Новая среда: застройщики Казани меняют форматы жилых комплексов

Фото: пресс-служба «Суварстроит»

Влияние пандемии

Все сферы экономики переживают влияние пандемии. Ее последствия не миновали и строительный сектор, который является одним из локомотивов экономики. Если говорить о периоде самоизоляции, то была проведена комплексная работа по снижению последствий.

Из-за ограничений на перемещение между регионами, стройки обеспечивали рабочей силой, привлекая местных специалистов из стройотрядов. Работа с дольщиками была выстроена путем проведения прямых эфиров со строек и трансляций хода реализации проектов. С потенциальными покупателями общение перевели в онлайн-формат: от консультаций и видеопрезентаций до электронных регистраций без посещения МФЦ, рассказала коммерческий директор «Суварстроит» Эльвира Галяутдинова.

«Спасением стал запуск льготной ипотеки, что простимулировало продажи. Компания представлена во всех сегментах, и мы видели, как в период пандемии росли продажи в комфорт-классе, и временно проседал бизнес-сегмент ввиду ограничения суммы кредита. Премиальный сегмент никак не изменился. После увеличения лимита кредитования от 3 до 6 млн рублей бизнес-класс тоже пошел в рост», — поделилась она.

В компании «Унистрой» согласились, что в период пандемии люди оценили ценность «обустроенных» ЖК. Заместитель генерального директора компании «Унистрой» Искандер Юсупов отметил, что решения, которые становятся точками притяжений в комплексах, нужно выносить за пределы дворов. В качестве примера он привел ЖК ART City, где на бульваре установили фонтан с подсветкой, ветряную кинетическую скульптуру. «Сегодня, когда есть угроза второй волны вируса, для человека очень важно иметь пространство, где он сможет провести время не только у себя в квартире, а где-то на свежем воздухе»,— заявил он.

Нацеленность на инфраструктуру

Динамичные изменения на рынке жилья вызваны не только заинтересованностью застройщиков в покупателях, но и взглядами казанцев на формат окружающей среды. Как отметили в пресс-службе министерства строительства, архитектуры и ЖКХ РТ, комплексный подход застройки территории является наиболее рациональным. К тому же, это один из самых действенных механизмов по увеличению объемов вводимого жилья.

«Только при таком подходе жители городов и поселений могут получить предсказуемый по своему качеству и характеристикам комфорта результат. Будущее именно за комплексной застройкой, когда в проекте изначально предусмотрено возведение социальной инфраструктуры шаговой доступности»,— считают в министерстве. 

«Во-первых, Казань находится на 3 месте в стране по качеству городской среды, это, безусловно, влияет на жителей республики. Люди хотят в своих жилых комплексах такие же общественные пространства, как в общегородских парках, но в шаговой доступности. Во-вторых, поколение меняется: люди больше путешествуют и видят другой формат застройки. В-третьих, на выбор покупателя влияет пандемия, которая изменила отношение к жилью и окружающей среде», — отметила Эльвира Галяутдинова.

По ее мнению, сегодня важно строить новое концептуальное и качественное жилье. «Например, у нас в каждом сегменте представлены свои решения. От создания инновационных проектов с установкой солнечных батарей и энергоэффективных технологий до разнообразных и многофункциональных общественных пространств, от занятий фитнесом до детских комнат и коворкингов. Безусловно, это влияет на темпы продаж. В ряде проектов мы запланировали сокращение сроков строительства ввиду опережающих темпов продаж, что тоже положительно влияет на работу с банками по проектному финансированию», — поделилась Галяутдинова.

Она отметила, что на уровне государства внимание уделяется созданию проектов строительства доступного жилья и качественной среды. «Основной точкой роста при этом станет развитие проектов комплексной застройки. У нас в портфеле таких проектов порядка 80%, когда на больших территориях с нуля создаются микрорайоны и строится не только жилье, но и социальные объекты: детские сады, школы. Ярким примером является новый современный микрорайон «Лаишевский узел», включающий проекты «Станция Спортивная», «Южный парк», «Времена года», который представляет собой массив земельных участков, общей площадью 113 га, где будет построено 700 тыс. квадратных метров жилья», — рассказала Галяутдинова.

