Несвободное падение: как Татарстан переживает отмену льготной ипотеки

Как сообщил замминистра строительства, архитектуры и ЖКХ РТ Ильшат Гимаев, в I полугодии в регионе было выдано ипотечных кредитов на 106,5 млрд руб., из которых 47,9 млрд составили сделки по приобретению новостроек.

«По итогам 6 месяцев 2024 года мы не видим сильного падения. Но судя по информации от застройщиков, мы понимаем, что семимесячные показатели будут уже другими. Министр строительства Марат Айзатуллин в интервью в преддверии Дня строителя прогнозировал спад продаж до 40% к аналогичному периоду прошлого года. Думаю, что эти прогнозы подтвердятся через 2-3 недели, когда будет опубликована официальная статистика Центробанка. До 1 июля 2024 года, когда перестала действовать программа льготной ипотеки, все пытались заскочить в последний вагон уходящего поезда. В программах семейной и ИТ-ипотеки поменялись условия, два крупных города – Москву и Санкт-Петербург – вообще исключили из последней программы. Под низкий процент осталась дальневосточная ипотека. Поле сузилось. Под 3% пока выдается сельская ипотека, но и по ней готовятся предложения, что не выдавать ее в радиусе 50 км от крупных городов. Видимо, правительство будет пересматривать условия программы, чтобы она стала целевой и работала на работников агропромышленного комплекса, сельских жителей», — сказал Гимаев.

Пауза в продажах

Директор по девелопменту ООО «Грань» Ольга Волчкова рассказала, что после завершения с 1 июля программы льготной ипотеки, паузы в реализации семейной программы и ИТ-ипотеки – продажи на время практически остановились. Люди получали одобрения от банков, но выходить на сделку по ставке 19-20% желающих были единицы.

О том, что в июле продажи жилья остановились заявил и управляющий партнер BMP Brands Group Максим Николаев. Но в августе количество обращений, в сравнении с июлем, выросло в 3 раза. Покупатели вновь стали бронировать жилье. Восстановить продажи, по словам Николаева, в компании рассчитывают к сентябрю. «От графика, который мы в преддверии изменений скорректировали в прошлом году, мы практически не отстали», — сказал он.

Коммерческий директор «#Суварстроит» Марсель Абдулхаев заявил, что июль прошел для компании не настолько плохо, как это прогнозировали. Застройщиков поддержало наличие клиентов, ранее уже получивших одобрение от банков и подходящих под условия семейной ипотеки. «Да, это не те цифры, к которым мы привыкли за последние 3 месяца (апрел-июнь). Тем не менее, закрыть минимальные планы мы смогли», — сказал Абдулхаев.

Спрос, по прогнозам Абдулхаева, может восстановиться к октябрю-ноябрю, когда будут распределены лимиты по ИТ-ипотеке, люди примут решение брать ли ипотеку под 20% годовых и так далее.

Июльское падение

По данным Россреестра РТ, в июле на первичном рынке зарегистрировали порядка 1,2 тыс. договоров долевого участия, что на 57,1% меньше, чем месяцем ранее. Однако по итогам 7 месяцев года в Татарстане на первичном рынке зарегистрировали 13,8 тыс. договоров, что на 30% больше, чем за тот же период прошлого года. Число договоров купли-продажи готового жилья в прошлом месяце, по сравнению с июнем, выросло на 15% до 5,1 тыс. 

По данным Объединенного кредитного бюро, в июле в Татарстане выдали 2,3 тыс. ипотечных кредитов на 8,8 млрд руб. Количество сделок сократилось к июню на 65%, объем – на 74%. Средний чек в регионе составил в прошлом месяце 3,8 млн руб., снизившись за месяц на 25%. В среднем татарстанские заемщики оформляли кредиты на 258 месяцев, в июле показатель был 303 месяца.

По объему ипотечного кредитования в июле Татарстане, сообщили в ОКБ, занял 5 место по стране.

Яндекс Недвижимость сообщает, что в июле в Казани зарегистрировали 551 сделку по покупке первичного жилья общей площадью порядка 30 тыс. кв. м. В июне было совершено порядка 1,5 тыс. сделок. Несмотря на ожидаемое июльское падение, среднемесячное количество сделок с новостройками в столице региона, по данным сервиса, превышает показатели аналогичного периода прошлого года: в 2023 году с января по июль в среднем в месяц покупали 569 квартир, а в текущем – 828. Средняя площадь приобретенных квартир составила 53,2 м, цена квадратного метра – 214 тыс. руб., квартиры – 11,4 млн руб.

