Октябрьская эволюция: строители РТ оценят итоги перехода на эскроу-счета

— Со дня реформы в сфере долевого строительства прошло 2,5 месяца. Какие, по вашему мнению, тенденции сейчас характеризуют рынок недвижимости Казани? Сбылись ли ваши прогнозы и ожидания?

На мой взгляд, делать выводы на данный момент преждевременно, так как большинство компаний работают по старой схеме. Но не за горами точка невозврата – 1 октября. По законодательству, которое вступило в силу 1 июля, застройщики до конца сентября имеют возможность подать заявление о строительной готовности. И если она превышает 30%, то компания может завершить строительство по старым правилам, без использования механизмов эскроу-счетов и проектного финансирования. О том, как это повлияет на рынок, каковы перспективы на начало 2020 года, можно будет судить не раньше середины октября.

— На самом старте реформы у застройщиков и экспертов рынка недвижимости были опасения, что ряду компаний придется уйти с рынка. Какая информация поступает сейчас?

Рынок, безусловно, меняется. Однако поводов для паники, по нашему мнению, нет. Строительство – одна из ключевых отраслей экономики, никакого коллапса в которой не предполагалось и не предполагается. При этом и федеральные, и региональные власти деликатно переводят строительный сектор в новое правовое поле.

— Ваша компания планирует перейти на использование эскроу-счетов?

При реализации нашего жилого комплекса Savin House мы одними из первых в Казани перешли на проектное финансирование. Сейчас готовность нашего объекта превышает 30%, поэтому достраивать его мы будем по старой схеме без использования эскроу-счетов. Разумеется, в перспективе, при реализации новых проектов, мы перейдем на использование эскроу счетов, поскольку это утвержденные правила жилищного строительства.

— Вы открыли продажи второй очереди ЖК «Savin House». Сколько квартир уже продано?

На вечер 14 сентября – день старта продаж — было заключено 46 сделок по второй очереди. Если в деньгах, то это более 350 млн рублей. Фактически, в тот день мы повторили старт продаж годичной давности, когда был зафиксирован рекордный спрос на квартиры.

И подобный высокий спрос вполне обоснован: квартиры второй очереди, в отличие от первой, обладают уникальными характеристиками – расположением на первой линии с видом на Казанку, Кремль. Многие люди ждали именно этих домов, записывались в стартовый лист, чтобы попасть в число первых покупателей.

Но цена на дома второй очереди уже другая. Если на старте продаж в прошлом году она была в диапазоне 75-110 тыс. рублей за кв. метр, то сейчас 100-170 тыс. рублей за «квадрат». Можно с уверенностью сказать, что первые покупатели совершили выгодную сделку: они поверили нам, и оказались в плюсе.

В ноябре – декабре мы откроем продажи кладовых помещений на цокольном этаже. Думаю, что они будут востребованы у покупателей квартир с одной спальней, поскольку в них не предусмотрено кладовой, как в квартирах с двумя и тремя спальнями. У каждого человека есть «очень нужные вещи», которые жалко выбрасывать, и они, как правило хранятся на балконе. В Москве мы даже специально ходили по улицам, и смотрели, что хранится на балконах у жителей. Были удивлены, что история с хранением одной лыжи действительно имеет место.

Однако, отмечу, что мы реализуем в Казани первый проект, и поэтому не знаем, как много подобных вещей привыкли хранить горожане, нужны ли им кладовые, либо для них будет достаточно места в квартире.

— Как стоимость квадратного метра в возводимом вами жилом комплексе коррелирует с ценами на рынке Казани?

Реализуя проекты, которые ни с чем нельзя сравнить, мы ни с кем не конкурируем. Поэтому мы можем сами устанавливать стоимость квадратного метра. В то же время, мы ориентируемся на спрос и предложение, которые, как известно, представляют из себя две кривые, пересекающиеся в одной точке.

