых дальнейшее развитие проектов невозможно.

«Задача, которую нужно решать для запуска новых проектов – как создавать инфраструктуру, на какие средства, в каком порядке. Это та масштабная работа, которая идет в Татарстане в последние годы. Истоки ее в градостроительном проектировании: сначала правильно заложить показатели, где, в каком месте и сколько жилья может в принципе появиться, и уже под эти показатели планировать создание инфраструктуры. Требования к ней для всех, на самом деле, стандартные, и определяются нормативами, но в зависимости от той или иной территории у разных собственников, инвесторов нагрузка на проект отличается. Где-то есть возможность дешевле создать инфраструктуру для реализации проекта, а где-то требуются системные решения и поддержка государства по строительству комплексной инфраструктуры, в частности, если речь идет о каких-то новых площадках, проектах комплексного освоения территорий», — рассказал Аисов.

Заместитель генерального директора компании «Комосстрой» Ольга Москаленко рассказала, что одним из вариантов освоения больших территорий и решения инфраструктурных вопросов может быть сотрудничество с коллегами-застройщиками. Такую схему девелопер реализовал в столице соседней с Татарстаном Удмуртии: большую территорию разделили на несколько участков и отдали их другим девелоперам, что позволило быстрее развивать территорию. Для каждого жилого комплекса предусмотрели детский сад, а одну из школ запроектировали на два ЖК.

«Когда застройщик заходит в комплексное освоение территории, у него возникают некоторые сложности, связанные со строительством инфраструктуры. Достаточно трудно сформировать необходимый бюджет для строительства магистральных сетей одномоментно, потому что девелопер, как правило, осваивает крупные участки очередями. Если застройщик работает в рамках проектного финансирования, то обычно банк выделяет ему средства только в рамках строительства одной очереди, а чтобы построить сети, нужно одновременно получить очень крупную сумму. Банк может и отказать в проектном финансировании следующих очередей, что в текущей ситуации крайне опасно для застройщика. В этом вопросе, безусловно, нужна помощь со стороны государства, иначе нам будет очень сложно реализовывать подобные проекты», — сообщила Москаленко.

Создать более благоприятные условия для девелоперов и стимулировать строительство необходимой инфраструктуры, позволяющей обеспечить комфортное проживание граждан в новых жилых комплексах, может, например, формирование региональных фондов развития инфраструктуры, рассказала РБК Татарстан коммерческий директор строительной компании «ТатИнвестСтрой» Анна Абрамова. Такие организации могли бы аккумулировать средства из различных источников и направлять их на финансирование инфраструктурных проектов в жилищном строительстве.

Аисов обратил внимание, что в Татарстане есть пример решения проблемного вопроса – проект «Большой Зеленодольск». Для его реализации получилось привлечь федеральное финансирование. Как итог, создание инфраструктуры опережает темпы строительства жилья, и тем самым создаются все условия для комплексной застройки.

Способы решения вопроса

Сложнее ситуация с небольшими площадями. Как рассказал РБК Татарстан директор по региону Приволжье и ЮФО группы «Эталон» Сергей Титаренко, в Казани в городской черте есть небольшие земельные участки, на которых можно было бы построить многоквартирные дома, но перед застройщиком в таком случае встанет проблема обеспечения их социальной инфраструктурой по нормативным требованиям. В большинстве случаев сделать это крайне затруднительно. В связи с этим, по мнению Титаренко, властям необходимо проработать механизмы, которые помогли бы застройщику обеспечивать проекты в стесненных условиях социальной инфраструктурой. Это мотивирует девелоперов браться за освоение таких участков.

Москаленко из «Комосстрой» рассказала, что в Казани для обеспечения жилых комплексов дошкольными образовательными учреждениями проектируются встроенные детские сады вместимостью до 100 детей. Все они предполагаются, как частные. При этом у застройщика есть интерес, чтобы эти детские сады были государственными, поскольку с финансовой точки зрения они выгоднее для жителей.

«В текущей ситуации финансовые механизмы у потенциальных покупателей жилья очень сильно сократились», — обратила внимание Москаленко.

«ТатИнвестСтрой», по словам Абрамовой, адаптирует планы строительства социальных объектов в соответствии с реальным спросом.

«Например, в нашем проекте мы планируем временно организовать учреждение дневного пребывания детей на первом этаже жилого дома, пока потребность в полноценном детском саде не станет достаточно высокой. Строительство детского сада запланировано на 2026 год, а школы – на 2027 год, что позволит обеспечить наших жителей необходимыми образовательными учреждениями по мере развития жилого комплекса», — рассказала она.

Аисов считает, что в части обеспечения социальной инфраструктурой нужен прозрачный механизм, который позволит достаточно просто принимать решение об освоении того или иного участка, а не искать какие-то сложные варианты. По его мнению, можно учесть опыт Москвы.

«Это вопрос какого-либо инфраструктурного сбора. Условно, если проект настолько маленький, что внутри него невозможно создать отдельно стоящий объект инфраструктуры, то просто пропорционального квадратным метрам может быть установлен какой-то платеж, который позволит девелоперам даже с маленьким проектом и бюджетом решить эту задачу», — сказал Аисов.

По мнению Абрамовой, необходимо усовершенствовать нормативно-правовую базу, регулирующую вопросы обеспечения инфраструктуры жилищных проектов. Это позволит упростить и ускорить процессы согласования и получения разрешений, а также снизить административные барьеры, считает она.

Подпишись на Telegram РБК Татарстан