Ночь ипотеки: в Татарстане в декабре вновь зафиксирован бум продаж жилья

Как сообщил замминистра строительства, архитектуры и ЖКХ РТ Ильшат Гимаев, объем ипотеки в регионе, по итогам 10 месяцев года, составил порядка 60 тыс. кредитов на сумму более 223,6 млрд руб. Для покупки жилья на первичном рынке (по договорам долевого участия) банки выдали 16,6 тыс. ипотек на сумму порядка 82 млрд руб. «По итогам года объемы будут в разы больше», — уверен замминистра.

Декабрьский ажиотаж

Руководитель направления организации продаж ипотечных кредитов Ак Барс Банка Ольга Васянина сообщила, что 22 декабря стало рекордным в году по объемам выдач ипотечных кредитов. Были превышены показатели августа и сентября, в сравнении со второй неделей декабря в минувшую пятницу объем выдач вырос в 2,5 раза.

К очередному всплеску спроса привели повышение ключевой ставки, первоначального взноса по льготной ипотеке с 20 до 30% от стоимости жилья, завершение комбо-ипотеки по госпрограмме и кредитования по льготной ипотеке с увеличенным лимитом для Москвы и Санкт-Петербурга на фоне недавнего повышения ключевой ставки.

«Думаю, что 22 декабря стало самым последним рывком в этом году. Сейчас мы, в большей степени, дорабатываем. Однако на этой неделе, последней в году, мы продолжаем выдавать ипотеку на том же уровне, что в начале месяца. Существенных падений мы не видим, но мы понимаем, что это оставшиеся клиенты, которые стремятся закрыть свои сделки в этом году», — сказала Васянина.

Представитель Ак Барс Банка выразила надежду, что в 2024 году застройщики и банки разработают и выведут на рынок новые инструменты для поддержки спроса на жилье. По ее словам, сейчас Татарстан является одним из немногих регионов страны, где продолжают действовать механизм субсидирования ипотечных ставок.

«Именно в Татарстане используются «классические» программы субсидирования ставок, когда это не льготная ипотека со стороны государства, а субсидирование ставок, которые делают банки напрямую с застройщиками, а также комбо-ипотека с увеличением лимита с оплатой субсидирования банкам со стороны застройщиков. На остальной территории России большим спросом пользуется комбо-ипотеки со средневзвешенной ставкой», — сказала Васянина.

Управляющий директор по ипотеке банка ВТБ в Татарстане Гузель Мосеева сообщила, что 22 декабря был продемонстрирован очередной пик в выдачах ипотеки. Однако они были меньше, нежели показатели ажиотажных дней августа и сентября.

«Мы изначально прогнозировали, что в IV квартале у нас не будет такого ажиотажа, как в III квартале, в августе и сентябре, когда менялись условия по программам с господдержкой. В прошлую пятницу у нас был очередной пиковый день по выдачам, но он не перебил рекорды сентября», — сказала Мосеева.

По ее словам, многие клиенты хотели закрыть сделки на ранее действовавших условиях. Кроме того, немало было заемщиков, которые, находясь в Татарстане, дистанционно оформляли кредиты на покупку жилья в Москве и Санкт-Петербурге с лимитом 12 млн руб.

В начале последней недели 2023 года спрос на ипотеку оставался на среднем уровне. «Думаю, что это, так сказать, накопленный спрос», — заметила управляющий директор по ипотеке банка ВТБ в Татарстане.

На высоком уровне сохраняется интерес к семейной программе. В I квартале 2024 году она сохранит позиции драйвера рынка. «Хочется надеяться, что регулятор смягчит условия по ключевой ставке для развития рынка вторички», — сказала Мосеева.

В целом, по словам Мосеевой, в 2023 году объем выдач ипотечных кредитов на 60% превысил результаты 2021 года. Она отметила, что корректнее сравнивать показатели с позапрошлым годом в силу волатильности ситуации в 2022 году. Средний чек по ипотеке в этом году превысил 5 млн рублей, тогда как 2021 году он был порядка 3 млн рублей. Причиной стал рост цен на жилье.

