Без комплексов: как в Казани решают проблему дефицита земли под жилье

Фото: пресс-службы компании «Унистрой»

В 2023 году в Казани утвердили 48 проектов планировок территорий, в том числе для линейных объектов, еще в 38 внесли изменения, сообщили РБК Татарстан в пресс-службе исполкома города. В общей сложности управление архитектуры и градостроительства Казани рассмотрело за год более 150 проектов планировок и внесенных в них изменений. На данный момент еще 30 находятся на рассмотрении.

Ориентировочный объем жилой застройки, который предполагают утвержденные в 2023 году проекты планировок территорий, превышает 2 млн кв. м, сообщили в пресс-службе исполнительного комитета.

«Ни один район Казани не выделяется наибольшей концентрацией ППТ. В основном, проекты планировки утверждены и разрабатываются в части города, окруженной магистральными улицами, как пр. Победы, пр. Ямашева, ул. Тихорецкая – Большое Казанское кольцо, также активно разрабатываются проекты в районе Восточной Дуги. Тенденции по обращениям застройщиков по поводу нехватки участков под застройку в черте Казани не наблюдается», — сообщили в исполкоме.

Дефицит земли по-казански

Опрошенные РБК Татарстан эксперты сошлись во мнении: дефицит земли под комплексную застройку в городской черте является актуальной проблемой для крупных городов. По словам директора отдела инвестиций и рынков капитала CORE.XP Андрея Трубачева, дефицит земельных участков в городах-миллионниках нарастает с каждым годом, особенно в их центральных районах.

«Ни для кого не секрет, что регионы возьмут столичный пример и начнут реализовывать проекты нового строительства по программе реновации и комплексного развития территорий», — сказал эксперт.

Заместитель генерального директора компании «Унистрой» Искандер Юсупов в беседе с РБК Татарстан высказал мнение, что в Казани не так много земель под комплексную жилую застройку. Особенно острая ситуация, по его словам, сложилась в центре города, а также в Ново-Савиновском районе (на квартале).

Представитель Ассоциации «Национальное объединение застройщиков жилья» в РТ, Чувашии и Марий Эл Дмитрий Мищенко в беседе с РБК Татарстан сообщил, что ситуация с наличием земельных участков под застройку в Казани разнится от района к району и во многом зависит от наличия промышленных баз, территория которых подходит для редевелопмента. Таких застроенных изжившими себя объектами земель в портфелях лендлордов достаточно как для комплексного освоения, так и для точечной застройки.

Однако в Казани есть спальные, популярные для проживания районы, где уже создана вся необходимая инфраструктура. Но земли для реализации комплексных проектов там немного.

«Уплотнительная» застройка

В таких локациях, по словам эксперта, девелоперы ведут так называемую «уплотнительную застройку», которая отвечает на покупательский спрос в популярных у населения локациях.

Например, по словам эксперта, одним из таких районов Казани является Советский, где много жилой застройки времен СССР, есть развитые социальная и прочая инфраструктура, и поэтому многие его жители, желая переехать в более современное и комфортное жилье, не хотят менять локацию.

Помимо этого, такая застройка активно ведется в Вахитовской районе – в центре города, а также в Приволжском. Не менее популярна «уплотнительная» застройка в других крупных городах страны – Уфе, Самаре и других.

Заместитель генерального директора компании «Унистрой» рассказал: поскольку проблема нехватки земель характерна для многих крупных городов, а не только Казани, девелопер выработал стратегию по строительству небольших объектов из 1-2 домов под общим брендом «Уникум».

На данный момент проект запущен в Казани, Уфе. В столице Татарстана на данный момент сданы объекты на ул. Новаторов, А. Кутуя, строятся – на ул. Н. Ершова в Казани и ул. Коммунистическая в столице Башкортостана.

