Минус на плюс: ипотека в Татарстане начала второе полугодие с оживления

Фото: РБК Татарстан

В начале второго полугодия 2025 года рынок ипотечного кредитования в РТ начал показывать положительную динамику, рассказали опрошенные РБК Татарстан банки. В ВТБ заявили, что в июле выдача ипотеки превысила показатели аналогичного месяца прошлого года. По подсчетам Абсолют Банка в Казани, за последний месяц выдачи ипотеки увеличились на 17%.

«Динамика месяц к месяцу пошла в положительную сторону, а это значит, что точка минимума пройдена. Каждый месяц темпы выдачи нарастают», — рассказал РБК Татарстан управляющий директор – начальник отдела развития ипотечного бизнеса банка ВТБ в Татарстане Леонид Захаров.

Отрицательная динамика первой половины года

В первой половине 2025 года рынок ипотечного кредитования в Татарстане демонстрировал снижение.

«Показатели были меньше, чем в первом полугодии 2024 года. Общее количество ипотек снизилось на 59%, по договорам долевого участия – на 40,9%. В денежном выражении показатели уменьшились на 53,1% и 40% соответственно», — рассказал РБК Татарстан заместитель министра строительства, архитектуры и жилищно-коммунального хозяйства республики Ильшат Гимаев.

По его словам, в январе-июне текущего года в республике выдали порядка 11,3 тыс. ипотек на 49,7 млрд руб. В частности, 5,2 тыс. кредитов на 28,7 млрд были взяты на покупку квартир в строящихся домах.

Рынок ипотеки в первом полугодии 2025 года сократился в два раза, по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, рассказал Захаров. Снижение количества выданных ипотечных кредитов на 50% подтвердила и заместитель генерального директора компании «Комосстрой» Ольга Москаленко. При этом заместитель руководителя Абсолют Банка в Казани Регина Кондратьева заявила РБК Татарстан, что в первой половине этого года количество выданных ипотек выросло, по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, на 4%.

«Ситуация непростая. Нас, конечно, очень волнует падение рынка ипотеки почти в два раза. Но такая ситуация и в целом по России. Мы «болеем» всеми болезнями экономики в составе нашего большого государства. Тем не менее, снижение ключей ставки до 18% дает оптимизм, что впереди, особенно, в 2026 году, нас ждет улучшение ситуации. Будем надеяться, что сфера строительства получит второе дыхание. Мы и не такое переживали, были более тяжелые периоды. Рынок жилья сегодня является очень динамичным, он адаптируется ко всем сложным условиям рынка», — заявил Гимаев.

В июне 2025 года доля ипотеки в общем количестве сделок по договорам долевого участия составила 73,6%, рассказал РБК Татарстан директор по продажам IT-системы для мониторинга и анализа рынка новостроек bnmap.pro в регионе ПФО Иван Вершинин. В мае она оценивалась в максимальные за первое полугодие 75,6%, в апреле – в 70,2%, в марте – в 64,8%. В январе доля ипотеки в республике оценивалась 57,8%, в феврале – 58,1%.

Рынок первичной недвижимости на сегодня поддерживает ипотека с господдержкой, уточнила Кондратьева. По ее словам, более 80% выдач проводятся именно в рамках льготных программ. По данным ВТБ, их доля превышает 90%.

Захаров обратил внимание, что с 6 августа в России закончилось действие повышенной компенсации выпадающих доходов банков по госпрограммам. Они уменьшились на 0,5 процентных пункта

«Изменения требуют более ответственного подхода к оценке платежеспособности клиентов. Банки сейчас проверяет доходность человека по справкам о доходах», — сказал Захаров.

Еще одним существенным изменением для рынка стало увлечение первоначального взноса. Крупнейшие банки подняли его с 20,1% до 30,1%. При этом, как отметил Захаров, у каждого банка остаются продукты, позволяющие сохранить первоначальный взнос на уровне 20%.

