Ставки сделаны: как рынок Татарстана встретил обновление льготной ипотеки

Сегодня на совещании у президента России вице-премьер РФ Марат Хуснуллин предложил сохранить ставки по семейной (6%), сельской и дальневосточной ипотеке на текущем уровне, а по льготной программе с 1 апреля повысить ее с 7% до 12% годовых. Президент РФ Владимир Путин поддержал инициативы. С 1 апреля, помимо индексации ставок по льготной ипотеке, максимальная сумма кредита в Москве и Санкт-Петербурге, Московской и Ленинградской областях будет 12 млн руб., а остальных регионах, включая Татарстан, возрастет до 6 млн рублей.

Драйвер рынка

По словам замминистра строительства, архитектуры и ЖКХ РТ Ильшата Гимаева, ипотека с господдержкой является основным фактором, который сейчас стимулирует продажи жилья. Люди спешат получить одобрение по ипотечным займам до конца марта, пока не изменились условия программы.

«Мы вместе со строительным сообществом ждем решения на уровне федерального центра по льготной ипотеке. Пока озвучиваются разные варианты, например, ставка в 10%», – сказал заместитель министра.

В 2021 году, в общей сложности, было выдано свыше 60,8 тыс. ипотечных кредитов на 176 млрд рублей. Для покупки жилья на первичном рынке было оформлено 14 тыс. кредитов на 50 млрд руб., из которых свыше 11 тыс. займов – по льготной ипотеке.

«Недвижимость всегда будет якорным стимулом для населения. И мы надеемся, что все будет двигаться вперед. И население получит меры господдержки, которые позволят ему покупать, продавать жилье, в том числе на вторичном рынке, который сейчас буксует», – сказал заместитель министра.

Заместитель коммерческого директора ГК «Садовое кольцо» Сергей Кропанев отметил, что застройщики нуждаются в помощи государства. Основным драйвером продаж жилья является ипотека. «Проведенный нами подсчет показал, что при повышении ставки с 7,5 % до 22% ежемесячный платеж вырос более чем на 120% вне зависимости от суммы кредита. Маловероятно, что доходы населения будут расти такими же темпами», – сказал Кропанев.

Генеральный директор ГК «СМУ-88» Наиль Галеев сообщил, что, как и другие участники рынка, с начала года фиксирует повышенный спрос на жилье, обусловленный желанием покупателей воспользоваться текущими условиями программ с господдержкой.

«В первую очередь, конечно, разбирают более дешевое жилье, меньшей квадратуры. Его проще подобрать под условия семейной льготной ипотеки. Но мы все хотим улучшить качество жизни людей, поэтому нужно повысить лимиты по программам с господдержкой. Иначе этот инструмент не работает так, как должен», – сказал Галеев. Сейчас для Татарстана и большинства субъектов страны они составляют 3 млн руб. для льготной, 6 млн для семейной ипотеки. В Москве и Санкт-Петербурге максимум – 6 и 12 млн руб соответственно. А 3-комнатная квартира стоит в Казани порядка 10 млн руб.

Как сообщил руководитель Абсолют Банка в Казани Ильгиз Сабиткарамов на рынке ипотеки наблюдается спад по числу сделок. По стандартным программам жилищного кредитования ставки поднялись до 22-25% годовых.

«В этих условиях ипотека стала доступна значительно меньшему количеству потенциальных заемщиков. При увеличении ставок почти в два раза растет и размер ежемесячного платежа. Соответственно, круг заемщиков, которым такая финансовая нагрузка по силам, сокращается», – сказал Сабиткарамов.

Рынок живет

Но несмотря на то, что рост ставок выше 20% годовых стал стоп-фактором для многих заемщиков, сделки заключаются, рынок не замер. «Ипотеку оформляют те, кто остро нуждается в покупке жилплощади, у кого есть значительная сумма в качестве первоначального взноса – хотя бы 30-50% от стоимости квартиры», – сказал топ-менеджер.

По его словам, часть казанских заемщиков берет ипотеку, рассчитывая в дальнейшем рефинансировать ее и снизить финансовую нагрузку. «В этом случае мой совет – повременить с использованием маткапитала в качестве части первоначального взноса или частичного досрочного погашения, потому что далеко не все банки будут рефинансировать такую квартиру, и не допускать просрочек платежей – хорошая кредитная история принципиально важна и в этом случае», – сказал руководитель Абсолют банка в Казани.

Сабиткарамов добавил, что для заемщиков возможность использовать маткапитал в качестве части первоначального взноса станет еще более актуальной. «У нас в банке в конце 2021 года по стандартным программам его применяли 10-15% заемщиков, по госпрограмме «Семейная ипотека» – 80-90% заемщиков», – сказал он.

Меньшие площади

Средний размер ипотечного кредита в Казани в конце 2021 года, по словам Сабиткарамова, достиг 3,135 млн рублей на вторичном рынке и 4,8 млн рублей – в новостройках. «Предпосылок для снижения нет, но и для резкого увеличения – тоже. Если в 2021 году хитом продаж были просторные двух-трехкомнатные квартиры площадью более 50 кв. метров, то в 2022 году, в связи с увеличением цен и ставок, казанские заемщики будут чаще останавливать выбор на жилье меньшей площади. На первое место по популярности снова вернутся однушки», – сказал Сабиткарамов.

При условии снижения ставок до 15-18% годовых есть потенциал для существенного роста коммерческой ипотеки. «Мы наблюдали увеличение числа сделок с коммерческой недвижимостью в последние месяцы 2021 года, средний чек составлял около 15 млн рублей. Казанские предприниматели и сегодня заинтересованы в покупке недвижимости для бизнеса – под офисы, магазины, пекарни, производства, салоны. Но высокие ставки поставили это направление на стоп. Проводятся только сделки за наличные. Среди них около половины – инвестиционные», – сказал Сабиткарамов.

Позитивный сигнал

Управляющий директор «Открытие Research» Константин Енин отметил, что в начале марта на отраслевых мероприятиях представители власти озвучивали, что рассматривается ставка по ипотеке с господдержкой на уровне 12-14% годовых.

«Такие ставки станут позитивным сигналом для рынка – сделки будут происходить. Более того, в марте были сделки по рыночным ставкам около 20%. Но, вероятно, люди воспринимают такую ипотеку, как рассрочку, понимая, что у них вскоре появятся какие-то деньги, и они смогут закрыть кредит досрочно», – считает Енин.

Он добавил, что статистика по ипотечным сделкам за первые 2 недели марта сопоставима с прошлогодними показателями, когда на рынке был зафиксирован аномально высокий уровень продаж. Большая часть сделок заключена в рамках льготной и семейной ипотек. В результате, средний чек в марте снизился до 3,35 млн руб. против 3,56 млн – в феврале. «Это цены декабря, то есть это последние одобренные тогда кредиты», – сказал Енин.

Чтобы на рынке вновь начали полноценно работать стандартные ипотечные программы (на уровне 12% годовых), отметил аналитик, ключевую ставку необходимо понизить вдвое. Сейчас среднерыночная ипотечная ставка находится на уровне 20%. Он добавил, что снижать ставку для клиентов позволяет застройщикам механизм эскроу.

Подпишись на Telegram РБК Татарстан