«Мы называем их инклюзивными объектами по аналогии с all inclusive в отелях. Для таких проектов мы выбираем развитые районы города и вписываем их в существующую инфраструктуру. «Инклюзив» в данном контексте – пространство, которое включает в себя все возможности для активной жизни и отдыха, не покидая пределы жилого проекта. Это уверенный комфорт-класс со всеми преимуществами нашей жилой застройки: закрытыми дворами без машин с видеонаблюдением и охраной, разнообразными общественными пространствами для отдыха взрослых и детей, бизнес-холлами, колясочными, большим выбором планировок, качественной предчистовой отделкой, удобным паркингом и высоким сервисом, начиная с выбора квартиры, заканчивая проживанием», — рассказал Юсупов.

Заслуженный архитектор Российской Федерации, с 1988 по 2003 годы занимавший пост главного архитектора государственного унитарного предприятия «Татинвестгражданпроект» Герман Бакулин в беседе с РБК Татарстан отметил, что в Казани остались ряд локаций, где можно формировать высотные акценты, даже если там не предполагается комплексное освоение территории. Например, одной из таких является участок на ул. Н.Ершова. Бакулин отметил, что данная территория предполагает высотный акцент.

«Мы рассматривали данный проект на градостроительном совете, по-моему, молодые архитекторы предложили неплохое решение. Это положительный пример точечной застройки. Ансамблевая застройка предполагает целый комплекс зданий и сооружений, и все обоснования высотности решаются в рамках более крупного фрагмента застройки. Но данная локация на ул. Ершова предполагает такое решение: здесь будет транспортная развязка, завершение целых фрагментов линейных объектов, дорог и улиц, поэтому такой высотный акцент будет очень полезен. Тем более что есть уже построенное высотное административное здание, и ему нужна акцентная поддержка», — сказал эксперт.

Новые дома в старых районах

По словам эксперта, если в советские времена архитекторы проектировали застройку целых комплексов, то сейчас необходимо работать «ювелирно». Ресурс центральной части города, отметил архитектор, ограничен, так как необходимо сохранить самобытность исторической части Казани.

«Это временной процесс, когда нужно ремонтировать и реконструировать старые объекты для сохранения истории, искать резервы, может быть, в центре кварталов, сейчас квартальную застройку уже используют более плотно. Это минимальные, но все-таки возможные для реконструкции градостроительные резервы, и это необходимо, так как происходит омоложение города», — сказал Бакулин.

Представитель Ассоциации «Национальное объединение застройщиков жилья» в РТ, Чувашии и Марий Эл подчеркнул, что при строительстве домов в популярных у горожан локациях очень важно, чтобы нагрузка на социальную, транспортную и прочие инфраструктуры не была чрезмерной.

Казань, Москва и Петербург

Управляющий партнер компании Rusland SP Андрей Бойков сообщил в беседе с РБК Татарстан, что земельных ресурсов в крупных городах, в частности, в Москве и Санкт-Петербурге, сейчас крайне мало. В Петербурге, по его словам, земель практически нет.

«Безусловно, есть какие-то территории, которые по генплану и правилам землепользования и застройки относятся к зонам, пригодным для жилого строительства. Но, как правило, эти земли несут в себе огромное количество рисков, и не факт, что там согласуют строительство жилого объекта. Градостроительные регламенты постоянно ужесточаются, увеличивается социальная нагрузка, вводятся дополнительные надзорные меры и так далее. Поэтому инвестору, даже располагающему значительными средствами непросто найти проект, который можно было профинансировать и реализовать. Ресурсов крайне мало, но я не говорю о том, что их нет вообще. Есть профессиональные игроки, которые готовят землю под застройку», — рассказал Бойков.

По словам эксперта, логично, что из-за нехватки земель в черте города застройка начинает разрастаться за его пределами. Там реализуются крупные комплексные проекты, охватывающие десятки и даже сотни гектаров. На этих территориях очень важно создать необходимую социальную и коммерческую инфраструктуру, благоустроить территорию, чтобы обеспечить комфортное проживание. Число таких проектов из-за нехватки земли в городской черте в тех же Москве и Петербурге постоянно растет. Спрос на такое жилье есть.

А строительство небольших объектов, по словам Бойкова, может стать решением для «хороших» локаций в самом городе, где земли под застройку немного.

Подпишись на Telegram РБК Татарстан