«Все банки сейчас приходят к тому, что жилые комплексы, которые находятся у них на проектном финансировании, имеют свои преференции по 20% первоначального взноса. Я думаю, сейчас будет переток покупателей между жилыми комплексами. Это значит, что мы не потеряем поток клиентов из-за того, что основные банки повысили первоначальный взнос до 30%», — считает Захаров

Главный драйвер рынка жилья

Основным драйвером развития рынка жилья на сегодня является семейная ипотека, заявил Гимаев. По его словам, на сегодня это основополагающее направление поддержки населения, в том числе многодетных семей.

В Татарстане по семейной ипотеке с момента ее запуска выдали 59,6 тыс. кредитов на 269 млрд руб. В том числе с начала 2025 года было оформлено 6,5 тыс. семейных ипотек на 34,8 млрд, заявил замглавы минстроя РТ.

Лимит по семейной ипотеке в Татарстане составляет 6 млн руб. С учетом цен на жилье под это ограничение на сегодня попадают только малогабаритные квартиры, которые не отвечают потребностям семей, на которых рассчитана льготная программа и со стороны которых есть наибольший спрос на жилье, рассказала РБК Татарстан руководитель отдела продаж жилого комплекса «Васильевский остров» группы компаний «Точно» Наталья Сабанцева.

По ее словам, учитывая уровень развития Татарстана, высокие стандарты качества и уровня жизни, а также себестоимость строительства, давно назрела необходимость принять решение об увеличении лимита для республики.

«Если в Татарстане хотя бы увеличат лимит семейной ипотеки с 6 до 9 млн руб., сделают ее, например, более адресной, то получится совершенно другой формат. И, скорее всего, мы увидим, что застройщики поменяют подход к строительству: в их жилых комплексах будет меньшее студий и «однушек» и больше двух-, трех- и четырехкомнатных квартир, в которых как раз нуждаются жители Татарстана. В республике достаточно много семей, в которых воспитывается три и более ребенка», — заявил РБК Татарстан коммерческий директор агентства недвижимости «Альтера» Александр Столяров.

Идею о повышении лимита по семейной ипотеке поддерживают и в компании «Комосстрой». Москаленко отметила, что в крупных городах, включая Казань, текущие 6 млн руб. часто недостаточны для покупки даже компактной квартиры нужного качества и в удобной локации.

«Повышение лимита позволит большему числу семей воспользоваться программой, выбрать квартиру, которая соответствует их потребностям, и уверенно строить будущее, не откладывая важные решения», — заявила она.

Доля семейной ипотеки в общем объеме выдачи в первом полугодии 2025 года составила 95%, подсчитали в Абсолют Банке в Казани. Эта программа, по мнению Кондратьевой, останется драйвером рынка ипотечного кредитования до конца 2025 года.

По данным ВТБ, доля семейной ипотеки в Татарстане составляет 87% от общего количества выдаваемых кредитов и 93% от субсидируемых государством кредитов. Чаще всего в рамках этой льготной программы в республике, по словам Захарова, покупают однокомнатные квартиры.

Средний чек по семейной ипотеке в Татарстане составляет 5,8 млн руб., подсчитали в ВТБ. В Казани средняя сумма кредита по льготной программе для семей в первом полугодии 2025 года составляла 4,4-5,6 млн руб., а до конца года она будет держаться на уровне 5,5-5,8 млн, прогнозируют в Абсолют Банке.

Ситуация с сельской и ИТ-ипотекой

Одним из драйвером рынка на сегодня, как считает Гимаев, также остается льготная ИТ-ипотека. По этой программе в Татарстане за весь период ее действия выдали 4,4 тыс. кредитов на 39,7 млрд руб. В частности, в этом году айтишники взяли 331 ипотеку на 2,72 млрд.

