Рынок аренды жилья в Казани: отсутствие спроса и «заморозка» цен

Общее состояние рынка

Рынок аренды Казани считается одним из самых больших в ПФО. А потому с каждым годом здесь появляется все больше риэлторских контор. По официальным данным, только в Гильдию Риэлторов входит порядка 50 организаций, занимающихся арендой недвижимости, и еще 30 готовятся к вступлению. Общая база квартиру около 6 тыс. объектов. Однако жилье - это сезонный продукт, в связи с этим цифры всегда меняются.

«Сегодня мы работаем с базой, в которой 4100 казанских квартир. На данный момент на рынке арендного жилья наблюдается сезонное повышение спроса среди студентов, поэтому эта цифра меняется каждый день. Месяц назад мы насчитывали чуть более 5000 объектов», - приводит данные генеральный директор АН «ФЛЭТ», Руслан Хабибрахманов.

По словам представителей агентств недвижимости Казани, наибольшее количество предложений можно увидеть в Советском районе, однако, бессменным лидером по спросу остается Вахитовский.

«Лидером по количеству предложений в нашей базе является Советский район, далее Ново-Савиновский и Приволжский, меньше всего в Авиастроительном районе.

Если говорить о спросе, то сейчас, перед началом учебного года, отмечается спрос на квартиры в Вахитовском районе и, как правило, на всех студентов здесь квартир не хватает. После Вахитовского в рейтинге по популярности идут Ново-Савиновский, Советский, Московский, Приволжский, Кировский и Авиастроительный районы», - отмечает Руслан Хабибрахманов.

Критерии, влияющие на цену

Стоимость аренды квартир зависит от многих факторов. Как уточнил вице-президент Гильдии риэлторов РТ Руслан Садреев, ключевыми являются - класс жилья, комнатность и состояние.

«Во-первых, класс жилья влияет на цену: «хрущевки» дешевле, «ленинградки» дороже, «улучшенки» еще дороже, ну и элитное и жилье бизнес-класса еще дороже, соответственно. Затем на цену влияет количество комнат и состояние самой квартиры. Ну и как дополнительные критерии: наличие мебели, техники и т. д. В любом случае, «хрущевка» даже с суперевроремонтом в цене не возрастет или возрастет, но незначительно. Что для продажи, что для сдачи в аренду. Ну, а самое дорогое жилье, конечно же, бизнес-класса в жилых комплексах в центре города. Цены на аренду жилья данной категории могут доходить до 150-200 тыс. руб. в месяц», - уточняет собеседник.

Есть и еще один фактор, который стоит добавить в список основных, это месторасположение жилья. Скопление дорогих предложений (особенно предложений элитного жилья) традиционно отмечаются в центре города, где максимально высока транспортная доступность и развита инфраструктура. Дешевые же квартиры, как правило, расположены в удаленных районах Казани, возглавляющие рейтинг депрессивности.

«Если говорить в общем, самые дорогие квартиры находятся в ЖК «Европейский» на Подлужной. Кроме него, следует выделить ЖК «Суворовский», ЖК «Берег», всю улицу Федосеевскую. Ну и естественно исторический центр Казани стоит отметить. Такие улицы как Щапова, Волкова, Тельмана, Зои Космодемьянской. Если не брать в расчет совсем дорогие районы, то ценовая категория элитного жилья выглядит следующим образом: 1-комнатная квартира будет стоить от 30 тыс. руб, 2-комнатная - от 45 тыс. руб. и 3-комнатная - от 60-70 тыс. руб. Что касается самых дешевых вариантов, то, например, в Дербышках можно найти квартиру за 10 тыс. руб., при условии, что в стоимость уже включены коммунальные услуги. Аналогичная цена за жилье в районе Жиплощадки, Левченко», - рассказывает представитель агентства недвижимости Александр Посаженков.

Такой же позиции придерживается и генеральный директор АН «ФЛЭТ» Руслан Хабибрахманов. Согласно базе данных его агентства, наибольшей дороговизной отличаются квартиры в центральных районах, а более демократичный по цене вариант можно найти в отдаленных районах.

Как ранее сообщал «РБК-Татарстан», средняя стоимость месячной аренды однокомнатной квартиры в Казани сегодня оценивается в 14 965 тыс. рублей. Рост этого показателя обоснован увеличением числа элитного жилья, ценник которого существенно выше. Таким образом, ценовые категории на жилье разного класса и комнатности выглядит следующим образом:

* Данные Гильдии Риэлторов РТ

«Однушки» в приоритете

Как показывает практика многих риэлторских агентств, первенство остается за однокомнатными квартирами улучшенного типа. Целевая аудитория подобных квартир: студенты, «командировочные», семейные пары без детей. Как оказалось, даже семьи с одним ребенком отдают предпочтение жилплощади с одной комнатой.

«По статистике, большой спрос естественно отдается однокомнатным квартирам. В моей практике даже семьи с одним ребенком предпочитают их. Двухкомнатную рассматривают семьи с двумя детьми, либо же те, кто хочет разграничить зону отдыха и зону сна. Трехкомнатную ищут в том случае, если в семье двое детей или больше или же дети разного пола», - поясняет Александр Посаженков.

Цены на аренду остановились, спроса нет

Все представители риэлторских агентств и аналитики в один голос утверждают, что цены на аренду жилья не меняются уже с 2014 года. Какие-либо ценовые колебания происходят лишь в период сезонного ажиотажа. Цена возрастает, порой даже очень значительно, перед началом учебного сезона или в периоды важных событий мирового масштаба.

Кроме того, остановка наблюдается не только в цене аренды, но и в спросе. Стагнация произошла еще и за счет сложившейся экономической ситуацией в стране, которая не позволяет арендодателям повышать цену на жилье, а у арендополучателей нет достаточного количества средств, чтобы «потянуть» даже такие ценовые диапазоны. Согласно исследованиям SuperJob, Казань занимает 8-е место по соотношению заработных плат и средней стоимости аренды 1-комнатной квартиры в городе.

В обход налогов

На «сером рынке» арендодателей уже давно используется схема заключения договора аренды на 11 месяцев. Как поясняет Руслан Садреев, таким образом поступают арендодатели, которые желают уйти от налогообложения и не хотят «выходить из тени». А заключают договор на 11 месяцев для того, чтобы соглашение не подлежало регистрации в Росреестре.

Однако сложилась двоякая ситуация. Пытаясь выяснить суть этой «уловки» в уполномоченных органах (Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии РФ и Управление федеральной налоговой службы по РТ), редакция «РБК-Татарстан» ясности так и не получила. Представители ведомств не сошлись во мнении, кто этот вопрос должен контролировать, ссылаясь друг на друга.

Представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии РФ отметила, что договор заключается на 11 месяцев, чтобы избежать регистрации жилищного помещения в Росреестре, а также, чтобы снизить налог или же избежать его.

В то же самое время, представитель Управление федеральной налоговой службы по РТ утверждала, что договор не имеет никакого отношения к снижению налоговых отчислений или их неуплате, а делается это лишь для избежание регистрации квартиры. Кроме того, собеседник отметила, что статистики об уклоняющихся от налогов арендодателей у них нет. Но бывают случаю, что о факте уклонения уплаты налогов сообщают соседи, управдом или же сами арендополучатели. Такие случаи рассматриваются, и нарушители привлекаются к ответственности, оплачивая все доначисления.