Прибыль от ремонта: в Казани начинает формироваться рынок флиппинга

Фото: Фото: Invest Page

На рынке недвижимости существуют различные варианты инвестирования. Одним из них является флиппинг – инвестор получает прибыль от продажи квартиры после ремонта. По мнению фаундера проекта Invest Page Тимура Темирова, потенциал рынка для этого инструмента в России очень высок, по сравнению, например, со странами Европы. Тем не менее, там тоже остаются широкие возможности.

— Как вы оцените емкость рынка в Казани для этого инструмента инвестирования? Достаточно ли объектов в городе?

— Мне кажется, Казань в этом плане необъятна. В целом в России такая же ситуация – рынок флиппинга занят всего на 10%. Если сравнивать с Европой – там 30%, и еще есть, с чем работать. У нас он действительно очень обширный.

Инструмент инвестирования

— На сколько может вырасти цена квартиры после флиппинга?

— Как правило, от 20%. Все зависит от того, какая локация, какой ремонт там сделан. У нас бывало так, что из-за низкой цены выкупа, стоимость увеличивалась и в два раза, то есть наценка была 100%. Чтобы получить наибольший доход, важны низкая цена выкупа, хороший ремонт и быстрая реализация.

Основываясь на личных стратегиях наших инвесторов, мы просчитывали потенциальный доход с учетом реинвестиций. Если начать инвестировать с 500 тыс. руб. и каждый раз снова вкладывать, то за 10 лет можно получить порядка 20-25 млн. Если говорить в процентном выражении – то это от 35% до 70% годовых.

— Что отличает флиппинг от традиционных инструментов инвестиций на рынке недвижимости?

Руководитель компании Invest Page Григорий Кузнецов: Флиппинг отличается от стандартных инвестиций тем, что инвестор может получить прибыль за короткие сроки. Средний цикл сделки составляет 3-4 месяца. В нынешней ситуации на рынке, в основном, пользуются спросом комнаты или однокомнатные квартиры с качественным ремонтом, мебелью и хорошей локацией.

Фото: На фото: руководитель компании Invest Page Григорий Кузнецов

— В каких направлениях флиппинг наиболее эффективен? Может ли он приносить прибыль, например, в частных домах или коммерческой недвижимости?

— Сейчас высоким спросом пользуются объекты в популярных районах города. Они быстро продаются и приносят хороший доход. Если говорить про другие объекты жилой и нежилой недвижимости, увеличиваются срок реализации и объемы инвестирования. Кроме того, это сопровождается большими рисками. Здесь нужно глубже и тщательнее анализировать рынок.

— Какие критерии наиболее важны при выборе объекта для флиппинга? На что обращать внимание при оценке его потенциала?

Фаундер проекта Invest Page Тимур Темиров: Мы сторонники того, что нужно покупать объекты в максимально плохом состоянии. Это связано с тем, что цена выкупа будет значительно ниже.

С учетом того, что придется делать комплексный ремонт, в продаже маржинальность будет выше. Состояние объекта, конечно, влияет на сроки реализации, но это некритично. Становится больше демонтажных работ, они занимают срок от двух до трех недель. А такие работы, как штукатурка по маякам, электромонтаж, замена полов и так далее, мы в любом случае будем проводить.

Фото: На фото: фаундер проекта Invest Page Тимур Темиров

— Какие сложности могут возникнуть на различных этапах – поиске объекта, ремонте, продаже?

— Нюансов, на самом деле, очень много. Вплоть до того, какие соседи живут на локации объекта. В плане ремонта все сложности легко решаемы, если исполнитель грамотно к нему подходит, и у него есть понимание и опыт. А убедить соседей, что закон тишины исполняется, намного тяжелее. С ними нужно договариваться. Человеческий фактор и межличностные отношения – одно из самых тяжелых в этой работе. Поэтому, мы пришли к формированию собственной бригады, обучили всех людей, и теперь они работают на объектах.

Положение на рынке

— Как вы считаете, какова сейчас ситуация на рынке недвижимости? Какие основные тенденции можно выделить с точки зрения инвестиций?

— На рынке сейчас хорошая динамика. По крайней мере, у старого фонда – в этом году мы наблюдаем рост на 17%. Касаемо тенденций – старый фонд сейчас ликвиден, а инвестиции в него более рентабельны.

— Как внешние условия отражаются на флиппинге?

— Естественно, такие факторы, как ключевая ставка, инфляция сильно влияют на рынок недвижимости. Как и любом бизнесе, в любых инвестициях внешние причины всегда влияют. Тем не менее, важно адаптироваться и уметь с этим работать.

При этом многие уже поняли, что цены на жилье не падают. За последние 10 лет была небольшая отрицательная динамика, но ниже изначальной точки они не опускались.

— Какие риски несет инвестор при вложении во флиппинг?

Григорий Кузнецов: При флиппинге недвижимость оформляется непосредственно на инвестора. Это обеспечивает безопасность: инвестор становится полноправным собственником объекта, что минимизирует риски и позволяет полностью контролировать процесс — от ремонта до перепродажи.

К основным рискам можно отнести потенциальное падение цены объекта, увеличение сроков ремонта и задержку с продажей. Однако тщательный отбор объектов, прозрачная отчетность исполнителя и профессиональный подход к реализации проекта позволяют сделать флиппинг прибыльным и предсказуемым инструментом для инвестиций.

— Какие форматы инвестиций доступны во флиппинге? Какие гарантии получает инвестор в каждом из них?

Тимур Темиров: Есть возможность инвестировать в сам объект и в ремонтные работы. Некоторые инвесторы выкупают объект для дальнейшей сдачи в аренду. Все зависит от их капитала.

Фото: Фото: Invest Page (квартира до ремонта)

Когда мы говорим про инвестиции в ремонтно-отделочные работы – это беззалоговая история. Как правило, в это вкладывают те, кто с нами уже работал. Мы рассчитываем финансовую модель, прогнозируем приблизительную прибыль и заключаем договор инвестиционного займа. Иными словами, в данном случае мы управляем его финансами.

А в активном инвестировании, именно в сам флиппинг, недвижимость становится гарантом для инвестора, это его обеспечение. Здесь он сам делает выбор.

— Могут ли несколько инвесторов вложиться в один объект?

— Здесь сложность в разделении имущества, которое необходимо разбить на доли. Это юридически тяжело с учетом последующего распределения прибыли.

— Как, по вашему мнению, будет меняться востребованность флиппинга как инвестиционного инструмента в ближайшие годы? Как изменения на рынке недвижимости могут на нем отразиться?

— В настоящий момент рынок предлагает значительные возможности: много привлекательных объектов, сохраняется доступность капитала, инвесторы проявляют активность. Мы ожидаем, что эта тенденция продолжится. При грамотном подходе флиппинг остается надежной долгосрочной инвестиционной стратегией. Важно понимать, что рынок недвижимости динамичен — он постоянно развивается и создаёт новые возможности для тех, кто готов адаптироваться и профессионально управлять рисками.

Подпишись на Telegram РБК Татарстан