РБК Pro Лебединая неверность: как защититься от отжима бизнеса партнерами РБК Pro Свитшот от морпеха: как бывший военный продает модную одежду на ₽59 млн РБК Pro Мухаммад Юнус — РБК: «Работать на других — противоестественно» РБК Pro Так говорит Галицкий: бизнес плохо запускать только во время войны Читайте больше на РБК Pro
Прямой эфир
Ошибка воспроизведения видео. Пожалуйста, обновите ваш браузер.
Лента новостей
Все новости Татарстан
Набиуллина опровергла возможность деноминации рубля Финансы, 15:43 На выборы президента Татарстана выдвинулись 5 кандидатов Татарстан, 15:40  Кризисные лидеры: какие отрасли показали рост в период пандемии РБК и #CloudMTS, 15:37 Тонкий баланс: как выбрать лучшую маркетинговую стратегию — Kantar Pro, 15:37 ФСБ предъявила обвинение в госизмене журналисту Сафронову Общество, 15:36 В Самаре загорелся склад с лакокрасочными материалами Общество, 15:36 Новые руководители СБР и «Спартака», победа Яна. Итоги недели в спорте Спорт, 15:33 Разработчик вакцины от COVID-19 назвал сроки ее готовности Общество, 15:26 Добровольцам Минобороны ввели второй компонент вакцины от COVID-19 Общество, 15:16 Путин обратил внимание Эрдогана на резонанс из-за Святой Софии Общество, 15:13 УАЗ запатентовал передний бампер для «русского Prado» Авто, 15:10 Задержания на акции в поддержку журналиста Ивана Сафронова. Фоторепортаж Общество, 15:01  Ак Барс Банк запустил онлайн сервис по оформлению ОСАГО Пресс-релиз, 14:57  Южная Корея приманивает туристов «Фиолетовым островом» Стиль, 14:56
Татарстан ,  
0 

Застройщики Татарстана рассчитывают на изменения по эскроу-счетам

Казанские застройщики обеспокоены перспективами своего рынка после введения эскроу-счетов. По мнению эксперта строительной отрасли, новые правила существенно затормозят развитие новых проектов застройщиков

Механизм проектного финансирования презентовали сегодня в министерстве строительства, архитектуры и ЖКХ РТ татарстанским застройщикам. По словам, вице-президента – директора проектного финансирования и приоритетных проектов АО «Банк ДОМ.РФ» Владимира Зайцева, залогом для кредита может стать либо достаточное количество денежных средств на счете организации, либо имеющийся в собственности земельный участок для строительства жилого комплекса. Компании будут обязаны заводить новое юрлицо под каждый проект и обращаться в банк за финансированием.

«Механизм финансирования с помощью эскроу-счетов позволяет устанавливать переменную ставку, размер которой зависит от объема средств на счетах эскроу. Ставка по части кредита, которая покрыта остатками на счетах эскроу, меньше базовой и составляет около 5-7% годовых, поскольку банк делает только отчисления в фонд обязательного резервирования и АСВ, несет риски, но не начисляет процентный доход на счета эскроу. В случае, если остатки на счетах эскроу превышают сумму выданного кредита, то наличие дополнительного бесплатного финансового ресурса в виде избытка средств на счетах эскроу позволяет банку дополнительно снизить ставку. По нашим оценкам, средняя ставка на инвестиционной фазе проекта при реализации квартир с использованием механизма эскроу составляет около 6-9% годовых в зависимости от объема продаж до ввода объекта в эксплуатацию», – рассказал Владимир Зайцев.

При принятии решения о выдаче кредита под проект, банк будет опираться на так называемый коэффициент LLCR. Это отношение предполагаемой выручки от реализации квартир к сумме размера кредита и процентов за него. В идеале этот коэффициент должен быть больше 1,25. При этом в ДОМ.РФ уверяют, что расчеты будут проводиться по каждому проекту отдельно, и на получение кредита могут рассчитывать, как крупные, так и мелкие застройщики. Величина коэффициента зависит от успешности проекта и правильно выставленной ценовой политики.

Фото: Пресс-служба Министерства строительства, архитектуры и ЖКХ РТ
Фото: Пресс-служба Министерства строительства, архитектуры и ЖКХ РТ

«Банки будут ориентироваться на фактические цены, и рекомендовать стоимость квадратного метра застройщику. Низкая цена квадратного метра приведет к понижению коэффициента LLCR. А чем больше запас прочности LLCR, тем ниже будет ставка по кредиту», – отметил представитель «ДОМ.РФ».

Опасения по эскроу-счетам

По его мнению, 70% застройщиков готовы перейти на эскроу счета уже сегодня. В то же время, в Татарстане только один застройщик уже начал применяющий проектное финансирование на своих объектах – это «Унистрой». По словам заместителя генерального директора компании Искандера Юсупова, первый договор с использование эскроу-счета заключали в течение 2 месяцев, его текст состоял из 39 страниц. Однако, это не главная сложность для застройщиков, более значимую угрозу от эскроу-счетов застройщик видит в отсутствии возможности использования средств для развития новых проектов.

«Банк вложил в наш проект 85% средств после того, как мы вложили 15% своих. Ставка по кредиту плавающая: чем больше продаж – тем ниже ставка. Мы столкнулись с большим объемом документации и отсутствием единых стандартов у банков по аккредитации девелоперских компаний», – рассказал Юсупов.

Помимо этого, срок оборачиваемости капитала увеличился с 19 до 27 месяцев. По его словам, отсутствие возможности использовать свои средства после их получения замедляет развитие новых проектов компании.

«Применение эскроу-счетов привело к росту цен на квадратный метр. При превышении выручки ставки снижаются до минимума, но банку логичнее было бы платить застройщику, поскольку застройщик привлекает ему деньги», – сказал Юсупов. Другие застройщики, участвовавшие в мероприятии, поддержали его.

В ожидании изменений

Заместитель строительства, архитектуры и ЖКХ РТ Ильшат Гимаев выразил надежду на то, что предстоящий Госсовет с участием президента России Владимира Путина, запланированный в феврале в Казани, принесет положительные изменения для застройщиков. Однако, он отметил низкую активность татарстанских застройщиков в высказывании своих пожеланий.

«В Татарстане 109 застройщиков, но не все из них к нам обращаются, и говорят о своих проблемах. Тем не менее, мы возлагаем большие надежды на февральское выездное совещание с участием президента России. Мы надеемся, что по итогам его будет принято решение о поэтапном использовании средств закройщиками на эскроу счетах, которыми сегодня можно воспользоваться только после ввода в эксплуатацию дома», – рассказал Ильшат Гимаев.

Застройщики, которые привлекают средства граждан, с 1 июля текущего года должны перейти на схему долевого строительства с использованием эскроу-счетов, или, так называемое, проектное финансирование, когда банком выделяются деньги под конкретный проект. Схема эскроу-счетов предполагает следующее: теперь дольщик передает свои деньги не напрямую застройщику, а банку, который замораживает деньги до тех пор, пока девелопер не выполнит свои обязательства по сдаче объекта. Финансировать проекты застройщики будут с помощью банковских кредитов. По словам заместителя председателя правительства РФ Виталия Мутко, средства граждан для хранения могут привлекать только банки с высоким кредитным рейтингом. Этому требованию соответствуют 60 российских банков.