Отсутствие конкуренции: какова специфика строительной отрасли РТ
— Есть ли какая-то специфика у строительной отрасли Татарстана?
В 2015 году, когда мы, как консалтинговая компания, только выходили на рынок Казани и начинали работать с «Унистроем», были переживания. Здесь другой уклад жизни, вероисповедание, логика принятия решений. Но после старта работы мы почти сразу поняли, что инструменты, которые использовались в других городах, работают и в Казани. Думаю, дело в том, что мы все одной ментальности, мы все из СССР, поэтому я бы не сказал, что столица республики специфична.
Да, возможно, казанцы — более требовательный народ. Отчасти потому, что город более благоустроен: здесь хорошие дороги, а в Омске, например, они просто есть. Но в целом, наши инструменты универсальны и работают везде.
Консалтинговое агентство GMK входит в топ-100 крупнейших консалтинговых групп и компаний России, по итогам 2020 года, в сегменте маркетинга и PR – занимает первое место (согласно рейтингу RAEX).
— Каковы требования у покупателей в республике? Насколько они высоки?
Давайте обратимся к истории. Раньше квартиры давали, и люди радовались этому. Сейчас, когда ценники начали расти, они стали задавать вопросы. Более опытные девелоперы, опережая их, стали привлекать проектировщиков и архитекторов из Европы.
Если 10-15 лет назад приобретение квартиры считалось самой главной покупкой в жизни, которая совершается один раз и навсегда, то сейчас человек выплачивает ипотеку в среднем за 4 года и берет уже другую квартиру. Опыт растет вместе с требованиями.
К сожалению, у нас нет профессионального потребителя квартир. Если во всем цивилизованном мире существует арендная модель потребления, то у нас пока не так. Мы считаем квартиру капиталом, что является ошибкой. В том числе об этом мы и говорим в нашем фильме «Сценарии жизни».
— Когда произойдет следующая глобальная трансформация рынка?
Я думаю, что она должна произойти в России в ближайшие 10-15 лет. Молодым людям уже не нужна собственная квартира, так как они не знают, где будут жить. Появятся профессиональные люди, у которых потребители будут арендовать квартиры. Этот переход станет коренным изменением рынка. Мы увидим его еще при нашей профессиональной деятельности. Сначала это начнется в Москве, а потом перейдет в регионы. Переход должен состояться, так как владеть квартирой невыгодно.
— Вы общались с застройщиками разных уголков страны и проводили исследования. Можете ли выделить какой-то общий тренд развития строительной отрасли?
Повышать стоимость квадратного метра. Рынок это позволяет, поэтому это единый тренд, спасибо ипотеке с господдержкой. Сейчас подходит к концу период, когда все «разгоняли» ценник. Есть компании, существующие вне трендов. Себестоимость растет, ипотека очень серьезно разогнала цену. Я считаю, что ее нужно было заканчивать в ноябре прошлого года, так как ценник необоснованно вырос. Государство, поддержав отрасль во втором квартале прошлого года, сделало очень правильно, но продлили ее зря. Это бы не убило рынок, но «аппетиты» по цене у девелоперов были бы другие.
13 июля на круглом столе о перезапуске в РФ ипотечных программ с господдержкой руководитель руководитель отдела новостроек агентства недвижимости «ФЛЭТ» Наталья Ильина заявила, что первая неделя действия обновленных условий по программам с господдержкой под 7% и семейной ипотеки продемонстрировала «полный штиль». Цены, начавшие расти в 2020 году, продолжают увеличиваться по сей день.
«Тот, кто планирует участвовать в программе семейной ипотеки, вероятно, находится на пути к сделке. Но все остальные… Например, в Казань едет пул молодых людей, чтобы поступать в вузы. Их родители хотят приобрести им жилье, но могут позволить лишь окраины при первоначальном взносе в 20% либо маленькую студию в городе, где есть инфраструктура.
Получается, чтобы при лимите кредита в 3 млн рублей и вносе в 20% приобрести полноценную однокомнатную квартиру, нужно добавить существенную сумму», – сказала Ильина.
— Куда будут расти и развиваться российские города: в высоту или в ширину?
