Дома все есть: почему первые этажи новостроек застройщики отдают бизнесу

Фото: РБК Татарстан

На сегодня в большинстве новостроек первые этажи – нежилые. Они заполнены магазинами, заведениями общепита, аптеками, компаниями, оказывающими различные услуги населению. Опрошенные РБК Татарстан застройщики и эксперты рынка недвижимости заявили, что первые этажи – наиболее подходящий вариант для размещения коммерческих помещений, которые позволяют обеспечить комфорт как бизнеса, занимающего эти площади, так и жильцов квартир. При этом не для всех многоквартирных домов целесообразно отводить первый этаж под нежилые помещения.

Жилые и нежилые «квадраты» в ЖК

В 2024 году в Татарстане ввели более 1,7 млн кв. м нежилых помещений, сообщил РБК Татарстан заместитель министра строительства, архитектуры и жилищно-коммунального хозяйства РТ Ильшат Гимаев со ссылкой на данные Татарстанстата. В этом году планируется сдать порядка 1,8 млн «квадратов».

Нежилые площади вводятся и на территории жилых комплексов. Как отметил Гимаев, на сегодня в большинстве многоквартирных домов первые этажи застроены не квартирами, а помещениями, которые застройщики в дальнейшем либо продают, либо сдают в аренду бизнесу.

«Масштабы разные, но мы видим, что во всех сегментах жилой недвижимости – стандартный это проект или жилой комплекс премиум-класса – застройщики уделяют большое внимание нежилым помещениям, дальнейшая судьба которых определяется исходя из того, кто к ним проявит интерес: продуктовый или, например, парфюмерный магазин, кафе. В конечном итоге они формируют среду, удобную для проживания граждан», — отметил Гимаев.

Под коммерческие помещения обычно отводится 5% площади жилого дома, рассказала РБК Татарстан заместитель генерального директора компании «Комосстрой» Ольга Москаленко. В проектах, где такая недвижимость более востребована, этот показатель может быть выше, например, 10%.

Решение относительно того, нуждается ли жилой комплекс в коммерческих помещениях, какими они должны быть и прочие нюансы зависят от многих факторов, рассказала РБК Татарстан коммерческий директор девелоперской компании «Авторы» Елена Фаттахова. В частности, необходимо учитывать локацию – будет ли объект обеспечен активным пешеходным и автомобильным трафиком. Например, в случае с клубными домами, одни только его жители не смогут обеспечить бизнес необходимым потоком.

Локация играет важную роль при определении коммерческой составляющей проекта, добавила Москаленко. По ее словам, каждый девелопер, приобретая земельный участок, оценивает его всесторонне. И, если, например, дом не выходит на первую линию и будет иметь ограниченный трафик, неспособный обеспечить бизнес клиентами, то в такой ситуации застройщику целесообразнее сделать первый этаж жилым.

Сейчас мы видим, что в некоторых ЖК коммерческие помещения в дефиците и вакантные площади отсутствуют, а где-то уровень вакансии достаточно высокий, заявил РБК Татарстан коммерческий директор агентства недвижимости «Альтера» Александр Столяров. Влияет на это, в частности, не только класс жилья и портрет потенциального жителя, но и демографическая ситуация и инфраструктура локации.

«Застройщику необходимо внимательно смотреть, какое наполнение существует рядом с будущим жилым комплексом, и как в целом пойдет дальнейшее развитие территории: не будет ли перенасыщенности коммерческими помещениями. Нужно заранее продумать, как максимально эффективно использовать нежилые площади. К примеру, в направлении села Габишево есть жилые комплексы, перенасыщенные коммерческими помещениями, доля которых не 5-10%, а 15-25%. В итоге их владельцы начинают демпинговать. По большому счету, им тяжело найти бизнес, которые займет свободные площади», — рассказал Столяров.

Учитывается при решении вопроса по коммерческим площадям, как отметила Фаттахова, также портрет потенциального покупателя, объем проекта жилого комплекса и его экономика, предполагаемая стоимость квадратного метра. При этом в идеале предусматривать хотя бы минимальное количество «квадратов» под коммерцию, чтобы исключить риски появления, например, стихийной торговли, которая может создавать дискомфорт для жильцов.

«Выделяя в жилом комплексе площадь под коммерческие проекты, застройщик управляет комфортом будущих жителей дома», — обратила внимание Фаттахова.

Наполнение помещений

Что должно расположиться в коммерческих помещениях жилого комплекса, застройщик определяет на основе анализа спроса и инфраструктурных сценариев, уточнила заместитель гендиректора «Комосстрой». Кроме того, есть нормативные требования по обеспечению жилых комплексов инфраструктурой. Застройщики зачастую сталкиваются с проектами планировки территорий, в которых детально прописано, на каком участке, какой площади и какого назначения необходимо предусмотреть помещения при строительстве жилого комплекса.

«Когда строишь большой объем, например, 30 тыс. кв. м, безусловно, возникает необходимость в большом продуктовом магазине, рядом с которым обычно появляется аптека и непродуктовый магазин — этот кластер генерирует основной трафик. Они создаются, чтобы обеспечить максимум потребностей жителей в пределах жилого комплекса: чтобы у них буквально была возможность спуститься из своей квартиры на первый этаж и купить все необходимое. Люди сейчас особенно ценят свое время», — обратила внимание Москаленко.

В проекте должно быть помещение под якорного резидента, который будет привлекать основной поток и вокруг которого будет создаваться и зарабатывать другие, меньшего масштаба точки, заявила Фаттахова. В жилых комплексах премиум-класса роль «якоря», как правило, играет ресторан, а в комплексе домов комфорт-класса – супермаркет или гипермаркет.

