Эра двузначных чисел: рынок ипотеки Казани готовится к повышению ставок

Двузначные ставки

Вслед за резким изменением ключевой ставки ЦБ РФ, которая по итогам 2021 года удвоилась и достигла в конце декабря 8,5%, некоторые российские банки уже обновили условия по своим ипотечным программам до двухзначных величин. На данный момент они превышают 10%. Поскольку Банк России не исключил дальнейшего ужесточения денежно-кредитной политики, это будет вынуждать кредитные организации снова менять условия по кредитным продуктам.

Руководитель отдела ипотеки агентства недвижимости «ФЛЭТ» Анна Смирнова в беседе с РБК Татарстан высказала мнение, что средневзвешенная ставка на рынке Казани достигнет в 2022 году, минимум, 12%. Сейчас показатель держится на уровне 10%.

«В феврале состоится очередное заседание ЦБ, на котором совершенно точно объявят об очередном повышении ключевой ставки. После этого свои ставки постепенно станут поднимать и коммерческие банки, так что 12% можно ожидать уже к лету», – считает Смирнова.

Эксперт прогнозирует, что количество ипотечных сделок, по сравнению с 2021-м, в текущем году сократится. На повышение ставок заемщики отреагируют изменением вектора спроса – популярность обретут более дешевые квартиры, именно их станут покупать чаще остальных. Это объясняется желанием заемщиков оставить ежемесячный платеж на комфортном уровне – с повышением ипотечных ставок это возможно только при снижении суммы кредита.

«Основное, на что смотрит покупатель при оформлении ипотеки – это ежемесячный платеж. Если после поднятия ключевой ставки ЦБ банки также поднимают ипотечные ставки, то заемщик ищет возможность вернуть удобный для него ежемесячный платеж. На льготные программы и программы господдержки повышение ставок не действует, поэтому именно они останутся доступным и удобным вариантом покупки жилья. Специальные условия от застройщиков также могут быть намного выгоднее стандартных ставок в банках, поэтому также будут иметь высокий спрос», – сказала Смирнова.

В ВТБ также прогнозируют в ближайшее время охлаждение рынка ипотечного кредитования в связи с ростом ипотечных ставок. Но многое будет зависеть от решения о продлении или окончании госпрограммы.

«Ужесточение денежно-кредитной политики Банком России отражается на стоимости ипотеки, ставки по которой перешагнули двузначный уровень. В этом году спрос на ипотеку сохранится на фоне развития строительного сектора и совместных предложений банков и застройщиков. При этом многое зависит от возможного продления госпрограммы. В случае ее сохранения объем выдач может снова превысить 5 трлн рублей, в случае завершения – скорректироваться до уровня 2020 года. При этом мы рассчитываем, что правительство предложит выгодные условия для поддержки населения и продолжит господдержку, поэтому серьезного проседания рынка мы не увидим», – заявил вице-президент, заместитель руководителя департамента розничного бизнеса ВТБ Евгений Дячкин.

Модернизация льгот

Несмотря на повышение ипотечных ставок в рамках базовых программ банка, ВТБ принял решение сохранить условия по льготным кредитам. «Адресная поддержка населения является для банка приоритетом, и нам крайне важно, что социально значимые категории населения продолжают получать жилищные кредиты по выгодным ставкам. На данный момент семьи с детьми по-прежнему смогут оформить их со ставкой от 4,7%, а ставка по ипотеке с господдержкой сохраняется на уровне от 5,75%», – сказала управляющая ВТБ в Татарстане, вице-президента Марьям Давлетшина.

При этом, по словам Давлетшиной, для банка важно еще раз обратить внимание на необходимость заранее принять решение о модернизации льготной ипотеки в этом году. Решение этого вопроса будет во многом определять развитие рынка ипотечного кредитования во второй половине 2022 года.

В Татарстане по программе «Ипотека с господдержкой», действующей с 2020 года, ВТБ провел каждую третью сделку. Всего банк выдал по ней жителям республики 5,6 тыс. льготных кредитов на покупку жилья на сумму 15,5 млрд рублей. «Семейной ипотекой» в прошлом году в Татарстане воспользовались 1,6 тыс. клиентов банка, оформивших кредиты более чем на 6 млрд рублей. Всего в 2021 году ВТБ в Татарстане оформил 15 тыс. жилищных займов на сумму почти 43 млрд рублей, что на 22% превысило показатели 2020 года.

