Твердый вклад: в РТ ожидают всплеск спроса на покупку жилья инвесторами

Замминистра строительства, архитектуры и ЖКХ РТ Ильшат Гимаев сообщил РБК Татарстан, что в республике начал расти спрос на приобретение как жилой, так и нежилой недвижимости с инвестиционными целями.

«Недвижимость, как инструмент для вложения средств, остается постоянной величиной. После существенного спада продаж в марте и апреле, сейчас спрос восстанавливается. Возможно, уровня прошлого года достичь не удастся, но стремление к этому есть. Тем более, что застройщики республики начали активно запускать новые проекты», — сказал заместитель министра.

Исполнительный директор компании «Ак Барс Дом» Айгуль Латыпова в беседе с РБК Татарстан разделила мнение замминистра строительства, сказав, что интерес к покупке квартиры в качестве инвестиций не угасает. «Чтобы сохранить денежные средства и спасти их от инфляции люди вкладываются в недвижимость, которая, несмотря ни на что, продолжает расти в цене. К тому же, за счет предложений от банков-партнеров, покупка квартиры стала доступнее», — считает она.

Осенняя оттепель

Руководитель Абсолют Банка в Казани Ильгиз Сабиткарамов рассказал РБК Татарстан, что покупка недвижимости с инвестиционными целями в Казани традиционно пользуется популярностью. Если в среднем по РФ доля покупок недвижимости инвесторами составляет 10% недвижимости, то в Казани – порядка 20%.

Сабиткарамов прогнозировал, что инвестиционный спрос на жилье активизируется в III-IV квартале года. К концу года доля покупок недвижимости с инвестиционной целью в Казани увеличится до 30%.

«По итогам 2022 года инвестиционная активность на рынке недвижимости будет выше уровня прежних лет. Для этого есть несколько факторов. Во-первых, действие низких процентных ставок, которые по государственным программам сейчас находятся на рекордно низком уровне. Во-вторых, отсутствие на рынке инструментов для инвестиций. Недвижимость – один из наиболее стабильных и надежных активов, который, если посмотреть в горизонте более 3 лет, стабильно растет», — сказал глава Абсолют Банка в Казани.

Это мнение разделяет директор ООО «Этажи-Казань» Марат Галлямов. «Инвестиции в недвижимость всегда были привлекательным инструментом для сохранения средств, особенно в нестабильное время, когда происходят скачки валют и других ценных бумаг. И цены на нее не сильно зависят от этих колебаний, то есть она является низковолатильной», — заявил он в беседе с РБК Татарстан.

Всплеск интереса к недвижимости у инвесторов, по словам эксперта, фиксировался в I квартале 2022 года. Сейчас он несколько снизился, однако «интересные предложения были». Те, кто не хранил деньги на счетах в банках, приобретали недвижимость по привлекательным ценам за наличные.

Во что инвестируют

По словам Марата Галлямова, сейчас на рынке представлено много интересных предложений, в том числе и на вторичном, так как многие не справляются с кредитной нагрузкой и выставляют на продажу недвижимость по ценам, которые гораздо ниже рыночных.

«Плюсы инвестиций в том, что цена на недвижимость, даже и если будет корректироваться вниз, то незначительно, в рамках погрешности. Но стоимость будет расти, так как рост был более долгосрочный», — считает он.

Наиболее популярным вариантом для покупки жилья в инвестиционных целях, рассказал Ильгиз Сабиткарамов, являются однокомнатные квартиры. Особо востребованы дома класса «комфорт» и выше в центральных районах города. Покупают их чаще всего для перепродажи. Вторичку и дома на земле ИЖС с инвестиционным целями в Казани, по данным Сабиткарамова, практически не покупают: эти объекты люди приобретают для того, чтобы там жить.

Как правило, с инвестиционными средствами, по данным руководителя Абсолют Банка в Казани приобретаются квартиры в новостройках. Во-первых, они наиболее ликвидны и стабильно растут в цене. Во-вторых, гарантирована их юридическая чистота. В-третьих, такое жилье можно купить по госпрограмме 2020-2022 или в рамках «Семейной ипотеки» по субсидированным ставкам, значительно сэкономив на размере ипотечных платежей.

