Развитие крупнейших городов регионов России переориентируется с окраин на территории, нуждающиеся в обновлении. Застройщики все больше сталкиваются со сложностями при поиске земельных участков для многоквартирного жилья.

Казань показывает один из лучших результатов по объему строительства и демонстрирует сбалансированную модель развития, отметили эксперты, опрошенные РБК Татарстан.

Участки для МКД в Казани

Найти подходящий участок в Казани с каждым годом становится все сложнее, сообщила РБК Татарстан руководитель отдела по развитию территорий компании «Унистрой» Анна Орлова. Сегодня застройщику нужно применять более глубокий анализ городских территорий, поиск расширен на участки, подходящие под редевелопмент.

Актуальной темой является и инфраструктура. Сегодня застройщику нужно поддерживать баланс между урбанизацией и экологичностью, например, проложить большой километраж сетей или создать комфортный для проживания комплекс на небольшом участке. Кроме того, девелопер может найти рекреационный потенциал в исторически промышленном месте.

«Сегодня в Казани практически отсутствует готовая земля под масштабную застройку. Однако существуют большие пространства с перспективами комплексного строительства. Это территории промышленности, гаражно-строительные кооперативы, садовые товарищества, которые в будущем могут быть вовлечены в оборот под жилищное строительство», — отметила Орлова.

При этом столица Татарстана является одним из наиболее устойчивых региональных рынков, поскольку город имеет сильную экономическую базу, туристическую и образовательную привлекательность, стабильный внутренний спрос и высокий уровень конкуренции между девелоперами, отметил в беседе с РБК Татарстан юрист, преподаватель кафедры земельного права и государственной регистрации недвижимости факультета управления территориями Московского государственного университета геодезии и картографии (МИИГАиК) Данил Коконов.

В отличие от ряда городов, где еще сохраняются значительные периферийные площадки под массовую застройку, в Казани все более важную роль играют точечные проекты, редевелопмент, комплексное развитие территорий (КРТ).

«Это делает рынок более сложным юридически: девелоперу недостаточно просто приобрести участок, необходимо оценивать градостроительные ограничения, обеспеченность инфраструктурой, транспортную модель, социальную нагрузку и возможное взаимодействие с публичной властью. Помимо этого, на территории Казани много объектов культурного наследия, что требует от застройщиков соблюдения соответствующего правового режима», — сообщил Коконов.

Также Казань отличается тем, что спрос на хорошее жилье здесь остается высоким, но цена земельных участков уже достаточно высока. Проекты становятся чувствительными к стоимости строительства, срокам согласований и обязательствам по созданию инфраструктуры.

Города с устойчивым миграционным притоком и развитой экономикой, в том числе Казань, сохраняют самый высокий потенциал для многоквартирного строительства. Наибольший объем доступных или потенциально вовлекаемых в оборот земель наблюдается в городах с менее плотной застройкой и значительными территориальными резервами, рассказал РБК Татарстан президент Национального объединения строителей (НОСТРОЙ) Антон Глушков. Прежде всего, это Екатеринбург, Новосибирск и Тюмень, частично Красноярск и Челябинск. А, например, в Санкт-Петербурге и Казани земельный ресурс более ограничен, и развитие все чаще происходит за счет редевелопмента.

«Казань при этом выделяется более сбалансированной моделью развития. При высокой плотности застройки город демонстрирует качественное градостроительное планирование и активное вовлечение территорий в комплексное развитие, однако свободных «простых» участков становится все меньше, и акцент смещается на сложные проекты», — добавил Глушков.

Другие города

Каждый регион имеет свои экономические и политические предпосылки для развития девелопмента и привлечения новых застройщиков. Многие из них сейчас расширяют свою географию и выходят в другие субъекты, отметил в беседе с РБК Татарстан управляющий партнер Rusland SP Андрей Бойков.

«Думаю, эта тенденция будет продолжаться из-за сокращения возможностей на своих рынках. При этом можно отметить, что далеко не в каждом регионе развитие экономически выгодно. Реализовывать проекты на грани себестоимости мало кому интересно», — сказал Бойков.

