Смена формата: зачем девелоперы Казани начали строить дома mixed-use

Согласно данным консалтинговой компании NF Group, по итогам I квартала 2023 года из 150 ЖК бизнес-класса в Москве 70 комплексов относятся к компактному клубному формату. РБК Татарстан опросил экспертов и представителей девелопмента, насколько формат mixed-use development актуален для регионов и их столиц, в частности для Казани.

Смешанный формат

Партнер, региональный директор департамента консалтинга и аналитики NF Group Ольга Широкова отметила, чем больше город, чем плотнее застройка и сложнее транспортная ситуация, тем актуальнее становятся мультиформатные объекты. Поэтому, в первую очередь, такой формат получает распространение в крупных городах, таких как Москва, Санкт-Петербург, Екатеринбург, Новосибирск, Казань, Краснодар, Владивосток. Новые жилые комплексы, предполагающие масштабную застройку, по словам эксперта, включают в себя, в том числе, достаточно развитую инфраструктуру.

«Совмещение различных функций обеспечивает синергетический эффект: размещение жилой функции рядом с офисной позволит реализовать набирающий популярность во всем мире тренд на расположение жилья и работы в непосредственной близости друг от друга. Торговая составляющая позволяет жильцам и арендаторам проекта реализовать их потребность в сопутствующей инфраструктуре в непосредственной близости от офиса либо дома. Строительство многофункционального центра позволит также снизить риски снижения спроса на отдельные виды недвижимости», — сказала Широкова.

По словам заместителя генерального директора девелоперской компании «Унистрой» Искандера Юсупова, формат mixed-use development, с одной стороны, более интересен и позволяет выйти на новую, более осознанную аудиторию, которая дорожит своим временем, и ценит высокий сервис. С другой – более сложный с точки зрения освоения и требует больших компетенций от девелопера.

«Mixed-use development – это новый тренд застройки, когда вокруг человека формируется пространство для жизни, работы и отдыха. Такие проекты включают, минимум, 3 сценария использования: для проживания – непосредственно квартиры или апартаменты, для работы – торговые площади и офисная недвижимость, – для отдыха у резидентов есть доступ к паркам, набережным, магазинам, ресторанам», — сказал Юсупов.

Сертифицированный аналитик рынка недвижимости Российской гильдии риэлторов (Тюмень) Александра Ряпосова заявила, что Казань эволюционировала в развитии рынка жилой недвижимости. Полтора года назад, рассказала эксперт, при изучении рынка новостроек она наблюдала большое количество однотипных проектов, а сейчас в город заходят федеральные застройщики, привнося новые форматы. Местные девелоперы тоже уловили современные тренды. В результате, на рынок вышло достаточное количество ЖК для комфортной жизни.

По словам Ряпосовой, за последние несколько лет подход к застройке в крупных городах и регионах претерпел изменения. Если раньше в представлении жителей все точки притяжения должны были располагаться в центральной части города, то сейчас актуальный тренд – это жить на территории, которая функционирует по принципу «город в городе». Другими словами, многоэтажные жилые районы уходят от централизованной системы, предполагающей, что проживание в центре города дает различные преимущества, например, близость к работе, магазинам и другим сервисам.

Жилье, работа и отдых

Творческий руководитель Evolut Business, d2d-бюро ЛУЧ Григорий Храбров высказал мнение, что сильнее всего в девелоперских проектах в формате Mixed-use нуждаются спальные районы городов-миллионников в регионах. Такие проекты в больших количествах повышают качество и формируют насыщенную и разнообразную окружающую среду, пропитывая ей человека и наполняя идеями, инсайтами, широкой насмотренностью и кругозором.

«Любой мегаполис — это всегда большие расстояния, сильный расфокус внимания и некоторая энергетическая аритмия. С другой стороны, это насыщенный культурно-интеллектуальный фон, живая экономика и бизнес-коммуникация, то есть те самые «возможности», ради которых многие готовы переезжать. В свою очередь, MU-проекты отлично помогают жителю выдерживать свой темп в городской среде: он получает возможность распределить свой ресурс более целостно и рационально, с акцентом на себя и свои интересы, при этом оставаясь включенным и получая все те самые блага большого города. Например, время на дорогу направить на спорт, образование или культурный досуг или заниматься любимым делом, будучи ближе к своей семье», — отметил Храбров.

