Застройщики Татарстана не намерены отказываться от запуска новых проектов

Фото: РБК Татарстан

РБК Татарстан опросил застройщиков республики о корректировке планов по запуску новых проектов в связи с изменениями на рынке ипотечного кредитования после отмены льготной ипотеки, изменения семейной программы, повышения ключевой ставки, вслед за которой подорожали ипотечные кредиты, и так далее. 

Продолжение стройки

Коммерческий директор «#Суварстроит» Марсель Абдулхаев сообщил, что компания не отказывалась от запуска новых проектов. По его словам, у застройщиков есть обязательства перед властями республики по объемам ввода жилья.

«Проект готовиться к запуску на протяжении нескольких лет. Мы из тех, кто не останавливали запуск новых объектов. Работа, как велась, так и ведется. Думаю, что и другие представители рынка не отказываются от нового строительства, как и мы», — сказал Абдулхаев.

Директор по девелопменту ООО «Грань» Ольга Волчкова тоже сообщила об отсутствии изменений в планах по запуску новых объектов. В связи с развитием земельного банка возможны корректировки итогового продукта и объектов, которые компания хочет предложить покупателям.

«Есть развитие компании, есть обязательства перед республикой, пока у нас все остается так, как мы запланировали ранее. Очень много работы связано с развитием не только продукта, но и земельного участка. И это как раз то время для создания новых проектов и их запуска», — сказала Волчкова.

Основатель BMP Brands Group Руслан Аскаров высказал мнение, что девелоперские проекты, которые были инициированы в начале 20-х годов, выходят на стройку. Нет проблем и у точечной застройки в черте Казани.

По менее маржинальным проектам, в том числе на территории Казанской агломерации, есть некая неопределенность. Среди факторов он назвал поведение инвесторов, которые во время резких скачков валют, вложились в их покупку либо разместили средства на вклады по высоким ставкам. Также он указал на отсутствие четких правил игры за пределами Казани из-за того, что пока не утвержден мастер-план развития Казанской агломерации. «Даже владельцы крупных банков земельных участков ставят пока проекты на стоп, ожидая, когда будут сформированы четкие правила», — сказал Аскаров.

Управляющий партнер BMP Brands Group Максим Николаев подтвердил, что некоторые из партнеров, чьи проекты сопровождает компания, поставили новые проекты на паузу «до наступления лучших времен».

Замминистра строительства, архитектуры и ЖКХ РТ Ильшат Гимаев сообщил, что на данный момент в республике введено в эксплуатацию 2,6 млн кв. м жилья, что составляет 82,1% от плана на год и 103,6% к показателю аналогичного периода прошлого года. Из них 1,9 млн кв. м составляет индивидуальное домостроение, оставшиеся 707 тыс. кв. м – многоквартирное жилье.

«Индивидуальное жилье у нас преобладает с начала года. Этому способствуют созданные в период пандемии коронавируса заделы, когда многие стремились стать владельцами собственных домов за пределами крупных городов, особенно, Казани», — сказал Гимаев.

На данный момент республика занимает 3 место в стране по объему ввода жилья, уступая Московской области и Краснодарскому краю. Замминистра сообщил, что раис РТ Рустам Минниханов поставил задачу сохранить по итогам года прошлогодние позиции – первое место среди субъектов Приволжского округа и 5 или 6-е по стране.

«У нас есть заделы в 2,7 млн кв. м по многоквартирному домостроению. По ИЖС пока работаем с муниципалитетами», — сказал Гимаев.

Нераспроданные квартиры

Представители стройкомплекса Татарстана не отрицают, что часть квартир в жилых комплексах остается нереализованной. Однако, по их словам, в текущей ситуации остатки являются положительным фактором. 

По словам Абдулхаева, оценить объем нераспроданного жилья можно будет во втором полугодии 2025 года. Сегодня для застройщиков наличие нереализованных квартир является дополнительным инструментом продаж.

«Особенно сейчас наличие нераспроданного жилья в сданных домах создает преимущество для застройщиков, когда нам серьезно придется конкурировать с вторичным рынком. В ситуации, когда клиент оказался перед выбором – ждать новостройку в течение 1,5 лет или взять под те же самые 19% готовое жилье, скорее всего, он пойдет в сторону вторички. А когда у застройщика есть готовые варианты нового, в том числе с ремонтом, системой умного дома, это обеспечивает большее количество инструментов для привлечения клиентов. Но понять, насколько объемным будет фонд такого жилья, мы сможем не ранее второго полугодия 2025 года, потому что будет сдаваться большой объем жилья, в частности, у нашей компании на будущий год запланирована сдача 3 проектов», — сказал Абдулхаев.