Начальник управления по работе с партнерами и ипотечного кредитования отделения «Банк Татарстан «ПАО Сбербанк» Леонид Захаров заметил, что в 2023 году в работе кредитных организаций были «ночи ипотеки», когда продолжительность работы отделений была максимально продлена – до последнего клиента, чтобы все заемщики могли оформить ипотеку в преддверии изменения в программах с господдержкой на старых условиях. Одним из таких дней стала, как и в других банках, 22 декабря.

По итогам 11 месяцев года, рассказал Захаров, Сбер в Татарстане удвоил объем ипотечных выдач: с 57 до 120 млрд руб. В результате, портфель ипотечных кредитов вырос с 200 млрд в начале года до 291 млрд на текущий момент. «Практически, полуторакратный рост портфеля – такого не было никогда в истории. Хорошо, что этот портфель хорошо обеспечен, у нас не растет просроченная задолженность», — сказал он.

Выход на сделку

Мнения девелоперов, опрошенных РБК Татарстан, о том, фиксировалось ли в декабре увеличение спроса на фоне очередного повышения ключевой ставки и изменения условий по программе льготной ипотеки, разделились. 

Директор группы компаний «Новастрой» Денис Самарин сообщил, что компания сохранила объемы продаж на уровне прошлого года: было заключено свыше 1 тыс. сделок. На долю компании на рынке региона приходится 4%.

При этом распроданность квартир в строящихся домах не превышает 30%: на фоне роста объемов строительства сохраняется проблема товарных остатков. «В перспективе возможен рост данного показателя из-за роста ставок по кредитам, из-за риска инфляции и ужесточения кредитно-денежной политики», — сказал директор группы «Новастрой».

Доля ипотеки в структуре сделок составила 85%, что ниже, чем показатель прошлого года. По словам Самарина, это связано с выводом компанией на рынок большего объема жилья высокого класса.

Сооснователь компании «Авторы» Владимир Михайлов ответил положительно на вопрос, был ли в декабре всплеск продаж. Однако отметил, что сложно понять, какое влияние на это оказало традиционное  «предновогоднее ралли больших продаж». Во-вторых, несмотря на то, что для людей произошедшие изменения являются существенными, но экономических и институциональных инфоповодов в течение года было слишком много, поэтому чувствительность рынка к таким изменениям уже не такая яркая, как могла бы быть, например, год назад.

«Но нас всплеск прямо не коснулся, так как мы уже завершаем продажи нашего первого проекта – ЖК «Дом у Озера» комфорт-класса. Точнее, мы не можем подтвердить всплеск суммами продаж, но можем подтвердить большим количеством запросов, особенно, на готовые новостройки. К примеру, на оставшиеся два лота интересантов было достаточно», — сказал Михайлов.

Исполнительный директор девелоперской компании «Ак Барс Дом» Айгуль Латыпова в беседе с РБК Татарстан отметила, что новые вводные по условиям ипотеки с господдержкой «выдавили на рынок недвижимости последние сливки отложенного спроса». Люди ускорились с выбором, пытаясь завершить сделки на более выгодных условиях.

«По данным нашей компании, декабрь стал одним из самых результативных месяцев в продажах, а ЖК «Мой Ритм» и «Светлая долина» стали лидерами по объему выручки среди всех комплексов Казани. Ни для кого не секрет, что 90% недвижимости в многокавартирном домостроении приобретается по ипотеке. Большая часть сделок проходит по льготному кредитованию, где семейная ипотека постепенно завоевывает основную долю. Кроме того, мы для себя уже несколько лет делаем акцент на разработку доступных индивидуальных решений, которые готовы предложить не все девелоперы. Это и помогает нам привлекать достаточно большой пласт покупателей», — сказала Латыпова.

Заместитель генерального директора по коммерческим вопросам и связям с общественностью ГК «Садовое кольцо» Илья Колунов сообщил РБК Татарстан, что компания не зафиксировала в декабре резкого всплеска продаж. Динамика в течение месяца не менялась.

По его словам, 80-90% общего объема продаж в проектах компании занимают программы льготной ипотеки. «Покупатели Savin Premier с удовольствием покупают квартиры с использованием механизма льготной ипотеки – они его воспринимают как некую рассрочку и гасят кредит за несколько лет», — сказал он.