Точку зрения эксперта поддержал представитель девелоперской компании. По словам Искандера Юсупова, проекты в MU-формате рассчитаны на новую аудиторию. «Это люди, у которых закрыты базовые потребности в жилье, у них есть свой бизнес, они хотят быть причастны к успешному комьюнити, и жить в центре событий. Если же смотреть классические жилые комплексы, то жителям приходится выезжать, как минимум, на работу. В MU же можно не покидать территорию, и открыть бизнес прямо в комплексе», - сказал замдиректора «Унистроя».

Александра Ряпосова отметила, что одним из примеров застройки в формате мixed-use является жилой комплекс UNO, который строит компания «Унистрой». «Это многофункциональный проект, представляющий единую комплексную застройку. Здесь реализуются дома бизнес-класса, а также есть бизнес-центр, детский сад, торговая галерея. Комплекс характеризуется небольшой плотностью застройки, но сочетание «все включено для жизни» относится к данному проекту», — отметила аналитик.

Замгендиректора компании «Унистрой» заявил, что UNO является первым в столице Татарстана проектом в формате mixed-use, где в одном месте можно: жить в домах бизнес-класса, работать рядом, в бизнес-центре с коворкингом, а вечерами прогуливаться на набережной.

Он рассказал, что ЖК возводится на ул. Сибгата Хакима на первой линии берега Казанки и в непосредственной близости от Дворца водных видов спорта. Юсупов отметил, что в планах города реализация проекта по созданию на берегу реки парка Спортивный. В нем должны появиться площадки для занятий спортом, зона для барбекю, велодорожки и пространства для отдыха на берегу. От жилого комплекса к набережной будет вести благоустроенный прогулочный бульвар, то есть пространство ЖК UNO не будет изолировано от горожан, не проживающих в нем. Это, отметил Юсупов, является одним из важных аспектов, характеризующих проекты в MU-формате.

«Как правило, такие пространства не изолированы, а, наоборот, проникаемы. Если мы говорим об общественных зонах, таких как коворкинги, рестораны, магазины, кафе, салоны – они открыты для всех. Такая инфраструктура создает возможности для нового развития района и формирует точки притяжения, куда стягиваются жители близлежащих домов. Территория двора же приватна, образует пространство, эксклюзивное для резидентов дома», — рассказал Юсупов.

По его словам, в ЖК UNO будут изолированные дворы, разделенные на зоны для спокойного и активного отдыха, сад, релакс-зона с шезлонгами с видом на Казанку и так далее. Юсупов добавил, что плотность застройки в жилом комплексе UNO невелика. Комплекс состоит из 3 башен на 404 квартиры: по 2-4 на этаже. Их площадь будет варьироваться от 42 до 93 кв. м. Помимо квартир с мастер-спальнями, витражным угловым остеклением, в ЖК будут пентхаусы.

В одном из домов будет расположен частный детский сад и торговая галерея с бутиками, супермаркетом, рестораном, салоном красоты, фитнес-центром, барбершопом, химчисткой, ателье и так далее. Для автомобилей будет оборудован двухуровневый подземный паркинг.

Новый облик спальных районов

Член Национального совета Российской гильдии риэлторов (Москва) Екатерина Никитина заявила РБК Татарстан, что проекты в формате mixed-use способствуют улучшению облика микрорайона. Зачастую они реализуются на землях бывших промзон. Однако вне зависимости от локации застройщики берут на себя благоустройство прилегающей территории. В результате, появляются набережные, парки, пространства, доступные, как и другие объекты инфраструктуры, не только жителям ЖК, но и всем горожанам. Кроме того, появляются новые рабочие места.

