Новый лимит: застройщики РТ ждут изменения условий семейной ипотеки

20 апреля раис РТ Рустам Минниханов на коллегии минстроя России озвучил инициативы по корректировке программы семейной ипотеки, отметив, что на рынке жилья наблюдается снижение спроса со стороны граждан, и необходимо принять меры для его восстановления.

Он предложил увеличить предельный размер кредита с текущих 6 до 10 млн рублей, понизить первоначальный взнос до 10%, а для многодетных семей – до 5%, а также рассмотреть возможность вернуть ставку 4,5%.

«Для удержания роста цен на жилье и сохранения темпов возведения объектов предлагаем возобновить программу поддержки застройщиков по субсидированию ставки кредитов до 4% в рамках проектного финансирования, для реализации проектов по восстановлению новых регионов страны предлагаем ставку – 2%. При этом данные льготы следует распространить только на тех застройщиков, у которых цена квадратного метра не превышает стоимость строительства, которую определяет минстрой РФ для данного региона, плюс не более 30% рентабельности», — сказал Минниханов.

РБК Татарстан опросил девелоперов об эффекте, который могут возыметь корректировки в программу семейной ипотеки, если их примут, а также о ситуации с продажами жилья в новостройках и сегменте ИЖС.

Дополнительные миллионы

Генеральный директор группы компаний «СМУ-88» Наиль Галеев отметил в беседе с РБК Татарстан, что в Казани и других городах-миллионниках лимита в 6 млн рублей по программе с господдержкой хватает для покупки однокомнатной квартиры, а для семей двумя детьми, на которые рассчитана семейная ипотека, необходима трехкомнатная. В возводимых компанией ЖК цены на квартиры, площадью 70 кв. м, по его словам, стартуют от 11 млн руб. в комфорт-классе и от 15-16 млн в «бизнесе».

«Таким образом, в Казани 6 млн лимита фактически отрезают абсолютное большинство семей от возможности купить необходимую для жизни квартиру, если у них не спрятана под матрасом изрядная кубышка. Если же лимиты семейной ипотеки для городов-миллионников увеличат хотя бы до 10 млн, то людям по сути разблокируют возможность улучшить свои жилищные условия, расшириться и позволить себе комфортную квартиру, в которой они нуждаются», — сказал Галеев.

Топ-менеджер констатировал, что такие города, как Казань, одними из первых почувствовали, что программа льготной ипотеки в существующей редакции перестала отвечать условиям, которые сложились на рынке недвижимости. Резкая инфляция на рынке стройматериалов и рабочей силы, нарушение привычных логистических цепочек из-за пандемии и потом из-за санкционного давления, стоимость обслуживания эскроу-счетов – все это привело к тому, что стоимость квадрата ощутимо выросла. Особенно это стало заметно в городах-миллионниках, где чаще используются премиальные отделочные материалы и продвинутое инженерное оборудование.

«В Казани, например, большое внимание уделяется качеству благоустройства дворовых территорий и проработки архитектурных решений. Это результат требований городских властей и ожиданий потребителя. Возможно, это добавляет дополнительную привлекательность не только для казанцев, но и жителей других регионов. К нам переезжают не только из городов республики, но и из других регионов, в том числе Москвы и Петербурга. Только по нашим объектам порядка 30% сделок проходит с приезжими из других городов. Так или иначе это отражается и на стоимости квадратного метра – это нормальные рыночные реалии», — сказал Галеев.

Заместитель генерального директора девелоперской компании «Унистрой» Искандер Юсупов считает, что предложенные меры являются адекватными и отражают потребности рынка. Они способны существенно стимулировать продажи и, соответственно, рост объемов строительства жилья.

«Но в конце есть ограничение, что «данные льготы следует распространить только на тех застройщиков, у которых цена квадратного метра не превышает стоимость строительства, которую определяет минстрой РФ для данного региона, плюс не более 30% рентабельности». Цифры, которые определяет минстрой очень далеки от рынка. Это очень низкий показатель, и даже с учетом рентабельности 30% – они не будут достигать рыночных показателей. Эта мера будет работать только на пригородных проектах. Потому что цены, определенные минстроем больше напоминают себестоимость строительных работ. Они не учитывают инвестиционную себестоимость, которая подразумевает социальную нагрузку: детские сады, школы, сети, проектирование и так далее», — сказал Юсупов.

По мнению Наиля Галеева, мера по субсидированию ставок проектного финансирования, которую предложил Рустам Минниханов, направлена, в первую очередь, на поддержание темпов строительства в малых городах. «Не секрет, что сегодня в некоторых регионах есть трудности с объемами возводимого жилья — в текущих условиях у застройщиков там просто не сходится экономика проектов. Ставка в 4% сократит издержки, а значит и окажет влияние на рыночную стоимость «квадрата», сделав его доступнее», — сказал он.

Заместитель генерального директора по маркетингу и продажам «#Суварстроит» Эльвира Галяутдинова заявила в беседе с РБК Татарстан, что руководство компании многократно поднимало на круглых столах, посвященных перспективам развития строительной отрасли, тему дифференцированного подхода к лимиту кредитования в разных регионах, предлагая для республики повысить сумму хотя бы до 9 млн рублей. Она отметила, что на долю программ с господдержкой приходится порядка 90% ипотечных сделок.

«Мы на 100% поддерживаем предложение главы РТ по корректировке программы «Семейная ипотека», особенно, в части снижения первоначального взноса. Это разумное предложение, так как платежеспособность граждан невысока. Семейная ипотека действует не первый год и во многом является драйвером рынка. Это эффективный механизм государственной поддержки как покупателей, так застройщиков. Мы настроены оптимистично и уверены, что это серьезно повлияет на увеличение спроса на жилье, особенно в части продажи двух- и трехкомнатных квартир», — сказала она.

