Стройка в кризис: рынок недвижимости ждет роста цен и снижения спроса

Короли строительства

Портал «Единый реестр застройщиков» опубликовал рейтинг девелоперов, которые ввели наибольшее количество жилья в 2019 году. Рейтинг формируется на основе данных минстроя, Росреестра и Росстата, а также официальных отчетов компаний.

Как рассказал РБК Татарстан руководитель Управления мониторинга жилищного строительства Денис Гулый, портал ЕРЗ.РФ публикует топ застройщиков по вводу жилья с 2016 года. «При формировании топа учитываются жилые объекты, введенные в эксплуатацию за отчетный год, при этом учитывается жилая площадь построенных объектов. Мы не учитываем социальные объекты, офисы и иные виды нежилых объектов. Сумма жилых площадей определяет итоговый объем ввода жилья. Итоговый объем ввода и определяет место застройщика, как в топ по РФ, так и по региону», — сказал Денис Гулый.

По его словам, в топ-30 традиционно находятся одни и те же игроки. «Они меняются местами между собой. Но очевидно доминирование Московского региона, а также Санкт-Петербурга и Ленинградской области. Это логично, так как в этих регионах самый большой объем текущего строительства. Также в топ попадают крупные региональные игроки из Татарстана, Воронежа, Краснодара, Свердловской области», — сказал спикер.

Расстановки сил

Топ застройщиков России в 2019 году возглавляют московские компании «ПИК», КП УГС, а также петербургский холдинг Setl Group. Лидером рейтинга введено 1,7 млн кв. метров жилья. Показатели второй и третьей компаний топа практически равны 681,2 тыс. и 679,2 тыс. кв. метров, соответственно. При этом «ПИК» и Setl Group сохранили свои позиции в рейтинге относительно 2018 года, в то время как КП УГС стали новичками рейтинга, заняв сразу вторую строчку.

Руководитель консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (Setl Group) Ольга Трошева в беседе с РБК Татарстан отметила, что сегодня объем строящегося жилья, в первую очередь, зависит от спроса и определяется стратегиями строительных компаний. «На данный показатель также влияет законодательство, регулирующее работу девелоперов в России», — сказала Трошева.

По ее словам, для покупателей стало важно наличие инфраструктуры, как социальной, так и коммерческой, и рекреационной. «Семьи с детьми выбирают локации и проекты, в которых возводятся детские сады и школы, рядом есть парки и торговые центры. К примеру, Setl Group в настоящее время строит 17 социальных объектов в разных жилых комплексах Петербурга и Ленобласти и предполагает ввести в эксплуатацию 10 из них уже в текущем году. Холдинг также благоустраивает набережные в своих проектах «у воды», создает новые зеленые зоны. В проекте «Солнечный город» в Петербурге Setl Group создал благоустроенный парк отдыха площадью 50 тыс. кв. м. Это первый в городе парковый проект такого масштаба, созданный за счет частных средств», — сказала Трошева.

Татарстан в тридцадке

Для татарстанского рынка важно, что в 2019 году в первую тридцадку рейтинга, которому доверяют риелторские компании и планирующие покупку клиенты, попала только одна компания из республики – «Унистрой». При этом авторы исследования присвоили организации максимальную оценку в 5 баллов. Для сравнения лидер рейтинга Группа «ПИК» имеет оценку в 3,5 баллов.

В 2019 году «Унистрой» ввел 176 тыс. кв. метров жилья. По словам Дениса Гулого, компания ежегодно вводит больше 100 тыс. метров.

«Это большой объем и большое достижение. При этом в Татарстане доли всех застройщиков-лидеров весьма близки. На рынке нет явной доминанты. На наш взгляд, это даже хорошо, так как есть конкуренция, и наблюдается стабильная динамика строительства. Например, есть регионы, где застройщик строит много, но вводит мало, из-за чего срок строительства достаточно долгий. В Татарстане, по нашим оценкам, средний срок строительства составляет 38,6 месяцев. Это хороший показатель. Если застройщики могут позволить себе брать объемы и оперативно вводить их в эксплуатацию, значит у них потенциально неплохо идет финансирование строительства и продажи. Это свидетельствует о стабильности рынка», — сказал Гулый.