По словам Столярова, ИТ-специалисты в Татарстане сейчас проявляют меньше интереса к созданной для них льготной программе, потому что есть много сложностей с точки зрения подтверждения их деятельности. Так, по действующим правилам, основным местом работы в течение всего срока ипотечного договора должна быть аккредитованная ИТ-компания, получающая налоговые льготы.

По сельской ипотеке с льготной ставкой до 3% в Татарстане, как рассказал Гимаев, с начала 2025 года выдали всего четыре кредита на общую сумму 18,3 млн руб. В прошлом году эти показатели составляли 773 единиц и 3,97 млрд соответственно. В целом за весь период действия льготной программы татарстанцы взяли порядка 5 тыс. кредитов на 14,9 млрд руб.

«Сельская ипотека была отличным драйвером, которая хорошо стимулировала рост строительства в загородной недвижимости, но на текущий момент видим, что в основном эта льгота направляется на субсидирование ранее выданных кредитов. Наверное, это справедливо, потому что рыночная ставка 22% дли них неподъемная», — сказал Столяров.

Лизинг и рассрочка

Для покупки жилья в Татарстане также используют рассрочку от застройщиков. Как рассказала руководитель отдела продаж ЖК «Васильевский остров», покупатели могут взять ее на два года и платить ежемесячные фиксированные суммы – порядка 30-50 тыс. руб., что соответствует платежам по ипотеке. Хотя это функцию должна выполнять ипотека, для чего она и была придумана.

Как инструмент приобретения квартир и апартаментов в Казани востребован и лизинг, рассказала РБК Татарстан руководитель отдела лизинга недвижимости компании «Лизинг-Трейд» Розалия Миндарова. По ее словам, есть клиенты, которые попробовав данный продукт приобретают недвижимость таким способом повторно – во второй, в третий раз.

«Я помню времена, когда ипотека была не так распространена точно также, как сейчас лизинг. Она вызывала страхи, опасения, множество вопросов. Но мы видим, что в 2011 году рынок ипотеки измерялся миллиардами, а сейчас он достигает несколько триллионов рублей. Поэтому мы считаем, что у лизинга тоже есть большой потенциал», — сказала Миндарова.

Сейчас на российском рынке есть всего пять-шесть компаний, которые обладают экспертностью в сегменте лизинга недвижимости. Не смотря на небольшое количество игроков, общий объем сделок, согласно данным рейтингового агентства «Эксперт РА», ежегодно растет: в 2022 году он составил 1,8 млрд руб., в 2023-м – 4 млрд, а в 2024-м – 5 млрд.

Заместитель гендиректора «Комосстрой» заявила, что клиенты, которые интересуются покупкой недвижимости в лизинг, действительно есть. Однако реальных сделок с использованием этого инструмента на практике застройщика пока не было.

«Мы делали расчеты по запросу некоторых клиентов, когда стандартная ставка по ипотеке была на уровне 22-24%, переплата по лизингу достигала 33%. Поэтому покупатель делал выбор в пользу беспроцентной рассрочки от застройщика, чтобы потом перейти в стандартную ипотеку», — рассказала Москаленко.

По словам Миндаровой, каждую сделку следует рассматривать и рассчитывать индивидуально. Она отметила, что лизинговые компании более гибкие, чем банки, и могут предлагать клиентам индивидуальные графики платежей с учетом потребностей лизингополучателей.

«Лизинг, на первый взгляд, может выглядеть дороже, чем ипотека, но для определенной категории лизингополучателей он выгоднее, а если учитывать оптимизацию налогов, то переплата по нему может и вовсе отсутствовать», — уточнила эксперт «Лизинг-Трейд».

Достойной альтернативой для покупателей недвижимости могли бы стать жилищно-накопительные кооперативы (ЖНК), заявила замгендиректора «Комосстрой», отметив, что сейчас компания прорабатывает возможность запуска этого инструмента. По словам Москаленко, он имеет все шансы занять заметную нишу на рынке, если ситуация с ключевой ставкой в России не изменится.

Подпишись на Telegram РБК Татарстан