Разный Татарстан: какая ситуация сложилась на рынке жилья в городах РТ

Жилищая карта Татарстана

Замминистра строительства, архитектуры и ЖКХ РТ Ильшат Гимаев охарактеризовал рынок жилья региона как «разношерстный», а самая непростая ситуация сложилась в Казани.

«Смотреть на ситуацию на строительном рынке Татарстана в целом по республике неправильно. В Казани ситуация одна, в Набережных Челнах – другая, в Нижнекамске – третья. В райцентрах – четвертая», — считает Гимаев.

В 2023 году в Татарстане планируется ввести в эксплуатацию 3,1 млн кв. м жилья. На сегодня введено 2,9 млн кв. м, что соответствует 108,3% к уровню прошлого года. По показателям доминирует индивидуальное жилищное строительство – 1,6 млн, многоквартирного жилья ввели 1,3 млн кв. м.

Татарстан по показателям ввода жилья занимает 1 место по Приволжскому федеральному округу и 4 место по России, уступая Московской области, Краснодарскому краю и Москве.

«Мы понимаем, что ситуация на рынке жилья в самой Казани непростая. У нас есть проекты и по 300 тыс. руб. за квадратный метр. Если смотреть по Челнам, то здесь максимальная стоимость – 90-110 тыс. руб. за кв. м. В этом плане есть перекосы. Востребованных квартир на сегодня в Казани остается мало, их разбирают», — сказал Гимаев.

Строительный рынок Нижнекамска, по его словам, находится в зачаточном состоянии. Сегодня он оживает из-за притока кадров на новые мощности промпредприятий. Так как программа соципотеки доступна для отдельных категорий граждан, в Нижнекамске и других городах республики необходимо активно строить коммерческое жилье, считает замминистра.

«В Нижнекамске 5-6 лет назад рынок демпинговал соципотечным жильем, и когда коммерсанты начали пытаться строить там жилье, они поняли, что продавать его невыгодно. Но сегодня появился СИБУР, который развивает новые мощности. Появляются и новые кадры, поэтому их тоже нужно привлекать и удерживать жильем», — отметил Гимаев.

В промышленном татарстанском городе сегодня работают застройщики как из Набережных Челнов, так и из других регионов. Говоря об Альметьевске, Гимаев отметил, что этот татарстанский город тоже интересен.

«По количеству жилья Альметьевск примерно сопоставим с Челнами, но там жилья для продажи хватает. В райцентрах соципотека, в основном, сегодня закрывает потребности. Там, где строят коммерческое жилье – Арск, Буинск, Алексеевское – самое удивительное, жилье уходит на стадии котлована. В среднем, его продают за 60 тыс. руб. за кв. м», — рассказал замминистра.

По сравнению со столицей региона, в Набережных Челнах спрос и предложение, более-менее, уравновешивают друг друга, отметил замглавы минстроя РТ. «Для Челнов 90 тыс. руб. – это «золотая ниша», дальше которой они не двигаются. И жилье продается хорошо. В Набережных Челнах рынок более стабилизированный, чем в Казани», — отметил он.

Казанская стройка

В Казани, отметил Гимаев, экспозиция ликвидных лотов невелика: такие квартиры раскупают, как «горячие пирожки».

«Мы понимаем, что ситуация на рынке жилья непростая. Не секрет, что квадратные метры в Казани дорогие, такой стоимости в регионе больше нигде нет. У нас есть проекты и по 300 тыс. руб. Если смотреть по Челнам, то максимальная стоимость составляет 90-110 тыс. руб.», — отметил он.

По его словам, в Казани нереализованными, в основном, остаются большие по площади квартиры из-за их высокой цены. «В столице РТ много строят и по соципотеке, и коммерсанты, это, в основном, наши местные застройщики. Жилья нужно много», — считает Гимаев.

Доля пришедших на рынок Казани федеральных игроков не такая большая. По его словам, федеральные застройщики в столице республики на данный момент сосредоточены на ранее начатых другими компаниями объектах или на премиум-сегменте.

«Наши застройщики в масштабах страны показывают себя хорошо. Власти других регионов говорят о том, что татарстанские застройщики на их рынке желательнее, чем московские, поясняя, что из-за москвичей местные застройщики могут обанкротиться», — отметил Гимаев.

Исполнительный директор «Ак Барс Дом» Айгуль Латыпова подчеркивает, что сегодняшний первичный рынок недвижимости как никогда привлекателен для клиента, поскольку предлагает более технологичное качество продукта. В новых жилых комплексах учитываются потребности жизни современного человека, которые актуальны не только на сегодня, но и останутся востребованными в последующие 20-30 лет. При этом, первичный рынок предлагает более комфортные условия покупки в части ипотечного кредитования, в отличие от вторичного.

По словам замруководителя Абсолют Банка в Казани Регины Кондратьевой, за 9 месяцев 2023 года от сделок по ипотечному кредитованию на долю первичного рынка пришлось порядка 80%, оставшиеся 20% составило готовое жилье. Заемщики зачастую выбирают дома, которые будут введены в эксплуатацию в ближайшие месяцы.

