Метры и деньги: готовы ли застройщики заморозить цены на жилье в РТ

Выступая на коллегии министерства строительства, архитектуры и ЖКХ РТ, глава российского минстроя Ирек Файзуллин призвал застройщиков заморозить цены на жилье, объяснив, что это нужно для внедрения новых мер господдержки стройкомплекса. Например, по его словам, рассматривается возможность заморозки цен на ресурсы для строек.
РБК Татарстан опросил работающих на территории республики девелоперов, готовы ли они поставить цены на стоп, и в каких мерах поддержки от государства они нуждаются.
Заморозка цен: да или нет
Управляющий партнер BMP Brands Group Максим Николаев сообщил РБК Татарстан, что компания готова заморозить цены, которые не повышали с ноября 2024 года, ради стабилизации ситуации на рынке строительства. За год – к началу 2025 года, по сравнению с началом 2024-го, по его словам, цена «полноценной» однокомнатной квартиры в возводимом поблизости от Казани жилом комплексе выросла с 4,7 млн до 6,7 млн руб.
По словам коммерческого директора компании «#Суварстроит» Марселя Абдулхаева, инициатива заморозить цены на жилье – «хорошая». Вопрос в том, какие меры поддержки введет государство, каков будет механизм их работы. По его словам, за год рост цен в компании составил порядка 16%.
«Все взаимосвязано. Растет инфляция, растет стоимость рабочей силы, растут затраты на обслуживание проектного финансирования и, конечно, дорожают стройматериалы – отсюда рост цен на жилье. Если этот процесс удастся притормозить, то и цены на квадратный можно будет, безусловно, заморозить. Все это возможно, если решение, которые было озвучено на коллегии минстроя, будет воплощено. Надеюсь мы узнаем все детали, когда и как это будет реализовано», — сказал Абдулхаев.
Президент компании GloraX Дмитрий Кашинский заявил в беседе с РБК Татарстан, что девелопмент жилой недвижимости невозможно изолировать от рынка и подчинить каким-либо иным правилам. По его мнению, планы по заморозке цен на строительные материалы вряд ли можно осуществить.
«Мы работаем в условиях рыночной экономики и подвержены влиянию тех же факторов – высокой инфляции, высокой ключевой ставки, которая привела к удорожанию проектного финансирования для застройщиков. Мы вынуждены повышать цены из-за растущей себестоимости строительства, поскольку дорожают строительные материалы и строительно-монтажные работы, в том числе из-за увеличения оплаты труда рабочих. Волатильность стройматериалов настолько высока, что мы в целях оптимизации затрат проводим тендеры на них буквально каждую неделю. Нужно смотреть на ситуацию шире, например, бетон растет в цене из-за удорожания инертных материалов, логистики, коммунальных платежей и роста стоимости оборудования, которое практически у всех заводов по производству цемента и БСУ – импортное, требующее соответствующих запчастей. А изменения на валютном рынке, к сожалению, не в пользу рубля – даже курс юаня вырос. Важно учитывать и фактор сезонности – с начала весны вырастут объемы строительства частного сектора, начнутся работы по благоустройству по госпрограммам, и спрос на продукцию асфальтобетонных заводов повысится, следовательно, стоимость бетона вырастет. С учетом всех эти факторов, искусственное сдерживание цен на стройматериалы представляется маловероятным сценарием», — сказал Кашинский.
Кроме того, по его словам, важно принимать во внимание тот факт, что цены на недвижимость на первичном рынке в том числе растут по мере строительной готовности объекта. Квартира в построенном доме не может стоить, как на котловане, поэтому увеличение цены с течением времени неизбежно, если строительство ведется по графику. Кашинский отметил, что цены сейчас растут абсолютно на все, в том числе и на новостройки. В крупнейших городах России цены на жилье на первичном рынке выросли за год на 10%, что соответствует официальной инфляции в стране по итогам 2024 года.
Что хотят застройщики от государства
Пресс-секретарь группы «Эталон» Евгений Новиков сообщил РБК Татарстан, что за год, по сравнению с январем 2024 года, жилье в Казани подорожало на 14% до 237 тыс. руб. за квадрат, в Татарстане – на 20%.
