Большая стройка: как рынок жилья Татарстана встретил вызовы 2022 года

Эскроу-подушка безопасности

Как сообщил замминистра строительства, архитектуры и ЖКХ Татарстана Ильшат Гимаев на конференции для застройщиков «Жилое строительство: тренды, финансирование, новые возможности», на данный момент в республике 110 застройщиков возводят 215 многоквартирных домов общей площадью 2,1 млн кв. м. Из них единственный дом строится одной из компаний по старым правилам, для остальных используется система проектного финансирования, в рамках которого с гражданами заключено 13,8 тыс. договоров долевого участия.

Конференция прошла в Казани по инициативе банка ВТБ и собрала игроков рынка недвижимости из столицы РТ, Самары, Тюмени, Орла, Тамбова, Краснодара, Барнаула и других городов России, представителей власти, экспертов отрасли.

Мэр Казани Ильсур Метшин отметил, что с 2005 года региональные и муниципальные власти ведут масштабную работу по повышению привлекательности города для студентов и формированию комфортной среды проживания для представителей всех поколений. К 2050 году, прогнозирует мэр, население Казани увеличится с 1,3 млн до 2 млн человек.

«Именно объемы строительства жилья являются одним из показателей развития города», — сказал Ильсур Метшин. В 2021 году в Казани ввели в эксплуатацию 1,3 млн кв. м жилья, по итогам 9 месяцев текущего года показатель составил 709,7 тыс. кв. м.

Старший вице-президент ВТБ, руководитель департамента регионального корпоративного бизнеса Руслан Еременко отметил, что девелоперский сектор адаптировался к новым экономическим условиям. Это демонстрирует устойчивый рост спроса на банковское финансирование в регионах России.

По прогнозам банка, в этом году ВТБ более чем в 1,5 раза нарастит объем финансирования проектов жилой недвижимости, реализуемых клиентами среднего и малого бизнеса, по сравнению с показателем начала года. В банке будет действовать 450 кредитных соглашений с застройщиками на 565 млрд рублей. В будущем году ожидается рост до 20% по числу договоров и 30% − по объему финансирования. Площадь региональных проектов в портфеле банка составит до 10 млн кв. м.

старший вице-президент ВТБ, руководитель департамента регионального корпоративного бизнеса Руслан Еременко (слева) и мэр Казани Ильсур Метшин (справа)

«Наша стратегическая задача − предоставлять строителям возможность сохранять темпы ввода жилья и завершать начатые объекты, реализовывать социальные и инфраструктурные проекты для жителей, обеспечивать население рабочими местами. ВТБ всегда активно поддерживал строительный сектор, в том числе работающие в нем предприятия среднего и малого бизнеса. Только в этом году мы профинансировали свыше 100 их жилищных проектов общей площадь более 3 млн кв. м», — сказал Руслан Еременко.

Гендиректор ГК «СМУ-88» Наиль Галеев заявил, что внедренная система проектного финансирования нивелировала риски как для дольщиков, так и девелоперов. «У нас есть понимание, на какие деньги строить. Понятно, что нужна наполняемость, чтобы оптимизировать прибыль, но никто уже не думает о том, что дом можно не достроить, и мы можем начинать заниматься новыми проектами», — отметил топ-менеджер.

По словам Наиля Галеева, компания не прогнозирует сокращения рынка в Казани. Спрос стимулируют в том числе покупатели из других регионов. «Рынок столицы Татарстана достаточно емкий, и потребность в жилье большая», — отметил он.

Президент ГК «Страна Девелопмент» Александр Гайдуков считает, что в рамках проектного финансирования банки, помимо прочего, помогают девелоперам поставлять на рынок более востребованный продукт, анализируя структуру спроса и предлагая при необходимости скорректировать проект.

«Банки сняли с нас риски. Если раньше что-то происходило, то было очень сложно: «на плечах» пара тысяч дольщиков, непонятно, как достраивать объект, продаж нет. С переходом на проектное финансирование с таким больше не приходится сталкиваться. Банк продолжает финансирование, не меняет ставки по проектному финансированию и фактически снимает все риски, возникающие при реализации проекта», — сказал Александр Гайдуков.

Управляющий банка ВТБ в Татарстане – вице-президент Марьям Давлетшина отметила, что новым игрокам рынка приходится сложнее, поскольку у них не наработаны партнерские отношения с кредитными организациями, поставщиками, подрядчиками.

Однако и новичкам, и тем девелоперам, которые работают на рынке не первый год и зарекомендовали себя, в условиях турбулентности стоит проявлять гибкость, оперативно принимать решения и работать над эффективностью продаж. А чтобы хорошо продавать, нужно иметь хорошие бизнес-идею и концепт проекта, поскольку потребитель сейчас очень требовательный», — сказала Марьям Давлетшина.

Осторожность в ипотеке

До 85% квартир в Казани продается по ипотеке, отметил замгенерального директора ООО «АБД» Илья Лекарев.