На вторичном рынке столицы Татарстана покупатели выбирают 1-2-комнатные квартиры в спальных районах в «свежих» домах, не старше 2000 года постройки. А на рынке новостроек в приоритете дома, которые будут введены в эксплуатацию уже в ближайшие месяцы.

«Для клиента это означает, что он может быстрее получить ключи от своей недвижимости. Мы ожидаем, что эти предпочтения в основном сохранятся и в 2024 году. Зачастую используются средства материнского капитала», — рассказала Кондратьева.

Драйверы рынка

Наибольшим спросом для покупки жилья, по ее словам, пользовалась семейная и IT-ипотека. К стандартным популярным ипотечным программам замруководителя Абсолют Банка в Казани отнесла также коммерческую недвижимость на первичном рынке.

Начальник управления ипотечного бизнеса Ак Барс Банка Аркадий Бочарников отметил, что актуальными инструментами в 2023 году стали госпрограммы по новостройкам, по семейной и ИТ-ипотеке.

«Госпрограммы позволяют приобретать новое современное жилье – с панорамными окнами, быстрыми лифтами и так далее. Новое жилье принципиально другого качества. Кто здесь пожил уже не хочет покупать вторичку», — сказал он.

Но все же, старые программы ипотечного кредитования. по его словам, остались и работают и формально, и номинально, и юридически.

«Главное, чтобы все программы продолжали работать фактически. Долю специальных программ оцениваем индивидуально – здесь все зависит от застройщика и региона. Определенную долю высказать тяжело. Рынок достаточно конкурентный, компании предоставляют разные условия», – отметил он.

Исполнительный директор «Ак Барс Дом» Айгуль Латыпова уточнила, что сегодня наибольшим спросом пользуются семейная, льготная и комбо-ипотека. Кроме того, поскольку рынок недвижимости по-прежнему остается для многих понятным способом сохранения денег – среди инвесторов популярность набирает траншевая ипотека. Для молодежи, работающей в сфере высоких технологий, интересна ИТ-ипотека.

«Итоговую реакцию рынка на повышение первоначального взноса со стороны регулятора мы увидим немного позднее. Летний ажиотаж сделок показал, что настороженность от меняющихся условий у потенциальных покупателей есть, и люди пытались быстрее выйти на сделку по старым правилам», — рассказала Латыпова.

Она добавила, что абсолютное большинство сделок на рынке проходит с использованием ипотеки, и любые изменения в условиях кредитования находят свое отражение в нем. Поэтому немаловажным фактором, подстегивающим текущий спрос на рынке недвижимости, становятся грядущие изменения в ипотечном кредитовании. Именно поэтому последние ужесточения требований со стороны регулятора привели к взрывному спросу в летне-осенние месяцы.

«Первое, на что смотрит клиент при подборе квартиры в ипотеку – это комфортность ежемесячного платежа», — рассказала Латыпова.

С ней согласился начальник управления ипотечного бизнеса Ак Барс Банка Аркадий Бочарников, добавив, что главный фактор спроса на недвижимость – это ее цена. Она формируется из двух составляющих: величины ставки, где госпрограмма с более низкой чем рыночная величина ставкой играет ключевую роль, и цены ежемесячного платежа.

«Ипотечный кредит позволяет людям купить новое или обновить старое жильё, решив жилищный вопрос прямо сейчас, а не копить на квартиру долгие годы», —отметил Аркадий Бочарников.

Он выразил уверенность, что совместные программы компаний с застройщиками будут, как и прежде, востребованы.

Управляющий директор по ипотеке банка ВТБ в Татарстане Гузель Мосеева отметила, что сейчас наблюдается тренд на ИЖС. С мая банк работает с кредитованием физлиц для строительства частных домов.

«Мы уже отмечаем большие объемы выдачи кредитов для строительства ИЖС по всей республике: на конец сентября ВТБ в Татарстане провел более 200 сделок и выдал 1,7 млрд руб. ипотечных кредитов на возведение домов», — отметила Мосеева.

Рассказывая о развитии программ ИЖС, Мосеева отметила, что интерес к этому виду кредитования вызван сочетанием нескольких факторов: все больше людей выбирают загородную жизнь, в том числе по причине перехода ряда компаний на постоянный режим удаленной работы. Кроме того, на этот сегмент стала распространяться льготная ипотека, а также повысилась активность банков, застройщиков и риэлторского сообщества в этом сегменте.

«Мы видим, что популярность ипотеки на ИЖС разгоняется уже несколько лет и все больше набирает обороты», — считает Мосеева.

Она отметила, что нужно также обратить внимание на эскроу-дисконт. Он позволяет давать скидку на совместные с застройщиками программы, которые находятся на проектном финансировании.

«Со стороны компаний сегодня есть запрос на разработку специальных программ. В некоторых регионах России такие программы активно используются, но в Татарстане еще не развиты», — считает она.

Наполнения на счетах эскроу позволяют давать скидку к ставке для конечного покупателя. Программа применима как до ввода дома в эксплуатацию, так и на весь срок строительства.

«Нагрузка при использовании счетов эскроу ложится на экономику застройщика и сказывается на маржинальности проектов. Но я думаю, после успешного периода по продажам и наполнения на счетах эскроу эти программы будут набирать оборот и развиваться»,— считает Мосеева.

Подпишись на Telegram РБК Татарстан