Мартовский заем: что происходит на рынке жилья и ипотеки Казани

Где заделы

Как сообщил замминистра строительства, архитектуры и ЖКХ РТ Ильшат Гимаев, в республике введено порядка 800 тыс. кв. метров жилья, что сопоставимо с результатами того же периода прошлого года. Аналогичная ситуация пока с продажами жилья в количественном и денежном выражении. «Созданные в прошлые годы заделы позволяют нам двигаться вперед», – сказал он.

Драйвером жилищного строительства на сегодня является ИЖС: из сданных в эксплуатацию 800 тыс. кв. метров порядка 500 тыс. приходится на индивидуальное домостроение. При этом новые проекты застройщики инвестиционного жилья в сложившейся ситуации заморозили. «А это заделы на 2023-2025 годы», – сказал Гимаев.

На сегодня регион занимает 6 место в стране по объему введенного за 2,5 месяца жилья. В прошлом году было сдано свыше 3 млн кв. метров: Татарстан занял 1 место в Приволжском ФО и пятое по России. «Пока мы идем неплохо. Что будет во втором полугодии – покажет время», – сказал замминистра.

Ценные метры

По словам Ильшата Гимаева, на рынке жилья Татарстана в сложившейся непростой ситуации не зафиксировано попыток резкого повышения цен 1 кв. метра жилья.

Заместитель коммерческого директора ГК «Садовое кольцо» Сергей Кропанев подчеркнул, что на рынке жилой недвижимости девелоперы по-разному выстраивали свою ценовую политику.

«Есть игроки, которые в течение месяца не меняли стоимость вне зависимости от спроса, другие повысили цены, а некоторые, напротив, понизили их, вероятно, чтобы собрать остатки спроса. Но в целом рынок стоит примерно на одном месте», – сказал он.

По словам руководителя Абсолют Банка в Казани Ильгиза Сабиткарамова, цены на недвижимость продолжают расти. За первые три недели марта средняя стоимость квадратного метра на вторичном рынке выросла на 3,1% почти до 140 тысяч рублей. В новостройках квадратный метр, в среднем, вырос с начала марта на 1,6% и достиг 137 тысяч рублей.

«Предпосылок для снижения стоимости недвижимости в ближайшие месяцы нет ни на первичном, ни на вторичном рынке. Напротив, собственники жилья в период экономической турбулентности снимают объекты с продажи или приостанавливают сделки. Количество объектов в продаже в республике буквально за месяц сократилось более чем на 10%. Оставшиеся растут в цене. Даже в текстах объявлений практически полностью исчезли пометки «возможен торг». С другой стороны, многих покупателей экономическая нестабильность стимулирует инвестировать накопления в квадратные метры», – сказал руководитель Абсолют банка в Казани.

Управляющий директор «Открытие Research» Константин Енин считает, что рост цен на жилье в январе-феврале был вызван высоким спросом, когда люди стремились оформить сделку по предварительно одобренным ипотекам с более низкими ставками.

«После 24 февраля динамика цен была разнонаправленной, каждый из застройщиков выбирал тактику и стратегию: одни их повышали, другие – понижали, третьи – заморозили. И очень высокие ставки по ипотеке заблокировали продажи по завышенным ценам, поскольку люди могли либо использовать те суммы, что им ранее одобрили банки, либо по льготным программам. В результате, резкого скачка цен не произошло, думаю, что по итогам марта мы увидим некоторое повышение, но оно будет в рамках статистических погрешностей», – сказал Енин.

Мартовская ипотека 

Заместитель генерального директора по продажам и маркетингу «#Суварстроит» Эльвира Галяутдинова сообщила, что компания фиксирует высокий спрос на покупку жилья. Граждане стремятся приобрести квартиры по старым условиям в рамках одобренных ранее кредитов. Драйвером продаж являются льготная и семейная ипотеки.

«Поскольку у нас имеются квартиры, стоимостью от 4,5 млн рублей, многие клиенты укладываются в условия программ с господдержкой. Поэтому мы видим большой спрос на территории Лаишевского жилья», – рассказала она.

Галяутдинова сообщила, что компания рассчитывает оформить всех покупателей до конца марта, пока действуют текущие условия программы с господдержкой. По ее словам, компания возводит 238 тыс. кв. метров жилья, из которых 170 тыс. планируется ввести в эксплуатацию в текущем году. Компания не снимала какие-либо объекты продаж.

