Подводные камни ипотеки Татарстана

Доля жилья в Татарстане приобретенного в 2016 году с помощью ипотечных кредитов, составила 35,4%. Минстрой республики и эксперты отрасли прогнозируют дальнейший рост жилищного кредитования, чему придают уверенность инфляция и прогнозируемая рекордно низкая ставка в этом году. К сожалению, культура отношений с коммерческими банками в России насчитывает около 25 лет и по сравнению с развитыми странами находится в зачаточном состоянии. По этой причине клиенты банков, решившись приобрести жилье по ипотеке, зачастую обращают внимание только на рекламу, которая не всегда отражает условия, публикуемые мелким шрифтом.

К примеру, если будущего клиента Сбербанка в рекламе привлекла ставка в размере 11,25% годовых, но он не получает зарплату в банке, ставка увеличивается на 0,5% до 11,75%. Это при условиях, что ипотека берется на 30 лет с первоначальным взносом 20%. Кроме того, на период до предоставления документов в регистрационную палату для регистрации ипотеки ставка увеличивается на 1% до 12,25%. Еще один немаловажный момент - страхование жизни. Услуга эта сугубо добровольная в отличие от страхования предмета залога, поэтому от нее можно отказаться. Правда, при отказе страхования жизни и здоровья заемщика ставка увеличивается на 1% до 12,25%.

Банк «ВТБ 24», в свою очередь, предлагает выгодные условия, если клиент получает зарплату на карту банка. В этом случае первоначальный взнос уменьшается с 15% до 10%. Но, в то же время, при отказе заемщика от комплексного страхования ставка увеличивается на 1% до 12,25%. В комплекс при этом входят страховка утраты жизни и трудоспособности заемщика, утраты или повреждения приобретаемой квартиры, прекращения или ограничения права собственности на квартиру (в течении первых 3 лет после приобретения квартиры в кредит). В некоторых банках стоимость таких рисков оценивается кредитными организациями выше. Так, Россельхозбанк увеличивает ставку на 3,5% до 15%, если клиент при этом отказывается от подобных услуг.

Эксперты отрасли отмечают, что при оформлении ипотеки клиентам важно помнить, что заключение любого договора – это всегда повод для дискуссии и торга между обеими сторонами. Поэтому клиент обязан ознакомиться с условиями договора, а банк, в свою очередь, обязан подробным образом разъяснить все пункты соглашения.

«Клиент обязан максимально подробно изучать подписываемые документы. В случае несогласия с отдельными положениями договора необходимо настаивать на их изменении. Никто не имеет права принуждать к подписанию бумаги, с которой вы не согласны. Некоторые кредитные организации действительно могут пользоваться низким уровнем финансовой грамотности населения, однако, это ни в коем образе не снимает ответственности с самих клиентов», - отмечает аналитик «Альпари» Максим Романчук.

В ипотечном кредитовании все чаще встречается такой способ кредитования, как выкуп доли по ипотеке. Отдельно купить ее нельзя, но возможно выкупить последнюю. В этом случае первая доля на момент покупки должна находиться в собственности покупателя или его супруга/супруги. После покупки доли в собственности покупателя будет находиться 100% всей квартиры и она будет передана в залог, что является по сути главным требованием банка. Запутаться человеку, не специализирующемуся в банковских услугах легко. А в кредитных организациях на этот счет существуют отдельные условия. Так, в Газпромбанке при выкупе последней доли квартиры, находящейся в залоге у банка, ставка увеличивается на 1% до 12%.

Немаловажную роль в условиях оформления ипотеки играет и возраст заемщика. Сегодня разработано большое количество ипотечных проектов, предусматривающих для молодых семей, военных, учителей, льготные условия. Для молодых научных сотрудников или учителей максимальный возраст для оформления ипотеки составляет 35 лет, для медицинских работников - 50 лет. Если клиенты не попадают под какие-либо особенные группы населения, предельным возрастом для него станет пенсионный, для мужчины - 60 лет, для женщины - 55.

Здесь приходится снова обращать внимание на комплексное страхование жизни. Райффайзенбанк, который предлагает ипотеку со ставкой 11,5% на 25лет, предусматривает сразу несколько условий. Привлекательная ставка увеличивается на 0,5% до 12%, если возраст заемщика/созаемщика участвующего доходами, не превышает 45 лет и 1 месяца (включительно) на момент принятия положительного решения о выдаче кредита. Еще большее увеличение - на 3,2% до 14,7% наступает, если возраст все-таки превышает выше названную цифру.

Дополнительные расходы заемщику приносит и единовременная комиссия за получение кредита наличными средствами. Она взимается, когда заемщик расплачивается с продавцом наличными. Обычно банки просят 0,5-1,5% от суммы кредита, затем они передаются на хранение в сейфовую ячейку банка, за которую приходится платить арендную плату. Альфа-банк, к примеру, в кредитовании готовой недвижимости при отказе внесения единовременной комиссии от суммы кредита (4%) в рамках акции «Назначь свою ставку», увеличивает ставку на 1,5% до 12%.

Однако в условиях высокой конкуренции банки все больше стремятся облегчить условия по ипотеке, делая их прозрачнее и выгоднее для клиентов. Так, в «Ак Барс» банке некоторое время назад была отменена надбавка к ставке на период до государственной регистрации ипотеки (ранее составляла 0,5 п. п.), а также снижена с 2 п. п. до 1 п. п. надбавка к ставке, действующая без личного и имущественного страхования.

Стоит отметить, что заемщикам при выборе условий кредитования важно понимать, что вопрос финансовой грамотности является самым важным. «Банки регламентируют свою работу и предложения согласно закону о Банковской деятельности. Тем самым имеют право предлагать и консультировать клиентов по самым разным условиям (с учётом действующей ключевой ставки). Конечно, выгодные рекламные предложения имеют место быть как и имеют место быть договорные условия с не банковскими агентами, которые зачастую у ипотечных брокеров даже лучше, не говоря уже о не мало важном факторе - экономии времени клиента. В любом случае, вопрос финансовой грамотности самый актуальный на всех этапах работы по вашему кредиту: от предложения, до принятия решения», - уверен директор по маркетингу и продажам компании «Иннотека24» Анатолий Кияшко.

Какую тактику выбрать потенциальным заемщикам, чтобы избежать подводных камней? Эксперты РБК-Татарстан отмечают, что самое главное внимательно читать договор. Если в контракте что-то становится не ясным, стоит обратиться за разъяснениями к компетентным в этом вопросе людям. Следует всегда помнить, что банк так же, как и клиент, заинтересован в заключении договора, который является компромиссом между обеими сторонами, поэтому резонно говорить об исключении каких-либо пунктов соглашения или настаивать на подписании дополнительного соглашения.

Помимо всего прочего, обязательно надо обращать внимание на указанную в бумагах подсудность. Обычно, если банк заведомо предлагает какие-либо некорректные условия, то вероятность того, что суды будут завалены против него исками, учитывается. В таких случаях чаще всего прописывается подсудность в неких третейских судах. Можно предположить, что рассмотрение дел в таких инстанциях было предвзятым. Еще одним важным моментом, на который необходимо обращать внимание, являются двоякие положения договора. Если подобные пункты содержатся в соглашении, то их надо отредактировать таким образом, чтобы в случае возникновения спорных ситуаций, не было каких-либо разногласий.