Он считает, что поддержать строительную отрасль в текущих условиях мог бы комплекс мер, включающий, например, введение отрицательных ставок для проектного финансирования при перепокрытии на эскроу-счетах, развитие строительства социальной инфраструктуры, субсидирование кредитования строительства соцобъектов, сдерживание роста цен на недвижимость, поддержку многодетных семей и так далее.
«Например, текущее законодательство ограничивает конкуренцию между банками – эскроу-агентами за условия финансирования. Выбрав однажды банк – эскроу-агент, застройщик вынужден привлекать проектное финансирование на условиях банка, даже если на рынке существуют значительно более выгодные условия. Предложение Группы «Эталон»: упростить процедуру смены банка – эскроу-агента на любой стадии строительства с последующим трансфером денежных средств дольщиков в новый банк», — сказал Новиков.
Несмотря на то, что в последние годы были внедрены разнообразные механизмы стимулирования спроса на жилье, отметил он, для удержания цен их не существовало. Решением, по мнению пресс-секретаря группы «Эталон» мог бы стать запуск программ льготного ипотечного кредитования с субсидированной ставкой 15% на приобретение строящегося жилья при соответствующей средней рыночной стоимости 1 кв. м общей площади жилого помещения по приказу минстроя РФ.
Не только поддержать строительный сектор, но и стимулировать рождаемость в России, по его словам, помогли бы особые условия для приобретения жилья многодетными семьями, например, программы льготного ипотечного кредитования с субсидированной ставкой 3% для таких семей.
Субсидирование процентов по кредитованию строительства соцобъектов облегчило бы ситуацию, так как в большинстве случаев социальные объекты, например, школы, детские сады, в рамках жилых комплексов передаются застройщиком государству безвозмездно. На эскроу-счета средства, симметричные затратам на строительство таких объектов, не поступают. Это приводит не только к повышенной процентной нагрузке на проект, но и к удорожанию квадратного метра, продаваемого по договорам долевого участия.
«Следовало бы также предусмотреть возможность компенсировать операторам комплексного развития территорий (КРТ) расходов на создание социальных и инфраструктурных объектов в размере сметной стоимости строительства, если эти объекты были переданы в госсобственность. Этот механизм позволит федеральным и региональным властям экономить свои бюджеты, вовлекать финансовые ресурсы застройщиков в создание дефицитных объектов инфраструктуры, гарантировать минимальную стоимость и сократить сроки на их создание», — сказал пресс-секретарь группы «Эталон».
Практические все опрошенные девелоперы тоже указали на необходимость введения субсидирования ставок по проектному финансированию. Николаев из BMP Brands Group считает, что, введя в связи резким падением продаж компенсации высоких процентных ставок по кредитам в рамках проектного финансирования или отсрочку выплат по ним, государство оказало бы реальную помощь застройщикам. Еще один вариант – мораторий на штрафные санкции за просрочку по текущим платежам, чтобы застройщики не уходили в «красную зону» с остановкой финансирования. Банки, в свою очередь, могли бы отменить любые комиссии за выдачу кредита застройщику и за ипотечные продукты.
Поддержать стройкомплекс, продолжает Николаев, может госсубсидирование покупки строительных материалов.
«Кроме того, хорошо бы внедрить инструменты финансовой поддержки генподрядных компаний, которые работают на объектах с проектным финансированием и счетами эскроу. Это позволит избежать остановки процесса строительства и даст возможность оптимизировать все процессы на стройке без привязки к платежам от застройщика, например, закупать материалы заранее, до повышения цен», - сказал управляющий партнер BMP Brands Group.
Цена квадратного метра и ипотека
Во втором полугодии прошлого года на рынке жилья Татарстана произошел спад. Однако в декабре 2024-го продажи и ипотечные выдачи демонстрировали положительную динамику.
По данным «Яндекс Недвижимости», за год первичное жилье в Казани подорожало на 13,9% – до 223 тыс. руб. за квадратный метр в декабре прошлого года против 196 тыс. в том же месяце 2023-го. Объем предложений за последний месяц года сократился на 6,8%. Средняя полная стоимость квартиры на первичном рынке в декабре составила 11,2 млн руб., средняя площадь– 53,3 кв. м.
