Операция концентрация: как застраивается Казань в условиях дефицита земли

Замороженный потенциал

Как отметил замминистра строительства, архитектуры и ЖКХ РТ Ильшат Гимаев, в Вахитовском, Ново-Савиновском, Московском, Кировском районах Казани сформировался дефицит готовых участков под строительство. При этом потенциал центральной части города, считает он, не исчерпан, но находится в «замороженном» состоянии. Жилье в черте города и прилегающих к нему муниципальных районах пока возводится в равных долях, однако есть тенденция к перемещению основных объемов жилищного строительства за пределы столицы РТ, прежде всего, на смежные с ней территории, такие как, например, Лаишевский район.

«Сейчас ведется работа по промзонам и площадкам, где располагаются гаражи. Очень много территорий в центре Казани заняты гаражами, построенными в советский период из подручных материалов. На сегодня машины там никто не держит, но функционирует микро-бизнес – мелкие автосервисы и прочие услуги. И освобождение города от таких невзрачных сооружений, как и работа по промзонам с предприятиями, которые уже не функционируют, особенно, в Вахитовском, Ново-Савиновском, Московском районах, являются ключевыми точками роста. В этом плане федеральным центром ведется работа через комиссию Госсовета РФ «Жилье и городская среда», которую возглавляет президент РТ Рустам Минниханов. Мы в хорошем смысле лоббируем нормативно-правовую базу. Это и есть ответ на вопрос: «Будет ли строительство новых объектов в центре Казани или нет?» Конечно, будет. Также нельзя исключать те или иные варианты реновации, когда вместо пятиэтажек строятся совсем другие объекты, а жильцам инвесторы-застройщики предоставляют квартиры в новых домах», — сказал Гимаев.

Президент Союза архитекторов России Николай Шумаков отметил в беседе с РБК Татарстан несколько путей решения проблемы дефицита земель в крупном городе.

«Во-первых, можно сделать так же, как в Москве, где прирезали территории, большие, чем старый город – так называемую, Новую Москву. Появился огромный фронт для застройщиков. Как только это произошло, было принято решение о реновации. Это тоже огромнейшее поле для деятельности. Третий вариант – реконструкция промышленных зон, которые не работают или нерационально заняты. Например, Казанский вертолетный завод – если внимательно присмотреться к нему, можно понять, что благодаря новым прогрессивным технологиям освободилась часть территории, которую можно отдать под застройку. Либо какой-то другой завод, который прозябает, не занимаясь ничем другим, как держит землю. Таким образом, есть вариантов масса, которые могут позволить девелоперам развернуться во всю трудовую мощь», — сказал Шумаков.

Президент Союза архитекторов РФ отметил важность комплексного подхода к развитию территории при строительстве каждого жилого объекта. «Речь идет не просто о посадке деревьев и кустарников, расстановке урн и так далее. Должны появляться детсады, школы, магазины и прочая инфраструктура. Если все это решено, то не будет никаких проблем ни у жителей города, ни у профессионалов-архитекторов. И, конечно, нужно внимательно относиться к силуэтным и высотным показателям, чтобы исторический центр города жил без проблем в этом окружении», — сказал Шумаков.

Компактнее и выше

Директор по стратегическому развитию ГК «Садовое кольцо» Ольга Щилова подтвердила в беседе с РБК Татарстан, что при проработке различных локаций для застройки в Казани девелопер обратил внимание на их дефицит. Компания реализует в Казани на территории порядка 5 га проект Savin City, который включает в себя уже построенный ЖК Savin House, возводимый Savin Family, в ближайшем будущем начнется строительство жилого комплекса Savin Premier.

«И это проблема не только Казани. Центр столиц и городов-миллионников,  как правило, очень плотно застроен, и это естественно. Конечно, в каждом городе есть свои особенности. Например, в центре столицы Татарстана есть локации, где нельзя строить из-за особенностей рельефа, хотя участки очень интересные, на них можно реализовать уникальные видовые проекты с красивой, ландшафтной панорамой. Стройки в историческом центре – это всегда индивидуальный подход в разработке проекта и долгий процесс согласования, то есть долгосрочная инвестиция, а, следовательно, высокая цена за метр. В свою очередь, мы прорабатываем не только исторический центр. Есть очень интересные участки в пределах города, но на сегодняшний день там нет достаточной инфраструктуры для нашего бизнес- и премиум-класса. Поэтому в настоящее время мы работаем над этим вопросом», — сказала Щилова.

Топ-менеджер отметила, что удачным решением для компактных территорий является стилобат. Данное архитектурное решение, по ее словам, сейчас часто встречается в крупных городах с плотной застройкой. В результате, на высоту поднимаются не только квартиры, но и объекты внутренней инфраструктуры: дворы, коворкинги, лобби.