Вторичка и рыночные ставки

Руководитель направления организации продаж ипотечных кредитов Ак Барс Банка Ольга Васянина рассказала, что в июле банки вновь переключились на работу с вторичным рынком, несмотря на текущие ставки, так как в течение первой декады месяца не было данных об условиях семейной ипотеки. Соотношение сделок с вторичным и первичным жильем составило порядка 70% на 30%. В Ак Барс Банке рассчитывают, что соотношение сохранится и в августе 2024 года.

Ставки по стандартным программам, которые находятся на одном уровне для первичного и вторичного рынков, банки несколько раз меняли в прошлом месяце.

«Однако поток клиентов, которые готовы брать ипотеку по таким ставкам, значительно уменьшился. Ставки достаточно высокие и в целом, как показывает практика, клиенты не готовы брать ипотеку на стандартных условиях ни на первичном, ни на вторичном рынке. Также остались клиенты, которые решили расширяться и в связи с этим продают свою недвижимость и берут минимальную сумму кредита с ежемесячным платежом в 30-40 тыс., в зависимости от уровня их дохода. Но могу отметить, что это не те инвесторы, не те крупные покупки, что были раньше», — сказала Васянина.

При этом представитель Ак Барс Банка подчеркнула, что количество сделок в количестве в июле возросло. «У этого есть объективные объяснения: клиенты пытались решить свой квартирный вопрос», — сказала Васянина. Однако очередное повышение ключевой ставки привело к сокращению клиентского потока.

Управляющий директор по ипотеке банка ВТБ в Татарстане Гузель Мосеева поделилась мнением, что большинство желающих успели оформить ипотеку в первом полугодии 2024 года. «Мы возвращаемся к тому состоянию, когда ипотека становится инструментом приобретения недвижимости, как удовлетворения базовой потребности. Эта потребность будет всегда. Люди берут ипотеку и под 20%, и под 23%, но, естественно, количество таких клиентов меньше», — сказала управляющий директор банка по ипотеке. При этом для поддержки первичного рынка нужна активность на вторичном.

Мосеева отметила, что ключевая ставка будет находиться на высоком уровне на протяжении длительного периода.

 Начальник управления ипотечного кредитования и развития сервисов «Домклик» отделения «Банк Татарстан» Сбербанка Леонид Захаров рассказал, что до 1 июля 2024 года в сегменте ипотеки на новостройки 47% занимала семейная программа, 47% – льготная, оставшиеся 6% были у ИТ-ипотеки и других.

«С завершением господдержки из наших продаж уходят порядка 60% рынка. Но ввиду того, что будут активнее использоваться различные инструменты продаж, мы ожидаем падение порядка 40%», — сказал Захаров.

В июле выдачи ипотеки на покупку первичного жилья сократились в 5 раз. Однако данный месяц, отметил Захаров, не показателен. Падение заявок на получение ипотеки он охарактеризовал как небольшое, оно составило порядка 20%. «То есть люди хотят купить квартиру, но после одобрения понимают, какова ситуация на рынке», — заметил он.

Показатели по вторичному рынку, по словам Захарова, в июле оставались в «Банке Татарстан» на уровне июня. Данный результат он охарактеризовал как «неплохой».

«В выдачах высока доля ИЖС. Те транши, что брали люди на достройку дома, поддерживали ипотеку. Индивидуальное домостроение показало падение в 18%. И общее падение составило порядка 40%. В июне мы выдали ипотеку на 12,5 млрд руб., в июле – на 7,1 млрд», — сказал Захаров.

Заместитель руководителя Абсолют Банка в Казани Регина Кондратьева рассказала, что в июле доля сделок по стандартным программам выросла в кредитной организации до 50%, тогда как в первой половине года она держалась на уровне 5%. Сейчас их доля постепенно снижается. Она прогнозировала, что она сохранится на уровне 10-15% от общего числа.

«Нужно учитывать, что в основном по стандартным программам берут кредиты на небольшие суммы – от 1,5 до 3, млн рублей. При любых условиях и ставках у людей возникает потребность в улучшении жилищных условий: кто-то осуществляет размен, кто-то продает одну недвижимость, чтобы приобрести другую большей площади, кто-то спешит вложить средства в покупку недвижимости и при этом не хватает небольшой суммы - 20-30% от стоимости объекта. В этих условиях заемщики готовы оформить ипотечный кредит, несмотря на высокие ставки», — сказала Кондратьева.

В целом по рынку, прогнозировала она, объемы ипотечного кредитования во второй половине 2024 года могут сократиться на 30-50%. Ставки в ближайшее время снижаться не будут даже после изменения курса денежно-кредитной политики на мягкий. Кондратьева считает, что рассчитывать на ставку в 12% не стоит раньше, чем через год.

Подпишись на Telegram РБК Татарстан