Волчкова из компании «Грань» сообщила, что в готовящемся к сдаче доме не реализовано на данный момент менее 10% квартир. В некоторых случаях доля не превышает 5%. «Я соглашусь с коллегой, что мы сможем оценить непроданные объемы в III-IV квартале 2025 года. Либо у нас появится пул инструментов, которые помогут нам реализовать нераспроданные квартиры», — сказала топ-менеджер.

Управляющий партнер BMP Brands Group Максим Николаев заявил, если бы компания смогла распродать сразу же все квартиры по тем ценам, что были на тот момент, когда компания зашла в проект, то могла бы столкнуться с нехваткой средств на завершение строительства. В 2022 году, когда компания зашла в проект жилого комплекса, возводимого в Лаишевском районе РТ, цена квадратного метра составляла 60 тыс. руб. На данный момент она составляет 140 тыс.

«Цены на стройматериалы растут высокими темпами, не спасают даже заранее закупленные материалы. Рынок идет за стоимостью материалов, цена квартир растет, но нам удается соблюдать баланс: если бы не было нераспроданных квартир, нам пришлось бы тяжело – дофинансироваться, пойти на удорожание проектов было бы уже нереально. Мы считаем, что мы находимся в графике», — сказал Николаев.

Поддержка спроса

Представители работающих в РТ банков в числе драйверов, которые будут поддерживать спрос на жилье, называют, в первую очередь, программу семейной ипотеки. Важную роль они отводят инструментам, запущенным в тандеме с застройщиками, например, субсидирование ипотечных ставок. 

«Общий посыл всех продаж сейчас исходит из того, что нужно ориентироваться на восстановление ключевой ставки в районе 2026 года. И в течение этих пары лет нужно понимать, какими инструментами мы будем пользоваться», — заявил начальник управления ипотечного кредитования и развития сервисов «Домклик» отделения «Банк Татарстан» Сбербанка Леонид Захаров.

По его словам, на данный момент основным драйвером рынка новостроек является семейная ипотека. Вместе с застройщиками для поддержки спроса были проработаны еще несколько инструментов. В первую очередь, он назвал субсидирование ипотечных ставок. При этом Захаров отметил, что субсидировать ставки в текущей ситуации можно в течение короткого срока, потому что удорожание жилья на 20-30% может стать критичным для заемщиков, так как они могут не осилить высокие платежи. Вторым инструментом представитель Сбера назвал траншевую ипотеку.

«Да, при использовании траншевой ипотеки на эскроу-счета поступает не вся сумма. Но это лучше, чем ничего. Если половина суммы поступает на эскроу, то клиент на протяжении 2 лет выплачивает приемлемый ежемесячный платеж на уровне, примерно соответствующем условиям во время действия госпрограмм. Если прогноз Центробанка, что в течение 2 лет ставки вернутся на уровень около 10%, сбудется, то заемщики смогут рефинансировать кредит на приемлемых условиях», — сказал Захаров.

Третьим инструментом поддержки спроса на ипотеку, по его словам, является дисконт на инвестфазу в рамках проектного финансирования. «Думаю, что результаты использования этих инструментов мы увидим уже в августе», — сказал Захаров.

Субсидировать ипотечные ставки призвала и руководитель направления организации продаж ипотечных кредитов Ак Барс Банка Ольга Васянина. Как и представитель Сбера, он отметила, что банки сейчас делают ставку на программу семейной ипотеки, условия у которой сузились.

«Если говорить о России в целом, то ситуация более благополучная, потому что у нас есть территории, которые подходят по численности населения под условия программы. Но в крупных городах, на которые банки опираются при составлении бизнес-планов, условия изменились», — сказала Васянина.

По ее словам, с 19 августа банк возобновит выдачи по программе ИТ-ипотеки. «Но нужно понимать, что ИТ-ипотека – это не общедоступный продукт», - отметила представитель Ак Барс Банка.

Абдулхаев сообщил, что в «#Суварстроит» приняли решение отказаться от субсидирования ставок в сданных проектах. Для строящихся объектов инструмент сохранили. Николаев из BMP Brands Group рассказал, что сейчас для поддержания спроса на жилье компания обкатывает механизм траншевой ипотеки на строящиеся и сданные дома, чтобы обеспечить покупателям комфортный платеж, как минимум, на период строительства жилого комплекса, пока ключевая ставка находится на высоком уровне, а в дальнейшем могли рефинансировать кредит или предпринять другие шаги.