«И это уже не новый тренд. В Казани такой формат строительства и благоустройства впервые мы представили в 2021 году в ЖК Savin House - это первый проект квартала Savin City. И успешно тиражируем эту тенденцию на своих современных комплексах в других регионах. Стилобат, грамотно вписанный в общую архитектуру жилых комплексов Savin City, позволяет нам более эффективно задействовать пространство, а также дает ощутимые преимущества жителям квартала. В типовых домах квартиры на первых этажах хорошо просматриваются с пешеходной зоны. В наших комплексах стилобат поднимает окна над уровнем земли до 7 метров, скрывая частную жизнь проживающих от посторонних глаз. То же касается и внутреннего двора на высокой платформе. Мы организовали уединенное, обособленное пространство с приватной территорией без заборов и шлагбаумов, вдалеке от городского шума с панорамой на Кремль и пойму Казанки», — рассказала Щилова.

По ее словам, в стилобате Savin House расположен паркинг, помещения для ресторанов и магазинов. При этом посторонние люди, которые пользуются коммерческой инфраструктурой ЖК, не могут попасть жилую зону. В стилобатной части ЖК Savin Family будет располагаться детский сад.

«В Savin City есть квартиры с благоустроенными террасами, в том числе на верхних этажах высотных зданий. Есть лоты, где возможно организовать досуговую инфраструктуру на высоте 15-го или даже 20 этажа. На таких террасах с панорамными видами на город жильцы организуют персональные зоны отдыха с амфитеатрами, подиумами для йоги, места с удобными столиками, где можно поработать, лаунж-зоны для встреч с друзьями. Также можно обустроить летнюю зону для отдыха с шезлонгами, уличный кинотеатр, мини-сады и лужайки, поставить столы для пинг-понга или оборудовать площадку для воркаута. Опций, чем наполнить такие пространства, очень много», — рассказала Щилова.

Комплекс для полноценности

Основатель архитектурно-проектного бюро NUGAEV, входящий в правление Союза архитекторов Татарстана и в Союз архитекторов РФ Тимур Нугаев в беседе с РБК Татарстан отметил, что для застройщиков и девелоперов, которые работают на рынке Казани, действуют новые правила игры, связанные с комплексным подходом к развитию территорий.

«Я всегда считал, что к конкретной территории нужно подходить комплексно, зная не только плюсы и минусы конкретного участка земли, а смотреть на него с точки зрения сроков. Краткосрочное или долгосрочное это строительство. Поскольку инвесторы делятся на разные категории в этом понимании и отношении к земле. Все, что касается комплексной застройки – это качественные фасады и жилье, отношение к жильцам, когда инвестор думает об их потребностях. А при краткосрочном строительстве – инвестор построил и забыл. Я считаю, что такой подход сейчас уже невозможен, и нужно строить так, чтобы через 50 лет не было стыдно», — сказал Нугаев.

Архитектор отметил потенциал Казанской агломерации, которая может оставаться точкой роста в ближайшие 100 лет. Для ее развития в РТ создан Институт пространственного планирования. При этом центр Казани менее востребован у строительного бизнеса.

«Инвестор, который хочет построить жилой дом на небольшом участке в центре Казани проходит все круги ада. Сейчас практически никто не хочет строить в центре столицы, так как действует много ограничений, нужно пройти множество согласований, советов. Все хотят строить за пределами города. Чтобы повысить привлекательность центра для бизнеса, нужно создавать точечные долгосрочные объекты, которые будут привлекать внимание с разных ракурсов – туристического, архитектурного, социального, финансового. А для того, чтобы вкладывать в сиюминутные проекты в центре города, как это было в начале 2000-х, неправильно», — сказал архитектор.

Для районов, которые являются центральными с точки зрения жилой застройки, в частности, Ново-Савиновского, по мнению эксперта, важно соблюсти целостность застройки набережной, чтобы дома не закрывали видовые характеристики друг другу. Массированная застройка, отметил он, «не самый лучший показатель элитности». При этом инвестиционная привлекательность Ново-Савиновского района Казани, который изначально планировался как спальный, повышается за счет близости к реке.

«Строить в этом районе жилье, конечно, нужно, но необходимо подходить к этому комплексно», — сказал Нугаев, добавив, что ценность этого района Казани переоценена, тогда как Кировский, Авиастроительный – пока, напротив, недооценены.

Кандидат архитектуры, доцент, замдиректора Института дизайна и пространственных искусств Казанского университета, входящий в правление Союза архитекторов РТ Степан Новиков в беседе с РБК Татарстан отметил, что при развитии города и строительстве крупных многоэтажных жилых комплексов должны учитываться множество факторов, а не только интересы бизнеса, в том числе наличие всех городских коммуникаций, влияние на транспортную ситуацию и так далее.

«Строительство на сложившихся территориях может идти по нескольким вариантам, это и уплотнение среды, реорганизация и реконструкция существующего жилого фонда, в том числе исходя из новых реалий существования человека пандемических условиях. Наличие открытых террас, балконов, использование кровельных пространств, возможность быстро трансформировать жилье для новых функций, например, формирования рабочих пространств для всех членов семьи и общественных пространств для ограниченных групп, например, жителей дома. Наличие общественного стилобата решает ряд проблем, добавляет развитую общественную функцию на первом этаже, приподнимает двор и с архитектурной точки зрения при качественной проработке задает человеческий масштаб на нижнем уровне. Однако, с точки зрения архитектуры города, башни нужно сажать в среду обдуманно и на специально подготовленные для них участки, либо формировать новые микрорайоны», — отметил Новиков.

Подпишись на Telegram РБК Татарстан