Опыт Татарстана: как строить в новых условиях дома и сдавать вовремя

В рейтинге Единого ресурса застройщиков (ЕРЗ) от 1 ноября по скорости строительства первое место в Российской Федерации занял татарстанский девелопер «Унистрой». Средний срок строительства дома, по данным ЕРЗ, составляет у компании 370,36 дней. В рейтинге участвуют компании с объемом ввода жилья от 500 тыс. кв. м за 3 года.

На втором месте расположилась СК «Выбор» со средней скоростью возведения одного дома 397,81 дней, третье у ДСК – 590,27 дней (обе компании представляют Воронежскую область).

«Некоторые застройщики успевают строить свои плановые дома в течение отчетного периода. Это достигается, благодаря современным технологиям, соответствующей организации труда – в 2-3 смены, и в результате календарного года им хватает, чтобы построить дома. Понятно, что они заранее готовят проектно-сметную документацию, земельные участки, проходят экспертизу проекта, запрашивают технические условия и так далее, — все это должно быть сделано до начала строительства», — отметил в беседе с РБК Татарстан замминистра строительства, архитектуры и ЖКХ РТ Ильшат Гимаев.

Он добавил, что сейчас практически все многоквартирное жилье возводится по системе проектного финансирования: 214 из 215 домов. И банки контролируют сроки строительства. «Бизнес-план, который совместно утвержден застройщиком и банком, является одним из основных источников KPI данного проекта, поэтому кредитная организация осуществляет контроль, который позволяет и банкам, и нам собрать информацию по каждому объекту. Это очень хорошо», — сказал Гимаев.

Он добавил, что по «объективным причинам» сроки строительства могут быть скорректированы. «Банки на это идут, поскольку им тоже важно, чтобы застройщик завершил реализацию своего проекта. Закон это позволяет», — сказал заместитель министра.

РБК Татарстан опросил девелоперов республики о сроках строительства жилых домов.

первая десятка лидеров рейтинга Единого ресурса застройщиков (ЕРЗ) от 1 ноября 2022 года

Время и скорость

Заместитель генерального директора девелоперской компании «Унистрой» Искандер Юсупов сообщил, что, в среднем, на строительство одного дома уходит до 2 лет. Это 19-этажный дом и вся прилегающая к нему инфраструктура: дворовое пространство, зоны отдыха, детские игровые локации, спортивные поля, заезды и паркинг, пояснил он.

«Соблюдение сроков строительства объектов – это наш ключевой стандарт работы. Предположения, что мы можем задержать сроки, мы даже не рассматриваем, поскольку это наша репутация, доверие клиентов. Более того, мы сдаем объекты раньше срока. К примеру, дом 5 в ЖК «Весна» и дом 1 ЖК «Лето» мы передали клиентам на 4 месяца раньше срока», — отметил Юсупов.

По его словам, компания старается не увеличивать сроки строительства, внедряя в дома различные новые технологии. «К примеру, сейчас во всех новых домах мы устанавливаем электронные замки на входных дверях, видеодомофоны, системы защиты от протечек, подаем чистую питьевую воду. Мы закладываем волокно, дополнительные водяные фильтры и другие комплектующие еще при проектировании, и все возможные процессы выполняем параллельно», — рассказал Юсупов.

Заместитель генерального директора по продажам и маркетингу «#Суварстроит» Эльвира Галяутдинова сообщила РБК Татарстан, что продолжительность строительства многоэтажного жилого дома составляет, в среднем, 2-3 года. Она пояснила, что сроки возведения домов зависят от используемых материалов, технологии строительства и проекта.

Директор ГК «СМУ-88» Наиль Галеев рассказал РБК Татарстан, что, в среднем, от котлована до ввода в эксплуатацию 23-этажного пятиподъездного дома на монолитном каркасе проходит 2,5-3 года, а в компании этот период составляет 2-2,5 года.

«Сократить сроки получается, благодаря четкой организации работ и за счет выстраивания отношений с поставщиками и подрядчиками. У нас надежные партнеры, которыми мы очень дорожим, именно это помогает двигаться ритмично, не тратя время впустую. Это особенно актуально со времен пандемии – тогда была напряженка и с рабочей силой, и с логистикой материалов. Сейчас мы учли все тонкие места и снова набрали хорошие темпы», — рассказал Галеев.