По заказу Минстроя РФ разработаны стандарты стройки. Они регламентируют то, где должна быть высотная, низкая и индивидуальная стройка. В каждом городе-миллионнике, я думаю, должен быть свой City. Высотность не критична, критично то, что города расползаются. Это значит, что в удаленных от центра города местах строятся огромные жилищные массивы. Люди, добираясь из отдаленных частей города, мучаются годами.
— Какие регионы, на ваш взгляд, можно назвать передовыми, с точки зрения технологий строительства, мышления, архитектуры и дизайна?
Недавно наша компания провела исследование для Минстроя РФ, в основе которого было составление рейтинга городов России по потенциалу развития рынка новостроек. Среди городов-миллионников Казань входит в топ-5.
Как известно, где есть потенциал развития, там есть и конкурентная среда. Это подтверждается показателем ввода жилья на душу населения. В 2020 году ввод жилья на одного человека в Казани составил 0,7 квадратных метра.
При этом, если мы посмотрим на города-миллионники, то больше всего жилья в расчете на душу населения, более 1 кв. метра, например, ввелось за аналогичный период только в Краснодаре (2,3 кв. м/чел.) и Ростове-на-Дону (1,1 кв. м/чел.). В таких городах, как Челябинск, Нижний Новгород, Волгоград, Самара, Омск, этот показатель не превышает 0,5 м/чел.
Я согласен с тем, что одно из лидирующих мест занимает Екатеринбург, так как с точки зрения привлекательности рынка — это лучший город, за исключением Москвы, Санкт-Петербурга, и конечно, Сочи.
— Почему Екатеринбург, а не Казань?
В Екатеринбурге цены на жилье ниже, чем в Казани. Это говорит о том, что в Казани отсутствует конкуренция на рынке. Я бы не сказал, что в Казани продукт лучше, чем в Екатеринбурге.
В нашем опросе девелоперов все говорили, что в Татарстан очень сложно зайти, так как этот рынок довольно жестко защищает власть. С одной стороны, это патриотично, а с другой – ограничивает конкуренцию на рынке. Для региональных девелоперов это выгодно, а для рынка и потребителя не очень. Еще более агрессивно защищается рынок Санкт-Петербурга. Отмечу, что я излагаю позицию девелоперов федерального масштаба, которые предпринимали попытки выхода на татарстанский рынок.
— Вы создали фильм «Сценарии жизни», однако ваша компания занимается консалтингом в области недвижимости, что далеко от киноиндустрии. Как возник данный проект? Каковы его цели?
Идея создания фильма не случайна. Мы – консалтинговая компания, работаем с 2005 года. Ранее мы издали целую библиотеку для девелоперов – 6 книг. Последнюю книгу выпустили в 2019 году. После этого мы поняли, что для общения с профессиональной аудиторией нам нужен другой инструмент взаимодействия, так как книги уже начали писать все, и это стало неким «мейнстримом».
Тогда Виктория Белявская, руководитель центра коммуникации, один из партнеров в моей компании, высказала идею создания фильма. В нем мы изложили свое видение девелоперского рынка, как он развивается, и какие проблемы стоят.
Сейчас мы видим, что большая часть жилья, которое строится и вводится в огромных объемах, не приносит людям счастья. Оно делает жизнь комфортнее, но не делает счастливее. Малогабаритные квартиры по 17 кв. метров не дают человеку необходимого пространства, поэтому он не может быть там счастлив чисто физиологически, ему нужно чуть больше площади. Также не вызывает оптимизма формирование некоторых дворовых территорий. Эти проблемы мы изложили в фильме.
— Кто несет ответственность за создание этих «сценариев жизни»?
У девелоперского рынка есть три сущности. Во-первых, парадоксальная ситуация складывается тогда, когда человек, выбирая квартиру, не совсем осознает, что фактически он программирует жизнь своей семьи. Он покупает квартиру, исходя из своих потребностей и возможностей, но он не понимает, что если возьмет квартиру, от которой до школы или работы ехать полтора часа, то это не очень хороший «сценарий жизни».
Во-вторых, каждый девелопер понимает, что формирует сценарии жизни людей, но, прежде всего, смотрит на свои финансовые результаты и так далее. Осознавая свою ответственность, они часто отдают предпочтение именно финансовым результатам.