Ситуация такова, что для Казани стоимость квадратного метра в 100 тыс. рублей – это уже стандартная цена для любого проекта, 200 тыс. рублей за квадратный метр стоит элитное жилье в малоэтажных домах, находящихся в пешей доступности от Кремля. В результате, мы выбрали ценовой диапазон не дешевле, чем в стандартных ЖК, но не дороже «элиты», хотя наша локация позволяет по праву называть предложение уникальным.

— Планируете ли вы повышать цены?

Однозначно, те покупатели, которые заключили сделки 14 сентября – в день старта продаж квартир – совершили выгодную сделку. Если мы не будем повышать цены, то такими темпами продадим весь объект меньше, чем за месяц. Поэтому в ближайшем будущем корректировка цен обязательно будет иметь место.

— Какой объем квартир в ЖК «Savin House» уже продан?

В обеих очередях реализовано свыше 60% квартир. Но у нас не стоит задачи продать все и сразу. Поэтому мы не выставляем на продажу сразу все квартиры, мы делаем подборку разнообразных планировок, и выводим их частями. Это дает возможность покупателям сегодня приобрести квартиру по соседству с теми, кто сделал это год назад, с такими же видовыми характеристиками и планировочными решениями. Разумеется, уже на других условиях. Таким образом, у нас не бывает ситуации, что все хорошее уже продано, и новые покупатели вынуждены выбирать жилье из остатков только потому, что не знали о нас год назад. Я считаю эту модель оптимальной.

— ЦБ снизил ключевую ставку до исторического минимума в 7%. Как это решение отразилось на строительном рынке и на вашей компании?

Размер ключевой ставки влияет как на доходы, так и на расходы компании. Если говорить о затратной части, то ее снижение ведет к уменьшению ставки по банковским кредитам, которые привлекают практически все компании. Бизнес получает более дешевые деньги, в результате есть возможность немного снизить себестоимость строительства. Конечно, нынешние 0,25 п.п. не такая весомая величина – речь идет о нескольких процентных пунктах.

Если говорить о доходной части, то большинство квартир приобретается в ипотеку. Снижение ключевой ставки влечет за собой снижение процентных ставок по ипотечным кредитам, а также появлению интересных акций у банков. В результате, клиенты получают возможность на 1-2 года раньше погасить кредит, либо снизить сумму ежемесячного платежа.

Мы работаем примерно с десятью банками. При соблюдении определенных условий сегодня ипотечный кредит можно оформить по ставке от 9% годовых. Что касается сроков, то люди берут кредит на 10-15 лет, но по факту выплачивают его раньше – за 5-7 лет.

— Если говорить о платежеспособности населения: есть ли в Казани люди, которые готовы приобрести квартиру без оформления ипотечного кредита, выплатив всю сумму разом?

Порядка 50% от общего объема продаж – это ипотека. От 15 до 20% приходится на рассрочку. Остальное – это 100% оплата. Так что доля покупателей, не оформляющих кредит, остается довольно большой. Но не стоит забывать о том, что некоторые люди продают свое имеющееся жилье, и на вырученные деньги сразу же покупают новостройку, так что это не показатель наличия большого объема свободных денег у населения.

— Представители власти не раз говорили о дефиците земель под застройку в черте города. Ваша компания сталкивалась с трудностями при подборе участка для реализации нового проекта?

Мы ведем активные поиски, и пул предложений у нас большой. Однако задачи стать масштабным застройщиком региона у нас нет. Мы сосредоточены на создании уникального продукта. В Казани компания «Садовое кольцо» приняла решение не вести параллельно работу более чем на 3 площадках одновременно. Поскольку строительство ЖК «Savin House» еще не завершено, то мы смотрим локации максимум для двух проектов. О следующем проекте мы объявим в следующем году. Выход на третью площадку мы, возможно, отложим на будущее.

Я не согласен с тем, что в Казани нет земли под застройку. Власти республики курируют данный вопрос, давая застройщикам большой фронт для работы.