Сроки и объемы

Искандер Юсупов из компании «Унистрой» выделил несколько факторов, которые позволяют сформировать оптимальное соотношения скорости и объемов строительства.

«За каждым жилым объектом у нас закреплен свой менеджер, он ведет его с начала получения разрешения на строительство, заканчивая передачей ключей клиентам. Плюс у нас есть собственное проектное бюро, которое мы не так давно вывели в отдельный бизнес – Architects by Unistroy. Это наша команда, которая знает наши стандарты, философию компании. Все это позволяет оптимизировать все процессы и реализовывать несколько проектов параллельно в нескольких регионах», — рассказал Юсупов.

По его словам, в текущем году девелопер осваивает порядка 180 тысяч кв. м жилья. Это ЖК бизнес-класса UNO на Сибгата Хакима, «Уникум на Ершова», комфорт-класса – ART City, «Лето», «Аквамарин», «Весна», «Уникум на Новаторов», «Атмосфера», «Царево Garden». В Татарстане с начала этого года уже сдано 105 тыс. кв. м жилья, до конца года будет сдан первый дом жилого комплекса «Атмосфера» – это еще 19,5 тыс. кв. м. В остальных регионах присутствия – Санкт-Петербурге, Уфе и других – дома сдаются в следующем году, отметил Юсупов.

Гендиректор «СМУ-88» Наиль Галеев отметил, что сроки строительства во многом зависят от этажности и площади застройки. «Все заинтересованы в том, чтобы выполнить работы, как можно скорее, однако, сокращать сроки, экономя на качестве или несоблюдении технологических процессов – недопустимо. Как, соблюдая все нормативы, все сделать быстрее – задача, которая стоит перед каждым застройщиком. Краны не должны простаивать, а рабочие – сидеть без дела из-за логистических ошибок или неправильно организованной работы», — отметил топ-менеджер.

По словам Галеева, в конце октября компания ввела в эксплуатацию 4 дома первой очереди ЖК Dubrava 2.0 на 28,2 тыс. кв. м жилья. Еще порядка 300 тыс. квадратов находится сейчас в работе.

Эльвира Галяутдинова, заместитель генерального директора по продажам и маркетингу «#Суварстроит» считает, что в настоящее время у жителей страны наблюдается повышенная тревожность из-за неопределенности будущего. Но застройщик вместе с банком выступает гарантом завершения строительства заявленных домов и ЖК.

По ее словам, в 2022 году компания «#Суварстроит» ввела в эксплуатацию свыше 172 тыс. кв. м жилья и коммерческих помещений. На стадии строительства находится 250 тыс. кв. м жилья, коммерческих помещений и паркингов.

Чем раньше – тем лучше

По словам представителей девелоперских компаний, опережение сроков строительства ЖК позволяет повысить лояльность покупательской аудитории и положительно влияет на репутацию компании. Однако, отметил замгендиректора компании «Унистрой» Искандер Юсупов, для того, чтобы строительство шло опережающими темпами, должны сойтись несколько факторов: геодезия участка, своевременная поставка всех материалов, наличие ответственного генподрядчика, который будет выполнять все работы в срок.

«Сейчас все данные о соблюдении сроков сдачи объектов в открытом режиме можно найти в интернете, к примеру, на сайте ЕРЗ. Там можно посмотреть соблюдает ли компания срок, если были просрочки – то сколько их было и по каким объектам. Клиенты это мониторят и могут отслеживать перед покупкой. Для компании соблюдение сроков – это, прежде всего, надежность, репутация, доверие клиентов», — сказал Юсупов.

По словам Наиля Галеева из «СМУ-88», на подготовительные процедуры перед началом строительства жилого дома может потребоваться 2-3 года. Они включают в себя аналитику рынка, подбор участка, разработку градостроительной документации, подготовку эскизных проектов и проектной документации, прохождение экспертиз и так далее.

«Особенно раздуты некоторые бюрократические механизмы. Приносить справку о том, что ты не верблюд не надо, конечно, но многие вещи можно было бы оптимизировать. С приходом Марата Хуснуллина и Ирека Файзуллина в федеральное правительство эта работа началась, некоторые устаревшие процедуры уже упразднили. Благодаря новому созыву Госдумы начали решаться некоторые застарелые вопросы, например, срок согласования проектной документации сократили на 45 дней — это большое облегчение», — сказал Галеев.

Подпишись на Telegram РБК Татарстан