Минстрой РТ сообщает, что в 2024 году продажи жилья в Татарстане снизились на 5,7% – с 142,2 млрд руб. в позапрошлом году до 134,1 млрд в 2024-м. Министр строительства, архитектуры и ЖКХ РТ Марат Айзатуллин рассказал на коллегии, что спад, как и по всей стране, начался в регионе во второй половине истекшего года из-за повышения ключевой ставки, завершения льготной ипотеки и корректировки условий семейной и ИТ программ.
Если в июне 2024 года динамика продаж составила +147,2% к тому же месяцу позапрошлого года: 20,8 млрд руб. против 8,4 млрд, то в июле была зафиксирована отрицательная динамика 36,8% (7,4 млрд в прошлом июле, 11,7 млрд – за тот же период 2023-го). В сентябре она достигла максимального значения – минус 62,7% до 7,4 млрд. В последующие месяцы падение начало замедляться: -40,9% год к году в октябре, -40,8% – в ноябре, -39,1% – в декабре истекшего года, по сравнению с тем же месяцем позапрошлого года.
Количество ипотечных кредитов, рассказал Айзатуллин, снизилось в Татарстане по итогам 11 месяцев прошлого года на 33%: с 67,3 тыс. в январе-ноябре 2023-го до немногим более 45 тыс. в тот же период прошлого года. Объем тоже снизился на 33% – 168,7 млрд руб. против 251,6 млрд.
По данным Объединенного кредитного бюро в декабре ипотека выросла месяц к месяцу на 10% по числу выданных кредитов – 2,2 тыс., по объему рост составил 16% до 9,6 млрд. Средняя сумма кредита составила в декабре 2024 года в РТ 4,3 млн руб., срок – 22,8 лет.
На первичном рынке отрицательная динамика в ипотеке, сообщил Айзатуллин, составила 32%: под залог договоров долевого участия зарегистрировали порядка 13,1 тыс. ипотечных сделок против 19,2 тыс. за 11 месяцев 2023 года. Объем кредитования в сегменте новостроек снизился год к году на 23,5% – с 92,3 млрд до 72,2 млрд руб.
Росреестр республики в 2024 году зарегистрировал 20,7 тыс. договоров участия в долевом строительстве. По сравнению с предыдущим годом, их количество снизилось более чем на 22%. Но в конце прошлого года в республике зафиксировали рост числа новых договоров на 47%. В декабре их количество превысило 2,28 тыс. против 1,55 тыс. в ноябре, рассказала заместитель руководителя Росреестра Татарстана Лилия Бурганова.
Запуск новых проектов
Компания BMP Brands Group, рассказал Николаев, приняла решение использовать текущий период для разработки новых проектов на будущее, которые при стабилизации ситуации можно будет быстро вывести на рынок. При нынешних ставках по кредитам на рынок можно выводить исключительно высокомаржинальные проекты.
«Так как наша компания развивает проекты в агломерации Казани, кредит в текущих условиях означает минусовые значения показателей финансовых моделей», - сказал управляющий партнер BMP Brands Group.
Однако большинство из опрошенных РБК Татарстан девелоперов заявили РБК Татарстан, что не будут ставить запуск проектов на паузу. Коммерческий директор «#Суварстроит» сообщил, что в 2025 году планируется ввести в эксплуатацию порядка 180 тыс. кв. м жилья, плюс – коммерческие помещения, паркинги, многофункциональные центра. Абдулхаев выразил надежду, что поддержка со стороны минстроя позволит изменить ситуацию на рынке к лучшему.
Президент GloraX заявил, что компания будет придерживаться заявленной стратегии развития, невзирая на турбулентность на рынке. В первом полугодии компания намерена запустить в Казани два новых проекта, в дополнении к уже реализуемому на территории «Экорайона» в Кировском районе города.
Новиков из группы «Эталон» сообщил, что в январе текущего года компания получила разрешение на строительство третьей очереди возводимого в Казани жилого комплекса, в ближайшее время планируется открыть продажи. «Мы считаем рынок Казани очень перспективным и в настоящий момент прорабатываем приобретение в городе нескольких проектов с готовой градостроительной документацией в расчете на максимально оперативный запуск их реализации», — сказал он.
Подпишись на Telegram РБК Татарстан