Вице-президент, начальник управления партнерских ипотечных программ ВТБ Ирина Качурина рассказала о развитии рынка жилищного кредитования в этом году. В I квартале наблюдалась повышенная активность населения – в этот период в Татарстане объем выдач банка составил 12,4 млрд руб. против 6,7 млрд за аналогичный период прошлого года. В последующие три месяца продажи сократились до 5,7 млрд, а в III выросли до 10,7 млрд.

По результатам 10 месяцев, отметила Ирина Качурина, общий объем выдач ипотеки в республике составил 32,4 млрд рублей, что почти на 10% превышает результат за аналогичный период прошлого года.

По ее словам, девелоперам совместно с банками необходимо работать над мерами по поддержанию спроса. Среди них она выделила программы с государственной поддержкой.

«Безусловно, строительный рынок поддержали государственные программы. Правительство не только продлевало действующие, но и оперативно вводило новые меры поддержки, появилась, например, ИТ-ипотека», — рассказала Ирина Качурина.

Илья Лекарев считает, что цены на жилье в Казани приблизились к Санкт-Петербургу, поэтому столице Татарстана было бы правильно повысить лимит по программе льготной ипотеки до московского и петербургского уровня. «Потому что в текущих условиях на казанском рынке в лимиты льготной ипотеки попадают по стоимости только студии и однушки», — констатировал он.

Директор консалтингового агентства GMK Сергей Разуваев рассказал, что объем ипотеки в РФ сократился на 22%. «Объем ипотеки сокращается, но не трагично. Обычная ставка выросла с 8,6% до 10,4%, льготная – с 5,98% до 6,6%», — сказал руководитель GMK.

Стоимость квадратного метра на первичном рынке, по словам Сергея Разуваева, выросла в 2022 году, по сравнению с предыдущем годом на 29% с 118,6 тыс. до 153,6 тыс. руб.

директор консалтингового агентства GMK Сергей Разуваев

Экономист Петр Гришин высказал мнение, что ключевая ставка сейчас находится на минимуме, и более она понижаться не будет. Он прогнозировал, что на следующем заседании ЦБ в декабре либо в 2023 году будет решено повысить ее.

25 млн кв. м к 2030 году

По словам замминистра строительства, архитектуры и ЖКХ РТ, в 2021 году доля стройкомплекса в валовом региональном продукте Татарстана составила 6%, объем выполненных работ – 416 млрд руб. В этом году показатель, прогнозирует Ильшат Гимаев, увеличится до 464 млрд руб. В прошлом году впервые в истории региона было введено в эксплуатацию 3,01 млн кв. м жилья. По объему ввода РТ заняла первое место в ПФО и шестое − по России.

До 2030 года в Татарстане планируется построить более 25,6 млн кв. м жилья: ежегодный объем ввода должен вырасти до 3,5 миллиона квадратов. Однако уже в текущем году, отметил замминистра, республика вышла на показатель 2025-го.

«В этом году мы не можем ввести меньше, чем в прошлом году. Поэтому план на этот год будем перевыполнять», — сказал Ильшат Гимаев.

Изначально на 2022 год было заявлено 2,8 млн кв. м жилья, однако на данный момент в Татарстане сдали 2,9 млн квадратов. Количество выданных разрешений на строительство, по итогам 9 месяцев 2022 года, выросло к аналогичному периоду прошлого года в 1,8 раз до 277 – площадь застройки по ним составляет 1,6 млн кв. м.

«Это неплохо. Но учитывая масштабные планы республики, этого объема ввода недостаточно. Благодаря изменению федерального законодательства, запуску новых мер поддержки строительной отрасли ведется работа по увеличению заделов для нового строительства. Это касается таких крупных проектов, как Казанская агломерация: «Большой Зеленодольск», «Лаишевский узел», а также реновация территории у речного порта в Казани», — отметил Ильшат Гимаев.

управляющий банка ВТБ в Татарстане – вице-президент Марьям Давлетшина

Как отметила Марьям Давлетшина, банк заинтересован в наращивании финансирования строительных проектов в республике. С начала года ВТБ увеличил кредитный портфель предприятий отрасли в Татарстане на 40% − до 16,8 млрд рублей и продолжает заключать договоры застройщиками.

 В рамках конференции были подписаны два соглашения. Компания «Унистрой» («Джи-групп») получит более 3 млрд рублей на строительство дома в составе ЖК ART City, банк также профинансирует на 2,4 млрд ее сделку по приобретению двух земельных участков в Екатеринбурге. Второе соглашение – со специализированным застройщиком «Зеленая Долина» (MIR Group) предусматривает поддержку проекта комплексной застройки территории в Зеленодольском районе. На эти цели будет предоставлено 1,2 млрд рублей. «Уверен, что расширение бизнеса наших партнеров будет способствовать развитию строительной отрасли и общему росту региональной экономики», — подчеркнул Руслан Еременко.

Подпишись на Telegram РБК Татарстан