Номера в собственности: в историческом центре Казани построят апарт-отель
Гостиные дворы
Директор строительной компании «НоваСтрой» Денис Самарин рассказал, что апарт-отель расположится на ул. Бурхана Шахиди. Сейчас ведется проектирование объекта. Строительные работы планируется начать в этом году. В I квартале 2025 года отель, по планам, начнет работу.
Основатель и главный архитектор мастерской «Старая Казань» Павел Теняев сообщил, что апарт-отель расположен в исторической части города – в Ямской слободе. Со времен средневековья на этой территории располагалось большое количество гостиных дворов, так как поблизости находится река Волга и в слободу выходил Московский тракт, а затем появилась и железная дорога.
«Когда мы пришли проектировать, то увидели конгломерат различных эпох: наш участок окружает архитектура XIX века, начала XX века и его 70-х, 90-х годов. Поэтому мы работали в сложной градостроительной ситуации. Это нашло отражение в фасадных решениях. Основной идеей было создать некое переходное решение, организовав диалог с окружающими зданиями – банка, построенного в 70-е годы, жилым домом, возведенным в 90-е, и крохотным, очень красивым зданием XX века, где сейчас тоже размещается гостиница», — сказал Теняев.
Концепцию будущего апарт-отеля одобрила межведомственная комиссия по градостроению при президенте РТ. Поддержку получил вариант фасада в историческом стиле.
Каждому номеру – свой хозяин
Вице-президент Becar Asset Management Ольга Шарыгина рассказала, что отель под брендом Vertical Boutique будет сертифицирован в категории 4 звезды. В нем будет 106 номеров различного уровня комфортности, каждый из которых будет представлять отдельный лот для продажи инвесторам со своим кадастровым номером. А управлять номерами и отелем в целом будет управляющая компания.
При желании инвестор может управлять своим активом самостоятельно. Однако проживать в принадлежащем ему номере собственник не сможет, если заранее не пропишет такую возможность на несколько дней в договоре, что снизит его доход, либо уже заселиться в свой номер на общих основаниях, как другие постояльцы. При этом недвижимость можно будет свободно продать.
«Мы даем возможность малым инвесторам стать малыми отельерами и иметь в своем портфеле небольшой (пусть это будет 18 кв. м!) номер, который сертифицирован и оперируется, как гостиница», — сказала Шарыгина. По ее словам, первый такой апарт-отель открылся в Москве, второй проект запущен в Пскове. В течение 5 лет планируется открыть порядка 10 апарт-отелей.
Ограничений по количеству приобретаемых номеров, по словам Шарыгиной, не будет. «Как правило, у нас на объектах складывается следующая комбинация: 2-3 инвестора, которые приобретают либо весь этаж, либо 5-10 номеров, остальные – распродаются в розницу», — сказала Шарыгина.
Площадь номеров в казанском апарт-отеле будет варьироваться от 18 кв. м (категория «стандарт») до 54,5 кв. м (люкс). Стоимость одного квадратного метра для покупки, по словам Шарыгиной, составит от 340 тыс. рублей за кв. м в зависимости от площади лота и стадии реализации проекта, на которой будет совершена сделка. Таким образом, номер, площадью 18 кв. м, будет стоить 6-7 млн руб.
«Средний лот в этом сегменте в Казани стоит порядка 12-13 млн рублей», — сказала она. Доходность для инвесторов, по ее словам, составит 6-11% годовых в зависимости от размера номера.
Площадь здания составит 4 997 кв. м. В отеле будет лобби с лаунж-зоной, ресторан на первом этаже, небольшой спа-комплекс для постояльцев, подземный паркинг, зеленая зона, а также летний коворкинг на крыше.
Шарыгина отметила, что такие форматы, как апарт-отели, коливинги, сервисные апартаменты на казанском рынке либо отсутствуют, либо слабо развиты.
По данным представителя Becar Asset Management, себестоимость проекта требует максимальных арендных ставок. Средние тарифы в локации для отелей 4 звезды составляют 5490 руб. в сутки.