Посмотрим на государство. Старое жилье, ветхий фонд выбывает с нарастающими и устрашающими темпами, и государству нужно его компенсировать. Также стройка – это очень хороший драйвер для экономики. Однако с такими темпами будет не до изысков.
Получается, что одни не осознают свою ответственность, другие ее понимают, но смотрят на иные вещи, а третьим важны количественные показатели.
Если пересмотреть все от обратного, государство формирует стандарты, по которым девелоперы строят то, что люди ответственно выбирают, тогда последуют коренные изменения. Когда люди счастливы, они лучше работают и дольше живут, нация становится более конкурентоспособной. Это глобальная проблема на уровне нации.
В своем фильме мы постарались обозначить эту проблематику и выходы из нее.
— На какую аудиторию рассчитан фильм?
Понятно, что это профессиональная и полупрофессиональная среда, но все-таки этот фильм может быть полезен и интересен людям, которые хотят купить не первую квартиру. Дело в том, что если нет опыта проживания в своей квартире, то люди не могут четко обозначить параметры ее выбора, или же они будут шаблонные.
Люди, которые начинают улучшать жилищные условия – это аудитория фильма. Если бы каждый человек, который решил покупать вторую или третью квартиру, именно улучшая условия жизни, посмотрел этот фильм , то он бы иначе строил свой выбор.
Мы не питаем иллюзий. Фильм не развлекательный и не для массового зрителя. Я уверен, что его посмотрит вся профессиональная аудитория и люди, которые хотят управлять своей жизнью сами.
— Как его можно посмотреть?
Две компании в Казани поддержали наш проект – это «Унистрой» и «Суварстроит». «Унистрой» без вопросов поддержал идею, а «Сувар» подошел более рационально. Мы благодарны, что нам не задавали вопросы по срокам, понимая, что это фильм-исследование.
Сейчас мы достигли соглашения с одной достаточно массовой платформой, где хотим выложить фильм в открытый доступ. Мы не собираемся на этом фильме зарабатывать. Может быть, платформы будут брать какие-то символические деньги, но фильм будет доступен любому человеку.
— Как строительные компании могут использовать данный фильм? Должен ли он стать своеобразной инструкцией к применению?
Я не идеализирую эту ситуацию в целом, но я бы хотел, чтобы застройщики посмотрели этот фильм и ничего нам не говорили, а сами сделали выводы и ответили себе на вопросы: «А что мы делаем?», «Мы зарабатываем деньги или создаем сценарий жизни для людей?». Нужно, чтобы застройщикам не было стыдно за то, что они построили. Во всех городах есть проекты, за которые стыдно. Казань мне очень нравится, поэтому я избегаю говорить плохо про этот город, но, возможно, здесь тоже они есть.
— Тренды в строительстве в последние 10 лет меняются очень быстро из-за изменений потребительских предпочтений. Как вы считаете, как долго ваш фильм будет оставаться актуальным?
За 10 лет в строительной отрасли все поменялось. Я далек от мысли научить чему-то девелоперов. Задача фильма – заставить их задуматься о том, что они делают.
Это наша страна и наши люди, и то, как они будут жить, во многом зависит именно от девелоперов. Для того, чтобы учить девелоперов, есть различные курсы, рекомендации Минстроя и ГОСТы.
При этом я не говорю, что нужно забыть о финансовых результатах и выгоде. Нужно пересматривать решения и искать возможности для улучшения даже очень доступного жилья, потому что и не очень богатые люди тоже хотят быть счастливыми.
Сложно сказать. У нас никогда не было опыта съемки фильмов. Там задеты проблемы, которые актуальны в любое время. 10 лет назад было принципиально другое жилье, но эти вопросы уже были актуальны. Сейчас не только компании, но и рынки поменялись. Думаю, что это будет актуально всегда. Может быть, эти проблемы не будут так остро стоять, сменятся акценты, но на 3-4 года фильма точно хватит.
Как новое поколение недропользователей меняет золотодобычу: кейс «Золото Дельмачик»
Отдохнуть и полечиться. Какие туристические проекты запускались
в 2023 году в России