«Мы понимаем, что в перспективе нас ждет рост ставок по ипотеке, при этом ключевые застройщики планируют реализовать совместные программы с банками по субсидированию ставок, стимулируя за счет этого и поддерживая спрос. Безусловно, на него также будет влиять доходы населения и наличие рабочих мест», – сказала Галяутдинова.

Если государство поддержит застройщиков, и банковский сектор, прогнозирует топ-менеджер, то после некотором спада во II квартале в III квартале рынок недвижимости может оживиться. Еще одним фактором может стать подпитка девелоперов средствами инвесторов, которые сейчас хранят деньги на депозитах в банках. Сейчас ставки по ним составляют 20%, однако в ближайшие 2-3 месяца они будут снижаться, и клиенты банков захотят найти альтернативу, которой могут стать инвестиции в стройкомплекс.

Директор группы компаний «СМУ-88» Наиль Галеев сообщил, что старт новых проектов, как и у других девелоперов, находится на паузе. «Ситуация для начала новых объектов пока довольно нестабильная. С текущими домами все понятно: работы идут по графику, мы их без проблем закончим и сдадим в срок. А вот новые заблокированы отсутствием проектного финансирования, хотя все разрешительные документы получены. И чем дольше это продлится, тем серьезнее встанет проблема с дефицитом жилья в 2023-2025 годах. Что будем вводить мы и наши коллеги – пока непонятно», – сказал он.

Как и другие участники рынка, «СМУ-88» с начала года фиксирует повышенный спрос на жилье, обусловленный желанием покупателей воспользоваться текущими условиями программ с господдержкой.

«В первую очередь, конечно, разбирают более дешевое жилье, меньшей квадратуры. Его проще подобрать под условия семейной льготной ипотеки. Но мы все хотим улучшить качество жизни людей, поэтому нужно повысить лимиты по программам с господдержкой. Иначе этот инструмент не работает так, как должен», – сказал Галеев. Сейчас для Татарстана и большинства субъектов страны они составляют 3 млн руб. для льготной, 6 млн для семейной ипотеки. В Москве и Санкт-Петербурге максимум – 6 и 12 млн руб. соответственно. А 3-комнатная квартира стоит в Казани порядка 10 млн руб.

Как сообщил руководитель Абсолют Банка в Казани Ильгиз Сабиткарамов, средний размер ипотечного кредита в Казани в конце 2021 года достиг 3,1 млн рублей на вторичном рынке и 4,8 млн рублей – в новостройках.

«Предпосылок для снижения нет, но и для резкого увеличения – тоже. Если в 2021 году хитом продаж были просторные двух-трехкомнатные квартиры площадью более 50 кв. метров, то в 2022 году, в связи с увеличением цен и ставок, казанские заемщики будут чаще останавливать выбор на жилье меньшей площади. На первое место по популярности снова вернутся однушки», – сказал Сабиткарамов.

По его словам, на рынке ипотеки наблюдается спад по числу сделок. По стандартным программам жилищного кредитования ставки поднялись до 22-25% годовых. «В этих условиях ипотека стала доступна значительно меньшему количеству потенциальных заемщиков. При увеличении ставок почти в два раза увеличивается и размер ежемесячного платежа. Соответственно, круг заемщиков, которым такая финансовая нагрузка по силам, сокращается», – сказал Сабиткарамов.

Но несмотря на то, что рост ставок выше 20% годовых, стало стоп-фактором для многих заемщиков, сделки заключаются, рынок не замер. «Ипотеку оформляют те, кто остро нуждается в покупке жилплощади, у кого есть значительная сумма в качестве первоначального взноса – хотя бы 30-50% от стоимости квартиры», – сказал топ-менеджер.

По его словам, часть казанских заемщиков берет ипотеку, рассчитывая в дальнейшем рефинансировать ее и снизить финансовую нагрузку. «В этом случае мой совет – повременить с использованием маткапитала в качестве части первоначального взноса или частичного досрочного погашения, потому что далеко не все банки будут рефинансировать такую квартиру, и не допускать просрочек платежей – хорошая кредитная история принципиально важна и в этом случае», – сказал руководитель Абсолют банка в Казани.

Подпишись на Telegram РБК Татарстан