Постояльцами, по прогнозу Шарыгиной, станут, по большей части, туристы разных поколений. Кроме того, в нем могут останавливаться приехавшие в столицу РТ с деловыми целями.
Белый рынок аренды вместо серого
Полномочный представитель Российской гильдии управляющих и девелоперов в Татарстане Елена Стрюкова отметила, что проект апарт-отеля дает возможность инвесторам приобрести в Казани коммерческую недвижимость для последующей сдачи в аренду. В отличие от покупки квартиры с целью получения пассивного дохода от ее сдачи в аренду покупка гостиничного номера избавляет инвестора от различных хлопот, связанных с подбором арендаторов, управлением и других.
«Такой проект может реализоваться с привлечением банковского финансирования, и на него можно будет брать ипотеку. Такова практика в Москве и Петербурге, и я убеждаюсь, что так может быть и в Казани. Таким образом, мы получаем интересный инвестиционный продукт. Насколько я понимаю, что такой продукт появится в Казани впервые», — сказала Стрюкова.
Эксперт отметила, что важно не допустить такого развития событий, как, например, в Москве, когда получается разрешение на возведение отеля на участке с коммерческим назначением, а по факту возводится жилье. «Чем это чревато для города? Апарт-отели не обязаны строить социальную инфраструктуру – поликлиники, школы, детские сады. В результате, в центре города повышается плотность жилья, необеспеченного инфраструктурой. В Санкт-Петербурге таких прецедентов гораздо меньше, чем в Москве. Надеюсь, что в Казани их не будет вообще», — сказала Стрюкова.
Исполнительный директор Ассоциации отельеров РТ Александра Юшутина отметила, что проекты, подобные апарт-отелям, обеляют рынок аренды. А у инвесторов появляется новая возможность вложить средства.
«Мы не первый год боремся с серым рынком арендного жилья, которое тоже размещается на различных сервисах бронирования в категории «апартаменты». Тем не менее, это обычные арендные квартиры, находящиеся, скорее всего, вне правового поля. Чем белее рынок, тем лучше обстановка, здоровее конкуренция, повышается качество сервиса. Кроме того, такие квартиры – минус к безопасности гостя. Ведь в отелях круглосуточно работает персонал, проходят проверки МЧС, Роспотребнадзора и других контролирующих органов, а в сегменте арендного жилья этого нет», — сказала Юшутина.
Помимо этого, эксперт отметила, что в период высоко туристического сезона в Казани фиксируется дефицит гостиничных номеров. Летом загрузка достигает 90-100%.
В 2022 году, по данным Госкомитета РТ по туризму, Татарстан посетили 3,7 млн человек, что на 12% больше, чем годом ранее. К 2030 году, по мнению главы госкомитета Сергея Иванов, число гостей может увеличиться до 7-8 млн человек.
Мэр Казани Ильсур Метшин считает, что столица региона может принимать через 7 лет не менее 5 млн гостей. Однако необходимо создаться соответствующую инфраструктуру.
В январе на коллегии госкомитета замглавы минэкономразвития РФ Дмитрий Вахруков высказал мнение, что республика, которая является одним из лидеров по объему турпотока, и в среднесрочной перспективе она может столкнуться с дефицитом номерного фонда.
«Мы уже видим, что в среднесрочной перспективе республика может столкнуться с недостатком гостиниц и отелей – загрузка уже выше средней по России. Татарстан – один из лидеров по годовой загрузке средств размещения, поэтому первоочередная задача - это стимулирование инвесторов. Нужно вкладываться в строительство гостиниц. За последние три года в республике их открыто 6 -с номерным фондом порядка 500 номеров», — отметил Вахруков.
По данным Шарыгиной, в Казани работает 71 отель категории 3-5 звезд на 5,3 тыс. номеров, а также порядка 50 средств размещения категории ниже 3 звезд на 2,2 тыс. номеров. При этом 47% приходится на 4-звездные гостиницы. Международные и российские гостиничные операторы в совокупности контролируют 25% гостиничного рынка Казани.
Подпишись на Telegram РБК Татарстан