По словам Орловой, «Унистрой», помимо Казани, присутствует в Санкт-Петербурге, Екатеринбурге, Перми, Уфе, Махачкале, Нижнем Новгороде, Самаре и Тольятти. Компания также приобретает земельные участки в Новосибирске, Тюмени и Красноярске.

«Эти города очень похожи на Казань, так что мы не расходимся в подходах. Мы рассматриваем участки в черте города и можем полноценно реализовать наш опыт комплексной застройки территорий. Мы выбираем города-миллионники, анализируем покупательский спрос и зарплаты, а также другие важные факторы, влияющие на перспективность проекта», — сказала Орлова.

Эти факторы выделил и руководитель экосистемы для девелоперов Единого ресурса застройщиков Кирилл Холопик. В качестве перспективных городов он отметил Санкт-Петербург, Краснодар, Екатеринбург, Казань, Нижний Новгород, Новосибирск, Ростов-на-Дону, Уфу и Тюмень.

«Сегодня перспективность рынка определяется не только численностью населения и наличием свободной земли. Важны доходы жителей, рабочие места, инфраструктура, доступность проектного финансирования и готовность города развиваться комплексно. Для девелопера важна не просто свободная земля, а площадка, которую реально можно вывести в проект. Поэтому каждый участок проходит индивидуальную комплексную оценку», — рассказал Холопик РБК Татарстан.

В каждом регионе есть свои «правила игры», с которыми девелоперы вынужденно сталкиваются. Где-то процессы идут проще и быстрее, в других городах согласование жилого проекта может занимать несколько лет с неопределенным финалом, отметил Бойков.

Те города, где есть понятные и благоприятные условия для застройщиков, имеют наибольшие перспективы для строительства многоквартирных домов, считает Коконов.

«Это города с устойчивым притоком населения, где люди хотят жить и работать, где есть спрос на новое жилье, а местные власти активно занимаются градостроительным развитием, в том числе через механизм комплексного развития территорий», — сказал он.

К таким городам можно отнести крупнейшие агломерации – Москву и Санкт-Петербург, а также сильные региональные центры: Казань, Екатеринбург, Тюмень, Краснодар, Новосибирск, Нижний Новгород, Владивосток и другие города, где наблюдается дефицит современного качественного жилья и высокий интерес граждан к переезду.

Первый вице-президент Российского союза строителей Владимир Дедюхин в беседе с РБК Татарстан в качестве наиболее перспективных выделил Санкт-Петербург, Екатеринбург, Новосибирск, Нижний Новгород, Краснодар, Ростов-на-Дону, Самару, Уфу и ряд других крупных агломераций.

«Именно они формируют основные точки роста благодаря высокой экономической активности, развитию рынка труда и устойчивому спросу на жилье. Сегодня перспективы многоквартирного строительства в крупнейших городах России определяются уже не столько наличием свободной земли, сколько качеством городского управления, состоянием инженерной инфраструктуры и возможностями комплексного развития территорий», — сказал Дедюхин.

Сравнение городов

Казань входит в список крупнейших городов России, в которых наблюдается устойчивый рост объема текущего строительства, сообщил РБК Татарстан региональный директор департамента жилой недвижимости и девелопмента земли Nikoliers Кирилл Голышев. Компания на основе данных ЕИСЖС рассмотрела срезы на одну дату – июнь 2023-2026 годов, что покрывает полный строительный цикл, в среднем длящийся три года.

В расчетах, помимо столицы Татарстана, учитывали топ-10 городов по объему строительства (за исключением Москвы). Среднегодовой рост в Казани составил 21,5%, хотя по объему строительства город находится на восьмом месте.

«За полный цикл Казань – самый устойчиво растущий крупный рынок: объем почти удвоился (с 1,23 млн кв. м до 2,21 млн кв. м), рост наблюдается все три года, тогда как сопоставимые Тюмень, Новосибирск и Владивосток уже откатились от пика. По информации, транслируемой местными властями и застройщиками, строительная отрасль в Казани развивается главным образом в рамках редевелопмента промышленных территорий», — рассказал Голышев.