«Разумеется, инвестиции в недвижимость сопряжены с определенным риском. Никто не может гарантировать получение дохода и сумму заработанных на сделке средств. Кроме того, важно грамотно выбрать ликвидный объект. И все же, те наши заемщики-инвесторы, которые покупали квартиры в Казани в строящихся домах в январе – начале февраля 2022 года, уже продали их. И всего за несколько месяцев заработали на скачке цен на свою недвижимость в среднем около 1 млн рублей. Даже если вычесть ипотечные платежи за этот промежуток времени и налоги, то сумма все равно получается внушительная», — сказал Сабиткарамов.

Он добавил, что резких ценовых скачков на квартиры в новостройках Казани уже не будет. И инвестиционная активность на рынке недвижимости в республике снова увеличивается после весеннего спада, но доходность по таким сделкам будет меньшей.

По словам исполнительного директора компании «Ак Барс Дом» Айгуль Латыповой чаще всего инвесторы покупают квартиры на стадии котлована, а продают, когда дом сдается. «За 3 года цена квадратного метра в однокомнатной квартире в ЖК «Светлая долина» выросла с 89 тыс. руб. до 150 тыс. рублей. Есть клиенты, которые зарабатывают на перепродаже квартиры, а есть те, кто предпочитают сдавать недвижимость и получать пассивный долгосрочный доход. Специалисты компании могут подобрать оптимальный вариант, исходя из цели клиента. Мы уже давно вышли за рамки простых продаж построенных квадратных метров, мы предлагаем решения, которые позволят получать доход», — рассказала Латыпова.

Марат Галлямов из компании «Этажи-Казань» считает, что у инвесторов пользуются спросом все представленные на рынке предложения. В первую очередь, большой интерес вызывают земельные участки и загородная недвижимость, однако в данном случае большое значение играют локация, наличие коммуникаций и инфраструктуры, назначение земли. Высоким спросом пользуются квартиры, что продаются по ценам ниже рыночных, на которые, впрочем, всегда был устойчивый спрос.

«По количеству комнат и классу нет такой большой градации. Можно найти разнообразные хорошие предложения – от студий до 3-комнатных квартир. Жилые комплексы, расположенные в отдаленных районах, пользуются наименьшим спросом, так как под инвестиции предпочтительнее локации в черте города», — сказал Галлямов.

Прогнозировать дальнейшее развитие событий, по его мнению, затруднительно. Однако цены, считает Галлямов, будут снижаться, значит, количество интересных предложений на рынке недвижимости будет расти. Продавцы готовы торговаться, и порой сбрасывают до 15% от стоимости недвижимости.

«Факторы спроса обширны, но, тем не менее, людям нужно было какое-то время, чтобы прийти в себя, и сейчас это время уже пришло, рынок оживает. При приобретении недвижимости в ипотеку большую роль играет снижение ставок. Тем, кто забрал свои деньги с депозитов, когда были высокие ставки, сейчас выгоднее покупать за наличные. Например, можно купить квартиру с обременением и получить за это хорошее предложение. На новостройки в текущий момент есть ипотечные программы по субсидированным ставкам от 0,1%, что тоже очень интересно», — сказал эксперт.

Руководитель офиса «ДО Квартал» агентства недвижимости ФЛЭТ Фарсель Иматов рассказал, что инвесторы отдают предпочтение сегменту «эконом», поскольку стоимость квадратного метра очень высока. Также они рассматривают для приобретения недвижимость в пригороде Казани, где есть возможность приобрести 2-комнатную квартиру за 5 млн руб., тогда как в пределах города за такую стоимость доступны студии. Кроме того, инвесторы рассматривают для приобретения дома бизнес-класса, есть спрос и на ИЖС.

Иматов отметил, что повышение спроса на покупку недвижимости фиксировали в январе-марте 2022 года. Сейчас инвесторы занимают выжидательную позицию, однако в августе-сентябре эксперт прогнозировал повышение спроса.

Айгуль Латыпова из компании «Ак Барс Дом» сообщила, что наибольшей популярностью для покупки с инвестиционными целями пользуются квартиры в жилом комплексе «Дома у сада» в Лаишевском районе Татарстана. Поскольку в этом ЖК есть бюджетные варианты для приобретения, а у района, граничащего с Казанью, есть большие перспективы развития. Также она выделила ЖК «Мой Ритм», который располагается в развитом районе Казани с транспортной, социальной и прочей инфраструктурой в непосредственной близости от одного из крупнейших ТРЦ города – «Меги».