Еще одним трендом рынка в 2022 году, считают в ВТБ, станет спрос на индивидуальное домостроение, поскольку на этот сегмент распространили программу с господдержкой.

Ставки и стройка

Мнения опрошенных РБК Татарстан девелоперов о влиянии повышения ставок на рынок ипотеки Казани разделились. Однако представители строительного бизнеса солидарны в том, что основными драйверами рынка останутся программы с господдержкой, и, в первую очередь, семейная ипотека, а также субсидированные продукты от банков и застройщиков. Также представители застройщиков отметили необходимость расширения круга участников льготных госпрограмм.

«Если ЦБ будет повышать ключевую ставку, то и банки будут повышать ставки», – отметил в беседе с РБК Татарстан коммерческий директор ГК «Садовое кольцо» Анатолий Баталин.

Он считает, что повышение ставок приведет к тому, что количество желающих взять кредит по стандартным программам сократится. Но вырастут продажи квартир по семейной ипотеке, где с учетом субсидирования государства ставка остается неизменной в 5%.

В девелоперской компании «Суварстроит» РБК Татарстан рассказали, что в декабре 2021 года динамика продаж на 74% превысила показатели предыдущего года. В компании не ждут существенного сокращения спроса на фоне повышения ипотечных ставок.

«В 2021 году на рынке наблюдался дефицит предложения, в 2022 году на рынок недвижимости будет выходить новый объем качественного строящегося жилья для удовлетворения незакрытого спроса. Стимулирование спроса будет осуществляться государственными программами поддержки, программами субсидирования между застройщиками и банками. Ориентир в 2022 году будет на продукты с доступным ценовым предложением», – рассказали в компании.

Драйвером роста рынка новостроек, отметили в компании, были и остаются программы с господдержкой, направленные стимулирование спроса и поддержку конечных покупателей первичной жилой недвижимости, а также программы субсидирования между застройщиками и банками.

«При субсидировании процентных ставок на ипотеку застройщиками, а также при использовании государственных программ субсидирования, ставка может составить ниже 8,5%, в зависимости от выбранной программы. Например, в «Суварстроит» на сегодняшний день минимальная ставка по ипотечному кредиту составляет 0,01%», – рассказали в компании.

Анатолий Баталин отметил, что основным драйвером рынка жилья станет инфляция. «На сегодняшний день инвестиции в строительство жилой недвижимости самый консервативный и понятный способ сохранить и приумножить капитал. Именно темпы инфляции будут самым большим драйвером роста продаж в сегменте новостроек», – считает Баталин.

«Повышение ключевой ставки и, как следствие, ипотечных ставок – весьма тревожное событие для казанского рынка недвижимости. У нас цена «квадрата» довольно высокая: тут и дефицит предложения, и постоянно растущая себестоимость строительства, поэтому плохо, что к этому прибавляется еще и дорожающая ипотека. В принципе, это проблема не только Казани, во многих регионах складывается похожая ситуация, но для нашего города она наиболее острая. Количество сделок, безусловно, будет уменьшаться, и тут дело не только в цене, но и в количестве предложений – оно не отвечает потребностям, спрос гораздо выше», – высказался в беседе с РБК Татарстан директор группы компаний «СМУ-88» Наиль Галеев.

По его словам, сегодня жилье покупают, в первую очередь, семьи с детьми – именно они продолжают пользоваться преимуществами льготной ипотеки. Однако возникает вопрос, что делать молодым парам, студентам, семьям, чьи дети старше того возраста, чтобы войти в льготную программу.

«Нужен противовес растущим ценам, пока не решатся проблемы, влияющие на стоимость. Руководство страны понимает сложность ситуации – при условии, что в стране должны строить ежегодно 120 млн «квадратов», то кто-то должен же покупать это жилье. На Гайдаровском форуме, который состоялся недавно, Марат Хуснуллин отметил, что правительство ищет пути выхода из ситуации. Возможно, это будет расширение льготных категорий – решения пока нет. Очевидно, что драйверами рынка на 2022 год останутся те механизмы, которые обеспечат наиболее выгодную сделку для потребителя – семейная льготная ипотека или другие субсидирумые ипотечные продукты», – сказал Галеев.