В рамках расчетов сформировалось 3 группы городов:

Устойчивые лидеры роста (растут все три года) – Казань, Екатеринбург (средний рост в год на 13,3%), Ростов-на-Дону (12,1%), Пермь (10,1%) и Уфа (8,7%);
Рост с откатом (пик в 2025-м, затем снижение) – Тюмень (в среднем 6,8%), Владивосток (4,8%) и Новосибирск (1,2%);
Сжатие объемов (снижение из года в год) – Санкт-Петербург (-11,8%) и Краснодар (-6,4%).

Проблемы с земельными участками

С каждым годом найти земельный участок и при этом реализовать коммерчески успешный проект становится все сложнее. Это связано с ожиданиями покупателей, созданием инфраструктуры, экономической ситуацией и другими причинами.

С учетом перехода на проектное финансирование и снижения рисков, большинство игроков в первую очередь ищут землю с уже согласованными документами строительства либо «сырые» участки, но с оплатой на моменте получения разрешений, рассказал Бойков. Это особенно касается первых проектов застройщиков в регионе. Сегодня в субъектах земли достаточной много, но подготовленной, где проект может быть гарантированно реализован с прибылью для инвестора, в разы меньше.

На ситуацию также влияют высокая ключевая ставка и сжатие ипотечного рынка, считает директор департамента девелопмента земли Nikoliers Тимур Рывкин. В связи с этим основной фокус инвесторов и застройщиков смещается на проекты с высокой добавленной стоимостью, то есть сегменты бизнес и выше.

«Именно поэтому основным полем деятельности для федеральных застройщиков остаются Москва и Санкт-Петербург. Однако за последние 3-5 лет мы наблюдаем активную экспансию как федеральных, так и крупных региональных застройщиков в другие субъекты. Среди самых популярных направлений – Крым, Сочи и Краснодарский край, а также Нижний Новгород, Екатеринбург и Казань», — рассказал РБК Татарстан Рывкин.

Развитие российских городов сегодня переходит от экстенсивного расширения к модели внутренней реконструкции, сообщил Дедюхин. Если раньше основной земельный ресурс находился на окраинах, то сегодня наиболее перспективными становятся территории внутри уже сформированных районов.

«Особое значение приобретает транспортно-ориентированное развитие, когда жилищное строительство увязывается с созданием дорог, общественного транспорта, школ, детских садов, поликлиник и общественных пространств. В этих условиях покупатель все чаще оценивает не только сам объект недвижимости, но и качество городской среды в целом», — отметил первый вице-президент Российского союза строителей.

Для создания современных жилых кварталов, где есть полноценная среда для жизни, необходимы определенные участки. Например, «Унистрой» как оптимальную площадь рассматривает 3-5 и более гектаров. На этом участке должна быть возможность разместить от 50 тыс. кв. м жилой недвижимости. У планируемого проекта должна быть прогнозируемая рентабельность цены реализации будущего квадратного метра.

«Хорошо, когда есть участок центре города с готовыми коммуникациями и средой. Однако во многих случаях даже сложный актив можно превратить в перспективный проект через изменение категории земли, разработку проекта планировки территории, участие в программах КРТ и тому подобное», — отметила Орлова.

В непростых условиях застройщикам нужны как новые партнеры для поиска земельных участков, так и инструменты для аналитики и планирования. Компания использует тепловые карты для оперативного экспресс-анализа, в которые интегрируются земельные участки. В них отображается контур территории, данные, с помощью которых можно определить среднюю цену реализации, и градостроительный потенциал участка на основе генплана, правил землепользования и застройки, а также первичной информации из ЕГРН.

«Наш новый инструмент – это предварительная схема застройки. Это то, что позволяет нам быстро подготовить технико-экономические показатели на участок. С помощью ИИ мы делаем предварительный облик проекта. Это помогает в первичном анализе и переговорах», —рассказала Орлова.