Колунов отметил, что на фоне макроэкономической нестабильности девелоперы не прекращают искать новые инструменты стимулирования спроса. «Например, мы увидели, что покупатели в Московском регионе охотно берут квартиры с отделкой «вайтбокс», и вывели в продажу новые объемы лотов с этим вариантом. Увеличили и объемы квартир с полной, чистовой отделкой, чтобы клиенты могли просто приехать и взять готовую к заселению квартиру, «под ключ», без утомительного долгого ремонта. Но хочу отметить, что все вышесказанное относится к сегменту «комфорт», а не к премиальному жилью», — сказал замгендиректора ГК «Садовое кольцо».

Он добавил, что в Казани, особенно, в центре города, много проектов бизнес- и премиум-класса. В Вахитовском районе премиальные продукты преобладают, также они часто выходят и в Ново-Савиновском районе. «Но мы видим, что высокобюджетные проекты продолжают выходить, что говорит о том, что рынок пока еще далек от насыщения», — отметил Колунов.

По Самарина из компании «Новастрой», драйвером рынка будет жилье массового сегмента. «Создается впечатление роста объемов жилья бизнес-класса за счет двух факторов: такие проекты и правда интересные для публики, они на слуху, а девелоперы проводят помпезные презентации для привлечения внимания и во-вторых, девелоперы зачастую склонны завышать обозначение класса в своей рекламе без видимых на то причин. По факту, сегодня в республике строится всего 35 дома бизнес и элит класса общей площадью 416 тыс. кв. м, из общего объема 2,65 млн кв. м строящегося жилья, то есть 16%», — сказал Самарин.

ИТ-ипотека для строек и новостроек

Разделились мнения участников рынка недвижимости и об эффективности ИТ-ипотеки для поддержки спроса на жилье. Представитель Ак Барс Банка сообщила о росте интереса к ИТ-программе: ее доля растет по отношению к началу года. «Это интересная программа, она хорошо развивается в целом в Татарстане и в Ак Барс Банке в частности. Видимо, сфера ИТ в Татарстане она развивается хорошо, что сказывается на выдачах кредитов по этой программе», — сказала Васянина.

Руководитель компании «Новастрой» констатировал, что ИТ-ипотека не стала одним из ключевых драйверов роста. «Как нам показалось, со стороны представителей ИТ-сферы есть спрос на жилье комфорт и бизнес-класса», — сказал Самарин.

Сооснователь компании «Авторы» оценил долю ИТ-ипотеки, как умеренную. «У нас в бизнес-сегменте были реализованы преимущественно небольшие лоты по ИТ-ипотеке. Все уже по-разному опробовали данный инструмент, думаю, он несколько сбавит обороты и далее будут более естественные показатели», — сказал Михайлов. 

По словам Мосеевой из ВТБ, на долю ИТ-ипотеки в банке, как и ранее, приходится чуть более 5% в общем объеме выдач. При этом кредиты по данной программе берут не только на покупку квартир, но и строительство индивидуальных домов.

«В общем объеме выдач около 2 млрд руб. приходится на строительство ИЖС. Это говорит о том, что рынок развивается, думаю, что в следующем году развитие продолжится. На это повлияло распространение на рынок индивидуального домостроения программ с господдержкой, люди начали работать с подрядчиками. В Татарстане готовятся к запуску масштабные проекты по строительству коттеджных поселков. Если будет поддержка со стороны государства, а именно законодательное регулирование: это касается и проектного финансирования и регулирования сегмента ИЖС в части эскроу-счетов, то индивидуальное жилье – это тоже продукт, с которым могут работать застройщики и банки», — сказала Мосеева.

По словам Захарова, доля ИЖС в портфеле достигла порядка 15%, тогда как ранее показатель был 1%, потом вырос до 5%. За 11 месяцев в регионе для покупки или строительства домов было выдано ипотечных кредитов на 16 млрд руб. По итогам года, индивидуальное жилье займет в портфеле татарстанского отделения Сбера порядка 15-20%.

«Если ранее люди пытались профинансировать стройку каким-то другими средствами, то сейчас появился хороший механизм работы с ИЖС. Наш банк выпустил на рынок несколько инструментов для его поддержки, вариантов очень много, драйвер роста появился, и этим пользуются наши подрядчики и клиенты», — сказал Захаров.

Подпишись на Telegram РБК Татарстан