Думы о недвижимости: что спасет рынок РТ от роста цен и падения спроса

Тотальный эскроу

На сегодняшний день большая часть домов в республике строится в рамках проектного финансирования. Как рассказал замминистра строительства, архитектуры и ЖКХ Татарстана Ильшат Гимаев, в августе 2020 года общая площадь многоквартирных домов, строящихся с помощью эскроу-счетов, превысила площадь объектов, возводимых по старым правилам, когда застройщики привлекают деньги дольщиков напрямую.

«На сегодня в Татарстане общая площадь возводимого жилья составляет 2,9 млн кв. метров. При этом только 26% возводится по старым правилам. Доминирующую роль на рынке играет проектное финансирование. Республика в этом плане находится в общей тенденции с РФ, и даже превышает средние показатели по стране. По нашим прогнозам, работа по всем объектам, строящимся по старым правилам, будет завершена в ближайшие пару лет», — сказал Гимаев на прошедшем в Казани круглом столе, посвященном тенденциям на рынке строящегося жилья. В целом по России, отметил замминистра, на завершение таких объектов отводится пять лет.

Тенденцию к полному переходу отрасли на проектное финансирование подтвердил и управляющий банком «Открытие» в РТ Дамир Габдулхаков. По его словам, финансирование застройщиков является одним из приоритетных направлений работы банка. «По количеству финансируемых домов «Открытие» занимает одну из лидирующих позиций в РТ. Сегодня мы финансируем строительство 41 дома, общей площадью – 479 тыс. кв. метров. За все время работы у нас появилось более 2 тыс. эскроу-счетов, 644 из которых мы уже открыли. Порядка 2 млрд рублей перечислили застройщикам, завершившим строительство. В настоящий момент на счетах эскроу находится около 5 млрд рублей. Количество нераскрытых счетов – 1433», — сказал Габдулхаков.

Дамир Габдулхаков считает, что введение новых правил в финансовую составляющую строительства домов положительно сказалось на рынке. «Изначально переход на проектное финансирование, как любое нововведение, был воспринят застройщиками с осторожностью. Требования банков выглядели непривычно. Но по прошествии полутора лет работы мы видим, что недовольных нет. Принятие закона позволило практически полностью исключить возникновения обманутых дольщиков. Главная цель была достигнута», — сказал он.

Кроме того, новая система строительства, по словам спикера, гарантировала застройщикам стабильное финансирование. «Компании могут выстраивать график работы в оптимальные с точки зрения технологии сроки. Тогда как раньше они были привязаны к наличию собственных средств или темпам продаж. Теперь же и сами продажи можно организовать наиболее удобным и выгодным образом. Нет необходимости распродавать все на уроне котлована, можно дождаться окончания строительства», — сказал Габдулхаков.

Он подчеркнул, что самые большие опасения застройщиков были связаны с увеличением стоимости строительства. «Сегодня у нас уже много реализованных проектов. Их опыт говорит о том, что переплаты по кредиту составляют всего 1%, а средняя ставка по кредиту - 2%. Это настолько незначительные цифры на фоне того же подорожания металлоконструкций, рабочей силы или изменения стоимости жилья. Негативного эффекта от перехода на систему проектного финансирования не было», — сказал спикер.

Парадокс цен

При этом участники круглого стола сошлись во мнении, что цены на казанском рынке недвижимости серьезно выросли. Вместе с тем, по словам Ильшата Гимаева, возможная отмена льготной ипотеки после 1 июля 2021 года и рост ключевой ставки стали катализатором ажиотажного спроса на квартиры. Население активно покупает недвижимость, ожидая еще большего роста цен и поднятия ставок по ипотеке.

«Хотя уже сейчас есть недвижимость, где стоимость квадратного метра превышает и 100 тыс. рублей. Это ненормально. Это очень высокая цена для наших граждан. На сегодня большинство сделок проходит через банковские структуры. Собственных денег у населения осталось мало. Пандемия сыграла свою негативную роль. Будет ли дальше расти верхняя планка цен – регулируется рынок», — сказал Гимаев.