По мнению топ-менеджера, для решения проблемы нехватки средств на ежемесячный платеж необходимо, чтобы все банки внедрили траншевую ипотеку для активизации инвестиционного спроса вместе с увеличением лимита кредита. Для застройщиков, которые выкупают квартиры со вторичного рынка в счет первоначального взноса, необходимы льготные ставки, чтобы при продаже новому покупателю тоже действовала пониженная ставка.

Драйвер для спроса

Коммерческий директор инвестиционно-строительной компании «КамаСтройИнвест» Михаил Петров считает, что повышение кредитного лимита, снижение первоначального взноса и возможность вернуть ставку в 4,5% могут привести к увеличению спроса на жилье.

«Думаем рост цен это не вызовет, а вот спрос будет простимулирован. Увеличение предельного размера кредита с 6 до 10 млн рублей может помочь многим семьям приобрести жилье, которое ранее было недоступно из-за ограничений размера кредита», — сказал он.

Генеральный директор ООО «Маленький Токио» Артур Хафизов заявил, что повышение кредитного лимита по семейной ипотеке повысит доступность жилья, так как текущий лимит покрывает, в среднем, не более 50% от суммы ипотечного займа. В результате, людям приходится досубсидировать процентную ставку за счет собственных средств, что, по словам Хафизова, вызывает недоверие и негативное отношение, в том числе, к банковской системе.

«10 млн под льготную процентную ставку для рынка недвижимости РТ считаю оптимальной суммой. В этом случае первоначальный взнос 10-15% будет актуальным. Как следствие, предлагаемые изменения могут повысить спрос для нуждающейся в жилье категории покупателей», — сказал Хафизов.

Коммерческий директор ГК «Новастрой» Антонина Дарчинова поддержала точку зрения топ-менеджмента девелоперских компаний, отметив, что предложенные улучшения условий ипотечных программ для населения, снижение ставок и ограничений по размеру первоначального взноса, несомненно, могут стать стимулом для восстановления спроса на жилье, а значит, застройщикам не будет необходимости снижать объемы ввода.

«Что касается себестоимости, тот тут не стоит забывать, что она складывается не только из стоимости непосредственно строительства, но и стоимости земельного участка, технического присоединения к сетям, стоимости обеспечения социальной инфраструктурой и расходов на проектное финансирование. Для каждого проекта эти показатели разные и можно предположить, что тяжелее всего выдержать необходимую стоимость будет проектам в центральных районах Казани, где наиболее высокие расходы на приобретение земельных участков и длинные сроки согласования проектов», — сказала Дарчинова.

Динамика продаж

По словам Антонины Дарчиновой, по итогам I квартала, общий объем продаж новостроек в республике отстает от прошлого года на 20-30%. В апреле негативная тенденция сохраняется.

«Мы видим сокращение интереса к покупке жилья у населения и ориентацию на более дешевые ценовые предложения. Это скорее всего приведет к тому, что застройщики со временем будут сокращать объемы строительства для нормализации баланса спроса и предложения», — сообщила она.

Искандер Юсупов из компании «Унистрой» охарактеризовал I квартал как «очень хороший по продажам». Показатели марта были сопоставимы с декабрем – это был рекордный месяц по году, апрель несколько слабее по продажам. «В целом показатели апреля адекватны, потому что март был аномальным. На фоне медианы продаж показатели типичны для начала года», — сказал Юсупов.

Гендиректор ГК «СМУ-88» сообщил, что, по итогам марта и всего I квартала, компания зафиксировала рост числа сделок. Так, в марте, по сравнению с февралем, их количество возросло на 15%. Галеев назвал динамику «заметной». «Мы можем сказать, что в финансовом выражении итоги первого квартала 2023 года на 43% лучше того же периода предыдущего года. В апреле мы запустили продажи в ЖК «Яналиф» на Новой Портовой, он вызвал очень большой интерес, по остальным проектам продажи идут планово», — сказал он.

Эльвира Галяутдинова со ссылкой на данные «Домклик» сообщила, что Татарстан, по итогам марта, занял 8 место среди регионов РФ по количеству ипотечных выдач. При этом не все квартиры продаются на этапе строительства.

«Насколько нам известно, у всех застройщиков в РТ есть остатки квартир в готовых домах. Мешает то, что цена не проходит по оценке, так как методика сравнения основана на аналогах, построенных в более ранние сроки с худшим качеством товара. Проблема в том, что методология оценки устарела», — сказала замгендиректора «#Суварстроит».

Гендиректор ООО «Маленький Токио» Артур Хафизов отметил, что спрос на дома находится на уровне 2022 года. «Сложности с реализацией вторичного жилья и психологический фактор принятия решения о приобретении недвижимости увеличивают срок выхода на сделку. В случае внесения предлагаемых изменений в ипотечное кредитование ситуация может поменяться в лучшую сторону», — считает он.

Коммерческий директор компании «КамаСтройИнвест» Михаил Петров рассказал, что с начала года количество сделок по продаже жилья, в среднем, увеличивается на сотню в месяц. «Это положительная динамика, и мы прогнозируем сохранение этой тенденции. Но на объемы продаж 2021 года мы еще не вышли. В марте 2023 было заключено около 600 сделок среди новостроек в Казани против 900 сделок в марте 2021 и 2022 годов», — сказал Петров.

Подпишись на Telegram РБК Татарстан