Помимо строительства детских садов и школ, топ-менеджер отметила использование энергосберегающих технологий. «Если говорить о нестандартных проектах, то два из них – «Манхеттен» и «Столичный» – являются финалистами федеральных премий Urban Awards и «Рекорды рынка недвижимости». «Столичный» – это первый в Поволжье проект с переходными мостами между жилыми домами, где будут располагаться общественные территории не только на территории двора, но и внутри дома, где будет свой фитнес, коворкинг, детская комната, зоны отдыха. Таких проектов в Казани нет. Жилой комплекс «Манхеттен» – первое высотное строительство в Казани, где установлены солнечные батареи. В целом, это представляет собой комплекс энергосберегающих технологий», — рассказала Галяутдинова.

По словам руководителя направления по разработке продукта «Ак Барс Дом» Юлии Файн, высокие требования покупателей застройщики связывают с высокой конкуренцией на рынке недвижимости, а также с тем, что многие клиенты, которые несколько лет назад покупали малогабаритное жилье, обзавелись семьями.

«Теперь эти люди озадачены не только вопросами оптимальной планировки самой квартиры, но и обустройства жилого комплекса и среды вокруг него. Для такого покупателя важно наличие в ЖК или его окрестностях детского сада, школы, не просто детской площадки, а безопасной территории для ребенка, развивающей его воображение и физические навыки», — считает она.

Также она отмечает, что людям перестала быть интересна просто недвижимость. Немаловажную роль играет и эстетическая составляющая проекта. «Люди, выросшие в серых типовых кварталах советской постройки, жаждут чего-то нового, вдохновляющего. Они хотят получить легенду, хотят, чтобы вокруг них формировалась и разворачивалась индивидуальная, непохожая на другие, история. Хотят жить в «неодинаковых» домах, ходить друг к другу в гости в «необыкновенные» дворы и идти в свою квартиру через «нескучные» парадные. Ведь покупатель сегодня выбирает не квадратные метры, а новый стиль жизни»,— сказала Файн.

Она отметила, что сегодня благоустройство дворов в комплексах класса «стандарт» ничем не отличается от благоустройства в комфорт или бизнес-классах. «Окружение, двор, социальная инфраструктура стали таким же ключевым фактором при выборе жилья, как расположение и цена. Какой бы привлекательной для клиента не была цена, если во дворе пусто или одна песочница, а до ближайшей школы три остановки – покупка вряд ли состоится»,— сказала она.

Фото: vk.com/club103815605

Заместитель генерального директора компании «Унистрой» Искандер Юсупов заявил, что объекты без инфраструктуры всегда пользуются меньшей популярностью по сравнению с объектами комплексной застройки. «Их обычно выбирают одинокие молодые люди, а также те, кто съезжают из домов советской постройки: сталинок, ленинградок, хрущевок и не понимают ценности развитой инфраструктуры», — сказал Юсупов. Он отмечает, что для таких клиентов, как правило, определяющим фактором является цена.

Требования по строительству жилых комплексов индивидуальны для каждого города. Проект планировки территории учитывает нормы, в соответствии с которыми рассчитываются места в дошкольных и общеобразовательных учреждениях. «К примеру, в Казани на 10 тыс. кв. м жилья должно быть предусмотрено 76 мест в школе и 36 мест в детском саду», — сообщил Юсупов.

Людям, живущим в отдаленных от центра города жилых комплексах, не всегда доступна городская инфраструктура, поэтому застройщики сами создают условия для комфортной жизни. «Такой подход можно назвать «Город в городе», когда на территории жилого комплекса есть все базовые функции. Однако нужно понимать, что это возможно только в комплексах, площадь застройки которых превышает несколько гектаров», — отметила коммерческий директор строительной компании «КамаСтройИнвест» Антонина Дарчинова.

Она считает, что спрос на благоустроенные жилые комплексы выше из-за стоимости квартир: зачастую такие ЖК находятся в отдалении от центра, а значит и цены в них ниже. «Благоустройство, закрытые дворы, оригинальные детские площадки имеют в этом случае большое значение, так как в связи с отдаленностью ЖК тяжело добраться до городских парков пешком. Комплексное освоение территории сейчас для проектов – это уже не тренд или преимущество, а must-have опции», — сказала Дарчинова.