Заместитель руководителя Абсолют Банка в Казани Регина Кондратьева тоже считает, что роль драйвера рынка во втором полугодии 2024 года исполнит семейная ипотека. В июле доля заявок по ней составила в банке 50%, в августе она выросла до 70%.

«Мы прогнозируем, что доля сделок по обновленной семейной ипотеке будет держаться в ближайшие месяцы на уровне 80-90%. Спрос на данную программу сохраняется, в том числе и потому что в Татарстане коэффициент рождаемости выше среднего по стране: 1,45 против 1,41. Заемщики будут оформлять именно семейную ипотеку при наличии возможности выбора. Даже не смотря на разницу в средней стоимости квадратного метра в новостройках и на вторичном рынке», — сказала Кондратьева.

По ее словам, средняя стоимость квадратного метра в новостройках Казани в августе 2024 года достигла 203 тыс. руб., увеличившись на 45 тыс. руб., на вторичном рынке – 170 тыс. (+25 тыс. руб. год к году). Но разница в величине ставки влияет на размер ежемесячного платежа.

Кондратьева привела пример: если заемщик оформляет семейную ипотеке на 3 млн руб. по ставке 5,24% годовых, ежемесячный платеж составит 16,5 тыс. руб. Кредит на аналогичную сумму по стандартной программе на 30 лет по ставке 19,4% годовых предполагает ежемесячные выплаты 48,6 тыс. руб. С такой высокой финансовой нагрузкой может справиться гораздо меньшее количество заемщиков, отметила замруководителя Абсолют Банка в Казани. По ее словам, оптимальным является платеж, не превышающий 40-50% от ежемесячного дохода заемщика.

«В связи с ростом цен на недвижимость и ставок по стандартным программам ипотеки увеличивается спрос на сделки с созаемщиками. В этом случае банк учитывает их доход, что повышает вероятность одобрения сделки и увеличение суммы кредита. При этом важно понимать, что сейчас право на льготные программы ипотеки ограничено (одна льготная программа в одни руки), поэтому следует действовать обдуманно. Если человек уже стал созаемщиком по семейной ипотеке для кого-то, то сам он потом не сможет воспользоваться ни одной льготной программой – даже после развода», — сказала Кондратьева.

При этом, считает она, говорить о семейной ипотеке, как об альтернативе льготной программы-20/24, некорректно. Завершившаяся 1 июля программа была доступна максимально широкому кругу лиц, а по обновленным условиям семейной – круг потенциальных заемщиков более ограничен.

Наиболее широкие возможности по выбору жилья у предоставлен родителям, как минимум, одного ребенка до 7 лет. Они могут купить квартиру в новостройке в рамках лимита в 6 млн руб. практически без ограничений по географии. В то время как родители двух и более несовершеннолетних детей в возрасте 7 лет и старше могут выбирать жилье в новостройках среди городов с численностью населения до 50 тыс. человек. В Татарстане, по словам Кондратьевой, к таковым относятся, например, Иннополис, Менделеевск, Заинск, Агрыз, Бавлы, Арск, Буинск, Кукмор. В Казани, Набережных Челнах, Нижнекамске и Альметьевске купить квартиру в новостройке по этой программе родители двух несовершеннолетних детей 7 лет и старше не смогут.

Замминистра строительства, архитектуры и ЖКХ РТ Ильшат Гимаев назвал смягчение условий семейной ипотеки для малых городов продуманным решением федеральных властей, которое нацелено на удержание населения, привлечение молодых кадров, подъем их экономики.

Управляющий директор по ипотеке банка ВТБ в Татарстане Гузель Мосеева отметила, что рынку необходимо привыкнуть к двузначным ставкам по ипотеке.

«На рынке ипотечного кредитования есть различные инструменты: траншевая ипотека, субсидирование ставок и другие, которые, безусловно работают. Высокая стоимость квадратного метра в Казани и в целом в республике Татарстан в сочетании с высокими ставками по ипотеке приводят к большому ежемесячному платежу. Однозначно нужно время, чтобы рынок привык к двузначным ставкам. У многих банков есть опции снижения ставки ипотечного кредитования при наличии проектного финансирования застройщика. Например, в нашем банке до ввода объекта в эксплуатацию доступна ставка на уровне 13%», — сказала Мосеева.

Подпишись на Telegram РБК Татарстан