Инвестиционное будущее

«Инвесторы будут оставаться осторожными к любым инвестициям в этом году по понятным причинам. Инвестиции в недвижимость могут рассматривать крупные компании на фоне ухода иностранных игроков и высвобождения интересных лотов коммерческой недвижимости по привлекательным ценам. Будут показывать рост инвестиции в недвижимость, ориентированную на развитие внутреннего туризма, в этом могут принять участие и более широкие слои населения. Также на фоне перестройки логистических цепочек могут увеличиться инвестиции в складскую недвижимость», — высказался в беседе с РБК Татарстан личный брокер «Открытие Инвестиции» Сергей Трощенков.

По его словам, недвижимость может выступить в качестве защитного инструмента на длинном временном горизонте. Однако в текущих реалиях сложно рассчитывать на рост цен на недвижимость. Во-первых, в связи с укреплением рубля стоимость недвижимости в России в валюте значительно выросла. Учитывая то, что государство ориентирует всех на ослабление курса рубля к иностранным валютам на 20-25% к концу года, инвестиции в недвижимость, по мнению эксперта, в ближайшее время, скорее всего, принесут отрицательную доходность в валюте.

«Ожидать роста цен на недвижимость в национальной валюте также не приходится: спрос со стороны населения остается невысоким. Цены уже показали значительный рост в период пандемии. Доходы и сбережения населения сильно пострадали в виду общего спада российской экономики и роста инфляции. Из плюсов можно выделить только то, что сейчас на рынке недвижимости, как и в любой сфере, появляются точечные возможности для инвестиций, например, в коммерческие объекты. Но, использовать эти возможности могут только профессионалы и, как правило, игроки с крупным капиталом», — считает Трощенков.

Так как строительство дает мультипликативный эффект на всю экономику страны в целом, оно останется приоритетным направлением государственной политики. Государство активно стимулирует ипотечное кредитование. Несмотря на то, что объем выдачи ипотеки в этом году снизился более чем на 50% к прошлому году, в мае-июне на фоне активного снижения ключевой ставки ЦБ, по словам эксперта, ипотека постепенно начала оживать и демонстрировать рост месяц к месяцу.

Поддерживают спрос и программы субсидирования ипотечной ставки со стороны застройщиков, которые увеличивают цену недвижимости. Но для покупателя ключевым моментом в принятии решения о покупки недвижимости в массовом сегменте является не цена, а размер ежемесячного платежа, который становится более доступным на горизонте 20-30 лет.

«Среди инвестиций в недвижимость наиболее интересным может быть сегмент складов. Дефицит предложения складов и необходимость развития логистической сети будет способствовать сохранению спроса на склады в крупнейших агломерациях. Изменение логистических цепочек приведет к появлению новых транспортно-логистических узлов (хабов). При этом, концентрация населения и производства в крупнейших агломерациях сохранит приоритетные направления развития складов без изменений. Также могут быть интересны инвестиции в гостиницы, ориентированные на внутренний туризм. Фактическое закрытие границ и удорожание отдыха за рубежом перенаправляют туристический поток на внутренние направления», — считает Трощенков.

Ильгиз Сабиткарамов из Абсолют Банка в Казани пояснил, что есть несколько косвенных признаков того, что недвижимость будет приобретена в ипотеку в инвестиционных целях. Первый – приобретаемая недвижимость не является единственным объектом собственности. Как правило, если речь идет об улучшении жилищных условий и дальнейшего проживания в приобретенной квартире, то проводятся альтернативные сделки – имеющаяся в собственности квартира продается и параллельно приобретается новая. Второй – родители выступают созаемщиками и приобретают квартиру для ребенка. Третий – объект расположен не в регионе проживания заемщика, а там, где цены растут наиболее динамично.

«Например, сейчас казанцы часто приобретают квартиры в инвестиционных целях не только в Москве и Санкт-Петербурге, но и в Сочи, Краснодаре, Калининграде. Четвертый признак – у заемщика достаточно «богатая» кредитная история. Некоторые заемщики делают бизнес на покупке недвижимости в ипотеку. Часто такие клиенты совершают ипотечные сделки с коротким временным лагом – 1-2 года. Так у нас есть клиенты, которые успешно выплачивает 4-5 жилищных займов. Это своего рода «серийные заемщики». Мы, как банк, ничего против не имеем – главное, чтобы такую финансовую нагрузку позволяли доходы клиента, и чтобы его кредитная история была положительной», — сказал Сабиткарамов.

Подпишись на Telegram РБК Татарстан