«Для городов-миллионников формат mixed-use является актуальным, потому что в крупные города люди приезжают зарабатывать деньги, а при росте дохода растут запросы и потребность в комфортном жилье. Плюс, современный человек очень ценит свое время, поэтому ему важно, чтобы все необходимое было на территории жилого комплекса. А в городах-миллионниках и расстояния другие, поэтому есть стимул для развития таких проектов», — сказала Никитина.

Аналитик Российской гильдии риэлторов (Екатеринбург) Ксения Чернецкая отметила в беседе с РБК Татарстан, что проекты формата mixed-use development на региональных рынках реализуются в квартальной застройке и чаще предполагают смешанный функционал, а именно сочетание коммерческих и жилых площадей, нежели соединение де-юре разных форматов жилья и апартаментов в границах одного ЖК.

Ольга Широкова из NF Group отметила, что современный подход к девелопменту и в целом MU-формат предполагает интеграцию пространств в городскую среду. Если для жилой функции крайне важна приватность и изолированность, то для других функций, наоборот, важно привлечение активных потоков, поэтому основная задача для архитекторов и проектировщиков – правильное разделение этих функций с тем условием, чтобы инфраструктура и общественные пространства были доступны не только жильцам или арендаторам, но и внешним посетителям.

«Нужно отметить, что появление общественных пространств – это вообще новый виток развития многофункциональных комплексов, именно общественные пространства позволяют «вписать» проект в городскую среду и привлечь туда посетителей. Зачастую многофункциональные территории появляются на месте бывших промзон, которых исторически очень много в центральных частях крупных российских городов. И в этом случае, наоборот, город вместо «неживого» пространства получает новую активную территорию, а девелопер получает возможность реализации проекта в уникальном месте», — сказала эксперт.

Сертифицированный аналитик рынка недвижимости Российской гильдии риэлторов (Тюмень) Александра Ряпосова считает, что формат mixed-use на сегодня является «фишкой» в создании и преобразовании новой территории. Российский аналог mixed-use, пояснила она, – это комплексное развитие территории (КРТ).

«Многофункциональное использование территории позволяет воспринимать район города по-другому. К примеру, я наблюдаю как развиваются отдаленные районы города. 10 лет назад казалось, что они находятся очень далеко, и там нет никакой инфраструктуры. А сейчас ты живешь в комфорте, где все рядом – социальные, коммерческие, досуговые, деловые объекты. Проекты, созданные по принципу многофункциональности, создают новые центры в городской среде. Но есть и проекты, которые расположены в центральной части города, при этом они комфортно сочетаются с окружающей инфраструктурой дополняя ее своими концептуальными характеристиками (клубные дома, апартаменты). Комфортная локация для жителей всегда будет главной отправной точкой в принятии решения о покупке квартиры», — сказала Ряпосова.

Творческий руководитель Evolut Business, d2d-бюро ЛУЧ Григорий Храбров в беседе с РБК Татарстан высказал мнение, что мультифункциональные культурно-образовательные кампусы, спортивно-развлекательные центры, урбан-хабы дают возможность застройщику проявить себя, свое видение, стать создателем и подтвердить ту самую функцию развития (от английского develop).

«Другое важное преимущество мультифункциональных объектов – возможность стать аттрактором, привлечь к себе трафик и внимание жителей данной локации, а иногда и горожан в целом. То есть аккумулировать вокруг себя большие ресурсы, благодаря чему совершать дополнительные и вторичные продажи, в широком смысле «зарабатывать постоянно вместо того, чтобы заработать один раз.

Конечно, для девелопера это влечет внутреннюю перестройку и совсем другую культуру строительства. Это не типичное «построить – продать – забыть», MU – это про движимость, про неодевелопмент, про заботу о людях и их будущем, в каком-то смысле про нетворкинг и добрососедство и уж точно про взаимную ответственность и диалог. И не каждый застройщик хочет и готов быть девелопером, кому-то больше по душе «кирпичи и бетон», — заявил Храбров.

Подпишись на Telegram РБК Татарстан