Однако представители банковского сектора и застройщики не ждут резкого падения спроса и роста цен. Заместитель генерального директора по финансам компании «Унистрой» Руслан Капанов считает, что после отмены льготной ипотеки возможно небольшое падение спроса. «Но помимо правительственной льготной ипотеки, которую мы еще и субсидируем для наших клиентов, у нас есть не менее привлекательные инструменты, которые помогут сохранить темпы продаж. Это рассрочка, сервис обмен квартир Trade in, бонусы для иногородних клиентов, при одновременной покупке квартиры и парковочного места и другие», — сказал Капанов.

Начальник отдела ипотечного кредитования банка «Открытие» в РТ Артур Ибятов в свою очередь подчеркнул, что после изменения ключевой ставки банки незначительно отреагировали в части ипотеки. «Ставки поднялись от 0,2 до 0,4%. Поэтому спада продаж не произошло. Ставка остается на том же уровне, госпрограмма действует, продажи идут. Есть ряд инструментов, способствующих удержанию процентных ставок», — сказал Ибятов.

Однако рассчитывать на снижение цен на недвижимость, по мнению управляющего директора отдела отраслевой экспертизы Аналитического управления – Открытие Research Константина Енина, не стоит. По его словам, сильно возросшая стоимость строительных материалов, а также методика продаж застройщиков не позволят ценам серьезно упасть. «Исходя из того, что льготная ипотека закончится, а ставки увеличатся, цены на жилье должны значительно просесть. Но застройщикам будет выгодно удерживать высокие цены, жертвуя объемами продаж. При этом отмечу, что существует много продуктов, которые позволяют дать клиенту скидку. Это окажется скрыто для статистики. Но будет более гибкая работа маркетологов застройщиков. Тем не менее, цены будут оставаться на высоком уровне», — сказал Енин.

Он указал на опасность серьезной зависимости рынка от льготной ипотеки. «В какой-то момент государство перестанет закрывать глаза на рост цен и потребует от застройщиков обратную связь. Это может вылиться в снижение маржинальности, усиление контроля над самим строительством, над финансовыми потоками. В конце концов, и для покупателей станет хуже. Мы вернемся к типовой застройке с минимальной стоимостью строительных работ. Поэтому нужно сохранять баланс бизнеса и государства», — сказал Енин.

По его мнению, государству необходимо своевременно завершать программы, чтобы не росла зависимости застройщиков, а спрос не зависел напрямую от господдержки. «От застройщиков же требуется расширение линейки, диверсификация предложения. Можно добавлять новые линейки: тот же ИЖС, малоэтажное строительство. Выходить в поле коммерческой недвижимости», — сказал Енин.

Развитие в комплексе

Доступность жилья можно обеспечить за счет развития новых территорий, считает замминистра строительства, архитектуры и ЖКХ Татарстана Ильшат Гимаев. «Задача создавать новые проекты, чтобы появился спрос превышающий предложение. Тогда цены на рынке будут сбалансированы», — сказал Гимаев.

Сейчас, по его словам, количество строящегося жилья в Казани удовлетворяет спросу. «Но мы понимаем, что в перспективе может возникнуть необходимость в наращивании объемов. Для этого нужно комплексное развитие территорий, чтобы мы могли создавать заделы на пятилетки вперед», - сказал Гимаев.

По словам управляющего директора отдела отраслевой экспертизы Аналитического управления – Открытие Research Константина Енина, закон о КРТ дает возможность строить и коммерческую, и социальную недвижимость. «Сложно сказать, как КРТ изменит ландшафт. Каждый регион уникален. Но очевидно, что застройщикам придется бороться за покупателя, конкуренция станет сильнее. Придется выходить на новые рынки: как региональные, так и рынки в свежих сегментах. Требуется и усиление коллаборации всех участников рынка. Это не только застройщик и банки. Это и архитекторы, и маркетологи, и государство», — сказал Енин.