Застройщики обязаны построить определенное количество детских и спортивных площадок, мест для отдыха и парковок, отметила Дарчинова. «Сейчас проектные группы начали обращать внимание, насколько людям удобно вообще ходить по двору, не возникают ли «козьи тропы», когда дорожка из брусчатки проложена в одном месте, а люди протаптывают более удобную по-соседству», — сказала она.

Ценовая политика и связь с покупателями

В современных жилых комплексах, считают застройщики, одним из главных условий устойчивого развития является многофункциональность. В целях безопасности, в период пандемии COVID-19 казанцы были вынуждены работать дистанционно и посещать магазины в случаях крайней необходимости.

Таким образом, люди начинают задумываться о том, чтобы жить в многофункциональном комплексе, где в шаговой доступности будут находиться не только объекты первой необходимости, но и различные объекты инфраструктуры.

«В ЖК «Южный парк» мы ушли от идеи закрытых дворов. Считаем, что это ограничивает жителей, поэтому мы делаем единую сеть бульваров и скверов на всей территории комплекса с многофункциональными и интересным зонами для отдыха и спорта для всех возрастов. Особенностью ЖК «Станция спортивная», который находится через дорогу, является спортивный бульвар, который уже в следующем году будет представлен будущим жителям. Он представляет собой многофункциональную спортивную зону для взрослых и детей. Мы считаем, что при сохранении экономики проектов можно создавать доступное и комфортное жилье. Более того, квартиры в ЖК «Южный парк» можно купить по ипотеке под 2,7% годовых, что в 4 раза ниже среднерыночных ставок», — сказала коммерческий директор «Суварстроит» Эльвира Галяутдинова.

Стоимость квадратного метра отличается в каждом городе и зависит от нескольких факторов. Основными их них являются локация, класс объекта, а также наличие развитой социальной и коммерческой инфраструктуры. В компании «Унистрой» считают, что ключевую роль играет плотность застройки.

«К примеру, в нашем ЖК «Лето» мы предусмотрели комфортную для человека переменную высотность 6−9 этажей, а также небольшую плотность застройки 0,52, что в 2 раза меньше по сравнению со многими аналогичными проектами. На 25 га мы возведем всего лишь 133,3 тыс. кв. м жилья, а остальное пространство отведем под парковые и общественные локации, следовательно, себестоимость строительства выше», — сказал Искандер Юсупов.

В прошлом году компания «Суварстроит» создала свое архитектурное бюро, которое занимается формированием уникальных решений и собственного архитектурного облика. «Мы вовлекаем жителей в разработку проектов. Например, наше проектное бюро разрабатывает несколько вариантов развития территории. Затем мы на выбор жителям, дольщикам и потенциальным клиентам даем несколько проектов. Они сами выбирают вариант, который им нравится и голосуют за него. Бывают случаи, когда они совмещают несколько вариантов в один. Я считаю, что это адресный подход. Ведь мы строим для людей, и, в первую очередь, им принимать решение по тем территориям, на которых они будут жить. Именно поэтому проекты получаются очень интересными и адаптированными под комфорт и нужды будущих жителей»,— сказала Эльвира Галяутдинова.

Без хаоса

По словам Эльвиры Галяутдиновой, за последние 10 лет рынок жилья перестал быть хаотичным. На это повиляло множество факторов. Одним из них стало государство, оказывающее поддержку застройщикам.

«За последние 10 лет от хаотичного формирования рынка мы переходим к более цивилизованному. На это влияет и государство, которое оказывает поддержку и влияет на развитие рынка. Разрабатываются стандарты проектов, меняется законодательство, снижаются административные барьеры, проводится цифровизация отрасли»,— сказала Галяутдинова.

На изменения в отрасли влияет изменение предпочтений покупателей. Это касается планировок, территории жилых комплексов, качества обслуживания, формата взаимодействия внутри жилых комплексов между соседями. Она добавила, что в перспективе на рынке останутся только те, кто сможет предлагать качественный продукт и эффективно выстраивать отношения с покупателями и жителями комплексов.