Диктовать строгие условия, что именно должно разместиться в коммерческом помещении жилого дома застройщик не вправе, обратила внимание Москаленко. Собственник, приобретающий площадь, может использовать его по любому назначению, которое не запрещено законодательством. В некоторых жилых комплексах нежилые помещения застройщики могут заранее предусматривать под коммерческий запрос. Так, например, в центре Ижевска был спроектирован и построен дом бизнес-класса с фитнес-центром и 25-метровым бассейном.

«Появление подобных партнерств добавляет привлекательности жилому комплексу, повышает класс жилья, мы на ранней стадии можем сказать потенциальным покупателям, какое функциональное наполнение планируется в комплексе», — обратила внимание Москаленко, уточнив, что в Казани запроса на подобный проект не было.

Застройщику стоит заранее искать арендаторов для коммерческих помещений в жилых домах, добавил Столяров. Так у потенциальных покупателей будет представление о том, что они получат, приобретая квартиру в конкретном жилом комплексе.

«Коммерческая недвижимость является катализатором создания благоприятных условий и удобств для населения и для гостей, которых Казань сегодня привлекает в большом количестве», — заявил замглавы минстроя РТ Гимаев.

По его словам, большую роль в развитии коммерческой недвижимости играет сфера гостеприимства и индустрия питания. В качестве примера он привел расположенную в центре Казани улицу Кремлевская: еще 10-15 лет назад она была «мертвой» – не было заведений общепита, точек притяжения, а сегодня благодаря развитию коммерческих проектов в исторических объектах она наполнена движением, служит одной из основных туристических артерий столицы Татарстана.

«Коммерция нужна – она формирует пульс района, оживляет улицу, делает среду вокруг безопасной, активной. Когда у человека есть возможность выйти из дома и купить рядом с ним кофе – это, наверное, и есть тот самый урбанизм на минималках. Девелоперы предусматривают коммерцию не потому, что у них аллергия на уютные дворики без магазинов. Рынок, экономика и здравый смысл устойчиво навязывают необходимость их появления: нужно и зарабатывать, и делать город лучше, потому что район с развитой коммерцией это всегда двойной win* и для девелопера, и для покупателя, так как стоимость квадратного метра и жилья, и коммерции растут быстрее, растут вдвойне, если в проекте есть хорошая коммерция», — заявила Фаттахова.

По мнению Гимаева, в Казани на сегодня есть большой потенциал для развития коммерческой недвижимости. Импульс этому процессу могут дать, в частности, проекты комплексного развития территорий (КРТ), реализация которых ведется в городе.

«Яркий пример – улица Портовая, незаслуженно забытый уголок Казани. Я думаю, лет через пять мы увидим ее в новом обличии. Как раз там все вопросы по коммерческой недвижимости прорабатываются заранее. Поэтому ул. Портовая должна стать классическим примером того, как коммерческая и жилая недвижимость будут гармонично сочетаться и удовлетворять потребности населения», — заявил Гимаев.

Правильный этаж

Оптимальный вариант для размещения коммерческих помещений – первый этаж, максимум – второй. Как отметила Москаленко, у многих арендаторов и покупателей таких объектов основной запрос – отдельная входная группа.

При необходимости, коммерческие помещения можно разместить и на втором этаже, но выше – это уже технически и экономически сложно. Отводить под них цокольный этаж, как это делали ранее, сейчас не актуально: такой формат не отвечает ни интересам населения, привыкшего к комфорту, ни требованиям по обеспечению доступности всех помещений для маломобильных групп населения, заявила Москаленко.

Как отметила Фаттахова, не во всех жилых домах коммерческие помещения получится разместить выше первого этажа. Например, в малоэтажных домах, второй уровень целесообразнее отвести под квартиры.

В отдельных жилых проектах можно сделать коммерческим верхний этаж, открыв там, например, ресторан, считает Фаттахова. При этом ценник квадратного метра будет очень высоким.

«В коммерции пока есть психологические барьеры у покупателей: клиентам морально сложно перешагнуть стоимость квадратного метра в 1 млн руб. Когда клиенты видят ценник 50 млн руб. за помещение, им он кажется нормальным, но когда они пересчитывают и понимают, что 1 кв. м стоит 1 млн руб., то им психологически трудно решиться на сделку», — рассказала Фаттахова.

Запрос на эстетику

Сейчас у покупателей как жилья, так и коммерческих помещений растет спрос на эстетику, отметила Фаттахова. Красивые и уютные площадки привлекают как бизнес, так и клиентов, для которых красивые интерьеры играют далеко не последнюю роль, когда они выбирают, что посетить.

«Люди сейчас любят глазами и это хорошо видно по Казани - улицы города преображаются, требования к эстетике выходят на новый уровень, формируется очень высокая планка», — отметила Москаленко.

Эстетику помещению придают, например, высокие потолки, уточнила она. Они дают ощущение простора и в нем становится приятнее находиться.

«Высокие потолки действительно подкупают: когда ты не ощущает их, есть некая свобода, которая позволяет в таком помещении легче мыслить и думать», — добавил Столяров.

Эстетику создают также с помощью большого процента остекления. Это помогает обеспечить максимальный приток света в помещение, создать проницаемость, благодаря которой прохожие легко могут видеть, что находится внутри, рассказала Москаленко.

«Помимо того, что это эстетично, красиво и интересно, это еще и дополнительная реклама: когда с улицы ты видишь, что заведение максимально заполнено посетителями, тебе тоже туда хочется. Люди зачастую идут туда, где очередь, а не где пусто», — обратил внимание Столяров.

*win – выиграть

Подпишись на Telegram РБК Татарстан