Ближайший конкурент «Унистроя» по региональному рынку ГК «Ак Барс Девелопмент» занимает 43 позицию рейтинга с показателем в 111 тыс. кв. метров введенного жилья. Третья компания из Татарстана – ГК «ЖИК» – оказалась на 56 месте. Застройщик ввел 93,2 тыс. кв. метров.

Рынок Татарстана

По объему текущего строительства в Татарстане, согласно данным ЕРЗ, первое место также у компании «Унистрой». В настоящее время застройщик возводит дома в 4 жилых комплексах в Татарстане - «ART City», «Беседа», «Весна», «Царево Village». А также в двух ЖК в Самарской области и Башкортостане. Компания строит 227,9 тыс. квадратных метров, что составляет 9,7% от общего объема. возводимого в республике жилья. К продаже доступно 2,4 тыс. квартир.

Вторую строчку занимает группа компаний «Профит» с показателем в 180,6 тыс.кв.метров и долей рынка в 7,7%. Застройщик возводит комплексы «64 комплекс», «Побережье», «Центральный», «Яшьлек». В продаже находится 558 квартир.

Замыкает тройку группа «Ак Барс Девелопмент», объем строительства которой на 1 марта оценивали в 167,3 тыс. кв. метров, что составляет 7,1% об общего объема. Застройщик возводит жилые комплексы «Казань XXI век», «Мой ритм», «Нобелевский», «Светлая долина», «Солнечный город». Доступно к продаже 196 квартир.

При этом оценку в 5 баллов от ЕРЗ среди десятки лидеров в Татарстане, помимо компании «Унистрой», имеют еще 4 застройщика. Это «СМУ-88», которые располагаются на 4 месте рейтинга с объемом строительства в 159,1 тыс. кв. метров . Компания «Домкор» с показателем 114 тыс. кв. метров (5 место). СК «Арт-Срой» с объемом в 69,7 тыс. кв. метров (9 место). ЖСК «Комфортное жилье» – 62,8 тыс. кв. метров (10 место).

Заместитель генерального директора девелоперской компании «Унистрой» Искандер Юсупов отмечает, что сегодня девелоперам необходимо работать сразу в двух направлениях: с одной стороны – в части продукта, с другой – сервиса.

«С точки зрения продукта – развивать архитектуру, инфраструктуру. Сегодня выбор клиента не ограничивается рамками квартиры. Для него важно наличие детских садов, школ, парков прямо на территории. Из последних новшеств, которые мы внедрили в наших проектах и позаимствовали из Европы: «ситихаусы» – квартиры с большими террасами на 1 этажах и собственными придомовыми участками. Привычные лоджии и балконы мы заменили отапливаемыми зимними садами. Также мы полностью пересмотрели концепции наших дворов и сегодня это полноценные парковые пространства, где будут высажены разновидности более 1 тыс. деревьев и кустарников. В каждом проекте компания оборудует спортивные поля для игр в футбол, баскетбол, хоккей», — сказал Юсупов. Также он обратил внимание, что компания перешла на использование экологичных материалов в обустройстве среды.

В части сервиса, по словам Искандера Юсупова, важно превосходить ожидания. «К примеру, мы освобождаем наших клиентов от регистрации договоров, оформления права собственности. Привозим готовые документы клиенту в любое удобное для него место: домой, в офис, спортзал. Мы первыми в Татарстане внедрили формат встреч жителей с руководителями застройщика и Сервисной компании. Любая обратная связь от наших клиентов, в том числе, критика, – наша точка роста. Плюс сегодня мы многие наши услуги стараемся перевести в онлайн-пространство. К примеру, уже сегодня наши клиенты могут дистанционно подать заявку на ипотеку, оформить сделку. В нашем мобильном приложении доступны все цены на квартиры, там же можно забронировать квартиру и посмотреть все расчеты, оплатить коммунальные платежи. Для жителей через Сервисную компанию мы запустили дополнительные услуги, которые также можно заказать онлайн: доставка продуктов, выгул собак, уборка квартир, страхование имущества и т.д.», — сказал Юсупов.

Цены в рост

Согласно данным Росреестра РТ, новый год сектор недвижимости начал с падения показателей. Так, в феврале 2020 года было зарегистрировано 1,7 тыс. договоров долевого участия, что на 33% меньше чем за аналогичный период прошлого года. Количество ипотечных сделок также снизилось. За первые два месяца 2020 года их число составило 9,9 тыс. В прошлом году в Татарстане было заключено 11,2 тыс. ипотечных сделок. Общее количество договоров купли-продажи за январь-февраль 2020 года составляет 15,9 тыс., что на 5,4% ниже прошлогодних показателей за аналогичный период.