Сегмент земельных участков сегодня нельзя оценивать как «рынок свободного выбора», отмечает Коконов. Наиболее удобные площадки либо уже вовлечены в проекты, либо имеют сложный правовой режим, обременения, требуют изменения градостроительной документации, находятся в санитарно-защитных зонах, имеют проблемы с подключением к инженерной инфраструктуре и транспортной доступностью.

«Ключевой тенденцией становится не столько освоение свободных «пустых» участков, сколько обновление уже застроенных или неэффективно используемых городских территорий. Механизм КРТ становится одним из основных инструментов для создания новых площадок под застройку в крупных городах», — сказал Коконов.

Редевелопмент и КРТ

Резервы для развития крупнейших городов сохраняются в вовлечении в оборот неэффективно используемых территорий – бывших промышленных зон, коммунально-складских площадок и иных участков внутри сложившейся городской застройки, отметил Дедюхин. Ключевым ограничением становится уровень ее обеспеченности инженерной, транспортной и социальной инфраструктурой.

Механизм КРТ стал одним из ключевых инструментов градостроительной политики. По данным минстроя России, в активной стадии реализации находятся более 1,4 тыс. территорий в 81 субъекте РФ, а в проработке – 2 тыс. проектов общей площадью 54,8 тыс. га.

«Государственная политика все активнее ориентируется на комплексное развитие территорий, сокращение инвестиционно-строительного цикла и повышение эффективности использования уже освоенных городских пространств. Девелоперы, в свою очередь, смещают фокус в сторону комплексных проектов и формирования полноценной городской среды», — сказал Дедюхин.

По словам экспертов, наиболее перспективным направлением является редевелопмент промышленных зон и бывших складских территорий. Далее следует ветхий жилой фонд – в большинстве городов-миллионников сформировался большой объем таких объектов, построенных в 1960-1980-е годы, отметил Глушков. Гаражные кооперативы вовлекаются в проекты чаще точечно.

Многие промышленные площадки расположены в уже сложившейся «городской ткани», имеют транспортную доступность, но используются неэффективно. При этом такие проекты часто сложны из-за вопросов экологии, санитарно-защитных зон, инженерных сетей, исторического использования территории и необходимости изменения разрешенного использования, отметил Коконов.

Устаревший жилой фонд – это социально и политически наиболее чувствительный сегмент, но именно он находится в центре механизма КРТ жилой застройки. Здесь главные вопросы связаны с защитой жилищных прав граждан, критериями включения домов, проведением общих собраний, предоставлением равнозначного жилья или компенсаций, а также с экономикой проекта.

Гаражные массивы занимают ценные территории рядом с жилыми районами и транспортными узлами. Но такие проекты часто осложнены множественностью правообладателей, судебными спорами, вопросами компенсации и социальной чувствительностью, сказал Коконов.

«Крупные города все чаще будут развиваться через КРТ, редевелопмент промзон, гаражных территорий, коммунально-складских зон и устаревших нежилых объектов. Реновация жилых кварталов в регионах будет идти осторожнее из-за социальной чувствительности и сложной экономики расселения. Для властей ключевым становится комплексное развитие с дорогами, школами, детсадами, поликлиниками, благоустройством и рабочими местами, а для девелоперов – реализуемость проекта и его финансовая модель: возможность пройти градостроительные процедуры, подключиться к сетям, выполнить инфраструктурные обязательства, получить финансирование и обеспечить нужный темп продаж», — считает Холопик.

Потенциальный ресурс для редевелопмента в городах большой, но «готовых» участков существенно меньше. На практике наиболее ценными становятся территории, где публичная власть заранее провела градостроительную подготовку, определила границы, параметры развития, инфраструктурные обязательства и понятный порядок взаимодействия с правообладателями.

«Крупные региональные центры, включая Казань, Екатеринбург, Новосибирск, Нижний Новгород и другие, все чаще будут сочетать редевелопмент промышленных зон, гаражных массивов и обновление устаревшего жилфонда. Для городов с ограниченным земельным ресурсом это становится не альтернативой, а фактически необходимостью», — заключил Коконов.

Подпишись на МАКС и Telegram РБК Татарстан