Искандер Юсупов отметил, что сегодня рынок недвижимости продолжает терять стабильность. «Текущую ситуацию следует оценивать с учетом двух предшествующих кризисов 2008 и 2014 годов. Несмотря на общность целого ряда негативных факторов, таких как: падение курса рубля по отношению к доллару, повышение цен на нефть, в те года застройщики конкурировали с точки зрения продукта и старались выводить на рынок быстроликвидные студии, евроформаты. Сегодня же ситуация изменилась. С одной стороны, мы видим высокий потенциальный спрос на жилье, с другой – ограниченную платежеспособность населения. Поэтому, в данной ситуации выигрывают девелоперы, которые обладают финансовой стабильностью, несмотря на эскроу и прочие сложности», — сказал Юсупов.

Заместитель генерального директора девелоперской компании «Унистрой» Искандер Юсупов (Фото компании «Унистрой»)

По его словам, они могут предложить клиенту выгодные инструменты покупки недвижимости: рассрочку, субсидированную за счет застройщика ипотека, ипотечные каникулы и т.д.

Напомним, ситуация усугубилась в первой половине марта, когда участники соглашения ОПЕК+ не смогли договориться о дальнейшем сокращении суточной добычи нефти. В ночь на 9 марта цена нефти марки Brent упала более чем на 30%. 16 марта на фондовых рынках из-за падения стоимости нефти и ухудшающейся ситуации с распространением коронавируса в мире произошел третий за неделю обвал. Цена барреля североморской Brent в ходе торгов падала ниже $30 впервые с января 2016 года. На этом фоне курс доллара на Московской бирже вырос до 73,8 руб., а евро — до 82,2 руб. В ходе торгов доллар поднимался выше 75 руб.

Обвал рубля, подчеркнул Искандер Юсупов, неизбежно приведет к росту цен в сфере недвижимости. «Многие девелоперы работают c импортным оборудованием и материалами. Поэтому изменение курса рубля повысит цены на эти товары и увеличит себестоимость квадратного метра. Что касается спроса, то в апреле я прогнозирую увеличение темпов продаж на 8% по сравнению с январем-февралем. И в большинстве это будут инвесторы. Сегодня они выбирают консервативный и надежный способ сохранения сбережений – инвестиции в недвижимость», — сказал спикер. Он отметил, что на фоне новостей о повышении ставок наблюдается наплыв желающих быстрее оформить кредит и выйти на сделку.

Ольга Трошева согласилась, что в случае продолжения тренда на повышение курсов валют, можно ожидать увеличения себестоимости строительства. «Как показал опыт предыдущих лет, в такие периоды рынок реагирует ростом спроса на недвижимость: покупатели предпочитают вкладывать свободные средства в рублях именно в строящееся жилье. Таким образом, можно говорить о возможном увеличении интереса к покупке жилья на первичном рынке», — сказала Трошева.

При этом старший аналитик ИАЦ «Альпари» Анна Бодрова считает, что кризисная ситуация спровоцирует снижение покупательского спроса, из-за чего стоит ждать падения цен на недвижимость. «Процесс приобретения недвижимости достаточно длительный, а ипотечные выплаты длятся еще дольше. Поэтому у кого уже есть предварительно одобренная низкая процентная ставка по ипотеке, пытаются скорее выйти на сделку. Все же остальные тормозят с покупкой, желая переждать неопределенность. Если доллар останется на уровне 71-73 руб., то некоторым просто не с чего будет платить ипотеку», — сказала Бодрова.

Анна Бодрова, старший аналитик «Альпари» (Фото: Альпари)  

Тем не менее, по ее словам, резкого падения цен на квадратные метры не будет. «Максимум небольшой откат в пределах 2-5%. Причем в первую очередь подешевеют квартиры класса люкс, бизнес и комфорт. Жилье эконом-класса, судя по предыдущим экономическим кризисам, особенно в цене не меняется, так как у него свой устойчивый сегмент спроса. При этом на все виды жилья именно сейчас стоит ждать дополнительных акций и скидок, так как девелопмент крайне заинтересован поскорее продать квадратные метры. Снижение цен на жилье отчетливо будет заметно уже к середине апреля, если в экономике все останется без принципиальных изменений», — сказала Бодрова.